PARTNERZY PORTALU
  • partner portalu farmer.pl
  • partner portalu farmer.pl
  • partner portalu farmer.pl

Jeśli dzierżawca chce spać spokojnie…

Jeśli dzierżawca chce spać spokojnie… Umowę dzierżawy zawiera się na czas określony albo nieokreślony, natomiast rozwiązuje się za rocznym wypowiedzeniem ze skutkiem na koniec roku

Umowa dzierżawy to podstawowa forma władania cudzą nieruchomością rolną, polegająca na oddaniu gruntu przez wydzierżawiającego innej osobie do używania i pobierania pożytków, w zamian za zapłatę czynszu dzierżawnego. Bardzo łatwo taką umowę zawrzeć, jednak warto mieć świadomość, że sposób najprostszy może okazać się najmniej korzystny.



Umowę dzierżawy zawiera się na czas określony albo nieokreślony, natomiast rozwiązuje się za rocznym wypowiedzeniem ze skutkiem na koniec roku. Oznacza to, iż wypowiadając dzierżawę 1 stycznia 2018 r. albo 1 września 2018 r., zawsze wypowiedzenie traktuje się jako złożone w dniu 31 grudnia 2018 r. i powoduje ustanie umowy z dniem 31 grudnia 2019 r., chyba że strony w umowie określiły inny termin wypowiedzenia lub wprowadziły do umowy zastrzeżenie, iż umowa nie może zakończyć się przed określoną datą (np. by wykorzystać grunt dla celów zobowiązań rolnośrodowiskowych i spełnić warunek posiadania gruntu przez określony czas).

Umowa taka może być zawarta w każdej przyjętej formie: ustnej, pisemnej zwykłej, pisemnej z notarialnie poświadczonymi podpisami, pisemnej z datą pewną, elektronicznej (np. wiadomość e-mail), w formie aktu notarialnego itd. To, jaką formę wybiorą strony umowy, ma jednak bardzo duże znaczenie z punktu widzenia ich praw i obowiązków w trakcie wykonywania u mowy dzierżawy.

USTNIE CZY PISEMNIE?

Najpopularniejsze są umowy ustne, gdyż jest to najprostsza forma zawarcia umowy. Kluczowym problemem po wyborze tej formy jest jednak często brak możliwości udowodnienia warunków umowy w przypadku powstania sporu. Jeśli strony porozumiały się bez obecności świadków oraz nie sporządziły żadnych dokumentów dotyczących warunków umowy, w sporze słowo jednej strony umowy będzie występowało przeciwko słowu drugiej strony. Strony mogą np. ustalić, iż zawierają umowę dzierżawy na czas nieokreślony z trzyletnim wypowiedzeniem, ale w razie konfliktu udowodnienie tej okoliczności będzie właściwie niemożliwe.

W interesie dzierżawcy jest zatem utrwalenie postanowień umowy, bo 3-letni okres wypowiedzenia będzie dla niego bardziej korzystny niż wypowiedzenie roczne wynikające z ustawy. Wówczas, jeśli wydzierżawiający zmierzałby do odzyskania przedmiotu dzierżawy w terminie krótszym niż trzyletni, to dzierżawca, przedstawiając utrwalone zapisy umowy, mógłby z łatwością udowodnić, iż strony ustaliły jednak trzyletnie wypowiedzenie.

Biorąc powyższy przykład pod uwagę, warto zadbać o sporządzenie umowy co najmniej w formie zwykłej pisemnej, czyli ustalenia warunków z podpisami stron. Umowa taka nie musi zawierać specjalistycznych sformułowań prawniczych. Najważniejsze, aby określała podstawowe warunki istotne dla każdej ze stron, takie jak: przedmiot dzierżawy, czas trwania, wysokość czynszu, odpowiedzialność za ciężary związane z rzeczą (np. podatek rolny, który bez uregulowania tej kwestii obciąża właściciela nieruchomości) czy wspomniany okres wypowiedzenia umowy.

Umowa w formie zwykłej pisemnej (tj. sporządzona przez strony umowy i przez nikogo nie potwierdzona) nie jest jednak doskonała. Problem nie dotyczy tu jedynie kwestii udowodnienia t reści umowy.

UMOWA Z PEWNĄ DATĄ

Z zagadnieniem formy wiążą się ważne kwestie, które mogą skłaniać dzierżawców do zawierania umów w bardziej skomplikowanych formach, np. z tzw. datą pewną (potwierdzoną urzędowo), z podpisami notarialnie poświadczonymi (gdzie notariusz potwierdza jedynie tożsamość osób, które umowę podpisały) lub w formie aktu notarialnego (tj. umowie sporządzonej w całości przez notariusza).

Warto skupić się tu na formie umowy pisemnej z datą pewną. Data pewna to najprościej rzecz ujmując urzędowe poświadczenie daty sporządzenia dokumentu (wymagające udziału np. wójta lub sekretarza gminy, którzy mocą swojego podpisu poświadczają datę jej zawarcia) mające być gwarantem, iż dokument niezależnie od twierdzenia stron istniał w dacie widniejącej na poświadczeniu.

Jakie korzyści wynikają z zawarcia dzierżawy z datą pewną? Umowa dzierżawy - niezależnie od tego, czy jest umową na czas określony czy też nieokreślony - w przypadku sprzedaży czy darowania nieruchomości innej osobie powoduje, iż nabywca wchodzi w prawa i obowiązki wydzierżawiającego, tj. pozostaje związany umową dzierżawy. Może jednak wypowiedzieć dzierżawę z zachowaniem ustawowego terminu wypowiedzenia, tj. 1 roku w przypadku gruntu rolnego. Przy zwykłej umowie pisemnej, gdy działka zmieni właściciela, to nawet jeśli określiliśmy, iż umowa jest zawarta na czas określony bez prawa wypowiedzenia, to i tak nabywca może taką umowę wypowiedzieć. Jeśli umowa terminowa była zawarta w formie pisemnej z datą pewną - nabywca w ogóle nie posiada takiego uprawnienia.

Przypadek ten nie dotyczy jednak zmiany właściciela w związku ze śmiercią wydzierżawiającego i przejścia nieruchomości na spadkobierców. Wówczas spadkobierca wchodzi we wszystkie prawa i obowiązki wydzierżawiającego, co oznacza, że umowa ze spadkobiercą wykonywana jest tak samo jak z wydzierżawiającym i nie może być wcześniej wypowiedziana.

PRAWO PIERWOKUPU

Umowa dzierżawy z datą pewną ma jeszcze jeden istotny walor, o którym warto wspomnieć. Zgodnie bowiem z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, jeśli umowa dzierżawy nieruchomości rolnej była wykonywana co najmniej 3 lata i była zawarta w formie pisemnej z datą pewną, dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości, jeśli grunty powiększą jego gospodarstwo rodzinne. Gdy właściciel chce sprzedać nieruchomości innej osobie, dzierżawca musi zostać powiadomiony o takiej transakcji i może złożyć notