PARTNERZY PORTALU
  • partner portalu farmer.pl
  • partner portalu farmer.pl
  • partner portalu farmer.pl

Działka bez dojazdu, czyli sytuacja nie bez wyjścia

Działka bez dojazdu, czyli sytuacja nie bez wyjścia Instytucja drogi koniecznej pełni bardzo ważną funkcję w regulacji stosunków sąsiedzkich, gdyż zapewnia swobodny dostęp do nieruchomości. Fot. MP

Bywa tak, że działka nie ma dostępu do drogi publicznej. W takiej sytuacji najlepiej dogadać się z sąsiadem. Niestety, nie zawsze jest to możliwe. Co wtedy? Rozwiązaniem może być ustanowienie służebności drogi koniecznej. Piszemy o tym, kiedy jest to możliwe i jak to zrobić.



Zgodnie z art. 145 kodeksu cywilnego1: "Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna)". W takim przypadku "Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić".

Instytucja drogi koniecznej pełni bardzo ważną funkcję w regulacji stosunków sąsiedzkich, gdyż zapewnia swobodny dostęp do nieruchomości. Jest to konstrukcja, którą zalicza się do przepisów ograniczających prawo własności, ponieważ może stanowić przymusowe obciążenie prawa własności właściciela nieruchomości sąsiedniej.

FORMY USTANOWIENIA SŁUŻEBNOŚCI DROGI KONIECZNEJ

Droga konieczna może powstać na różnorodne sposoby. Jeśli nie ma sporu pomiędzy stronami, ustanowienie drogi koniecznej może mieć miejsce na drodze umowy. Tego typu umowa zawierana jest pomiędzy właścicielem nieruchomości, która ma być obciążona służebnością, a nabywcą tego prawa. Koniecznym elementem takiej umowy jest oświadczenie właściciela nieruchomości obciążanej o ustanowieniu służebności, przy czym oświadczenie takie musi być zawarte w formie aktu notarialnego2.

Innym sposobem ustanowienia drogi koniecznej jest postępowanie sądowe. Dochodzi do niego najczęściej wtedy, gdy brak jest zgody na ustanowienie służebności umownie. Nabycie prawa służebności drogi koniecznej możliwe jest również w wyniku zasiedzenia wskutek spełnienia następujących przesłanek: upływu określonego czasu, nieprzerwanego posiadania służebności oraz istnienia trwałego i widocznego urządzenia. Przesłankę upływu określonego czasu oraz posiadania należy rozumieć tak samo jak w przypadku zasiedzenia własności nieruchomości. Natomiast, jeśli chodzi o pojęcie trwałego i widocznego urządzenia, to w orzecznictwie sądowym definiuje się je jako obiekt celowej aktywności człowieka, stąd też za takie urządzenie nie sposób uznać drogi lub ścieżki powstałej wskutek przechodzenia czy przejeżdżania, natomiast odmiennie już należy potraktować utwardzoną drogę3.

KWESTIE DOTYCZĄCE WNIOSKU O USTANOWIENIE SŁUŻEBNOŚCI DROGI KONIECZNEJ

Roszczenie o ustanowienie drogi koniecznej przysługuje wtedy, kiedy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Należy zwrócić uwagę, że nie chodzi jedynie o sytuację, gdy nie ma w ogóle dostępu do drogi publicznej. Na gruncie regulacji dotyczącej drogi koniecznej chodzi bowiem przede wszystkim o brak prawnego dostępu do drogi publicznej, czyli jeżeli korzysta się z danego dostępu do drogi publicznej jednakże na podstawie stosunków grzecznościowych. W takim wypadku roszczenie o ustanowienie drogi koniecznej przysługuje, bo nie ma prawnie zagwarantowanego dostępu do drogi. Może się zdarzyć również, że danej osobie przysługuje roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej, mimo że jej nieruchomość przylega do drogi publicznej, ale nie jest to dostęp odpowiedni.

Do złożenia wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej uprawnieni są: właściciel, współwłaściciel lub też użytkownik wieczysty. Uczestnikami takiego postępowania są współwłaściciele tej nieruchomości, po której wnioskodawca chciałby, aby szlak drogowy przechodził. Zazwyczaj na wstępnym etapie postępowania uczestnikami są tylko oni, jednak bywa tak, że sądy wzywają po sporządzeniu opinii przez biegłego geodetę jeszcze współwłaścicieli innych sąsiednich nieruchomości, przez które może przechodzić służebność drogi koniecznej. Często jest tak, że sąd po przeprowadzeniu oględzin w sprawie zwraca się bowiem do biegłego, żeby wyznaczył przebieg służebności według żądania wnioskodawcy czy też wedle wskazań uczestników (jeżeli mają odmienne wizje przebiegu służebności) i ewentualnie wedle innych wariantów, które biegły uważa za możliwe.

Wnioskodawca winien wskazać we wniosku również wysokość́wynagrodzenia za ustanowienie takiej służebności, jak też w miarę możliwości szczegółowo uzasadnić konieczność i niezbędność ustanowienia drogi koniecznej dla korzystania z nieruchomości. Rzetelne przygotowanie wniosku z pewnością przyczyni się do sprawniejszego procedowania przez sąd i szybszego uzyskania rozstrzygnięcia w sprawie. Orzeczenie sądu kończące postępowanie powinno mieć na względzie takie przeprowadzenie drogi koniecznej, aby w jak najmniejszy sposób obciążyć grunty, przez które ma zostać przeprowadzona droga konieczna. Wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej należy złożyć w sądzie rejonowym właściwym ze względu na miejsce położenia nieruchomości gruntowej o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Składając wniosek, należy uiścić opłatę stałą w wysokości 200 złotych4. W sytuacji, gdy służebność drogi koniecznej utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać jej zniesienia bez wynagrodzenia5. Służebność może również wygasnąć z mocy prawa na skutek niewykonywania jej przez 10 lat (art. 293 § 1 k.c.)6.

KWESTIA ODPOWIEDNIEGO DOSTĘPU DO DROGI PUBLICZNEJ7

Ustawodawca nie zdefiniował zwrotów "dostęp" czy też "odpowiedni dostęp" w przepisie regulującym ustanowienie drogi koniecznej. Są to zatem zwroty nieostre, których rozumienie podlega wykładni w drodze orzecznictwa sądowego. Przykładowo w orzeczeniu Sądu Najwyższego z dnia 6 kwietnia 2004 wyjaśniono słowo "dostęp" w następujący sposób: "Dostęp oznacza możność dojścia, dojazdu i przepędu zwierząt. Droga konieczna powinna zapewniać każdy rodzaj dostępu, czyli likwidować naturalną izolację nieruchomości"8.

Z kolei za odpowiedni dostęp do drogi publicznej uznaje się taki, który zapewnia właścicielowi normalne korzystanie z należącej do niego nieruchomości. Ustalenie, czy dany dostęp do drogi jest odpowiedni, zależeć będzie zatem również od potrzeb właściciela związanych z przeznaczeniem nieruchomości wymagającej drogi. Odnośnie pojęcia "odpowiedniego dostępu do drogi publicznej" to w orzecznictwie sądowym wskazuje się, że np.: "Odpowiedni dostęp do nieruchomości nie może być interpretowany jako dostęp zapewniający łatwiejsze korzystanie z nieruchomości, droga konieczna może być ustanowiona tylko w przypadku zapewnienia niezbędnego dostępu nieruchomości do drogi publicznej"9 lub też, że odpowiedni dostęp "musi stwarzać rzeczywistą, bezpieczną możliwość swobodnego przedostawania się z nieruchomości do takiej drogi. Wyjazd z nieruchomości jest nieodpowiedni, gdy stwarza niebezpieczeństwo w ruchu drogowym. Odpowiednim jest taki dostęp do drogi publicznej, który pozwala właścicielowi korzystać z całej nieruchomości (nie tylko z jej części) zgodnie z jej przeznaczeniem. Tak rozumiany dostęp obejmuje również zaplecze budynku wchodzące w skład nieruchomości, umożliwiające racjonalne korzystanie z niej"10.

W orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że w sytuacji, gdy istnieje dostęp do drogi publicznej, ale w określonych porach roku jest on nieprzejezdny, to w tym wypadku roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej nie przysługuje. Inaczej rzecz ujmując: jeżeli właściciel nieruchomości może sobie ten dostęp uczynić odpowiednim, to roszczenie mu nie przysługuje po warunkiem, że np. utwardzenie drogi w celu uczynienia jej zdatną do użytku nie pociąga dla użytkownika nadmiernych kosztów11.

Należy również pamiętać, iż zasadą jest, że służebność drogi koniecznej powinna być ustanowiona z jak najmniejszym obciążeniem nieruchomości sąsiedniej, czyli wybiera się na ogół drogi najkrótsze i takie, których urządzenie będzie najtańsze. Co istotne i co wymaga podkreślenia: nie można ustanawiać służebności drogi koniecznej tylko z tego względu, aby ułatwić dostęp do drogi publicznej. Stąd też w sytuacji, jeżeli istnieje dostęp do danej nieruchomości, ale prowadzi on dłuższą drogą, nie należy liczyć, że sąd ustanowi służebność drogi koniecznej krótszym szlakiem. Jeżeli nieruchomość ma już zapewniony inny dojazd, sąd jedynie wyjątkowo może ustanowić służebność. Powyższe znajduje odzwierciedlenie w orzecznictwie sądowym, m.in. zostało to potwierdzone w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 24 listopada 2005 r.12, gdzie wskazano: "Instytucja drogi koniecznej, ograniczająca prawo własności może być stosowana tylko w przypadkach szczegółowo wskazanych w ustawie. W sytuacji, gdy nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej może to mieć miejsce wyjątkowo, tylko wtedy, gdy przemawiają za tym uzasadnione względy, interes społeczno-gospodarczy, a także gdy właściciel nie może we własnym zakresie usunąć zaistniałych trudności".

WYNAGRODZENIE ZA USTANOWIENIE SŁUŻEBNOŚCI

Za ustanowienie służebności drogi koniecznej należy się właścicielowi nieruchomości obciążonej odpowiednie wynagrodzenie, które ustalane jest przez sądy na podstawie opinii biegłego. Niekiedy w tego typu opiniach biegły przyjmuje wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej jako wartość pasa gruntu zajętego pod służebność drogi koniecznej. Wydaje się jednak, że taki sposób wyliczenia wynagrodzenia nie jest prawidłowy, ponieważ wnioskodawca nie kupuje przecież tego pasa gruntu, a ma tylko prawo korzystania z niego, a co za tym idzie - wynagrodzenie to powinno być niższe niż w przypadku umowy sprzedaży.

W tym miejscu może powstać pytanie, co w przypadku, gdy na nieruchomości, gdzie ma przebiegać droga, zasadzone zostały drzewa, krzewy czy też posadowione budowle i zachodzi konieczność ich usunięcia, aby móc wykonywać taką służebność. W tej kwestii istnieją rozbieżności interpretacyjne w orzecznictwie, gdyż można spotkać się z poglądem, że ich wartość mieści się już w kwocie wynagrodzenia, natomiast inni twierdzą, że wtedy wynagrodzenie powinno być podwyższone o wartość tych urządzeń.

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności zazwyczaj zasądzane jest przez sądy w formie jednorazowego świadczenia, jednak dopuszczalna jest również możliwość określenia tego wynagrodzenia jako świadczenia okresowego. Co istotne, wynagrodzenie takie należy się za samo ustanowienie służebności drogi koniecznej niezależnie od ewentualnie poniesionej szkody przez właściciela nieruchomości obciążonej.

Podsumowując, trzeba wskazać, że odpowiedni dostęp do drogi publicznej ma istotne znaczenie gospodarcze dla właściciela każdej nieruchomości. Stąd teżwarto pamiętać o możliwości ochrony swoich interesów, jaką jest złożenie do sądu wniosku w przedmiocie ustanowienie służebności drogi koniecznej w sytuacji, gdy rozmowy z właścicielem nieruchomości sąsiedniej co do ustanowienia służebności przejazdu i przechodu nie przyniosły pożądanego rezultatu. Równocześnie należy mieć na uwadze, że dostęp do drogi publicznej ma być odpowiedni, co nie jest równoznaczne z dostępem wygodnym, a ingerencja w cudze prawo własności jest ostatecznością.

 

Artykuł pochodzi z numeru 10/2015 miesięcznika Farmer

Zamów prenumeratę

Podobał się artykuł? Podziel się!
×

WSZYSTKIE KOMENTARZE (3)

  • skowron 2015-10-23 20:28:17
    A co jesli mam droge do dzialki rolnej ktorej szerokosc to 1.8m bo ktos tak ustalil 30lat temu. a ciagnik ma 2.3m a sasiad stoi i patrzy czy mu nie rozjade plonu przy drodze. gdzie starac sie o poszerzenie jak sasiad nie chce centymetra oddac
  • Robert 2015-10-20 15:33:04
    Sąd powoła biegłego który ustali wartość wynagrodzenia.
  • Kamil 2015-10-20 14:23:19
    Dobra, to jaki jest wzór wyliczania wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej? Ja mam taki przypadek, że z droga ma dwóch współwłaścicieli a ja jestem trzecim korzystającym bez udziału. Udziału nikt nie chce sprzedać, aby było po 1/3 dla każdego. Droga już jest ale ja nie mam prawnego dostępu do drogi publicznej. Chcę wybudować dom a sąsiedzi robią co mogą, aby mi utrudnić. Żaden nie chce rozmawiać. Muszę napisać do sądu wniosek o ustanowienie służebności ale jak wyliczyć wynagrodzenie? Ktoś wie i może poradzić?
ZOBACZ WSZYSTKIE KOMENTARZE

PISZESZ DO NAS Z ADRESU IP: 54.224.235.183
Dodając komentarz, oświadczasz, że akceptujesz regulamin serwisu

Drodzy Użytkownicy!

W związku z odwiedzaniem naszych serwisów internetowych przetwarzamy Twój adres IP, pliki cookies i podobne dane nt. aktywności lub urządzeń użytkownika. Jeżeli dane te pozwalają zidentyfikować Twoją tożsamość, wówczas będą traktowane jako dane osobowe zgodnie z Rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady 2016/679 (RODO).

Administratora tych danych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz w Polityce Prywatności pod tym linkiem.

Jeżeli korzystasz także z innych usług dostępnych za pośrednictwem naszych serwisów, przetwarzamy też Twoje dane osobowe podane przy zakładaniu konta, rejestracji na eventy, zamawianiu prenumeraty, newslettera, alertów oraz usług online (w tym Strefy Premium, raportów, rankingów lub licencji na przedruki).

Administratorów tych danych osobowych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz również w Polityce Prywatności pod tym linkiem. Dane zbierane na potrzeby różnych usług mogą być przetwarzane w różnych celach, na różnych podstawach oraz przez różnych administratorów danych.

Pamiętaj, że w związku z przetwarzaniem danych osobowych przysługuje Ci szereg gwarancji i praw, a przede wszystkim prawo do sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych. Prawa te będą przez nas bezwzględnie przestrzegane. Jeżeli więc nie zgadzasz się z naszą oceną niezbędności przetwarzania Twoich danych lub masz inne zastrzeżenia w tym zakresie, koniecznie zgłoś sprzeciw lub prześlij nam swoje zastrzeżenia pod adres odo@ptwp.pl.

Zarząd PTWP-ONLINE Sp. z o.o.

Zgłoś swoje propozycje zmian!


Dziękujemy za współpracę!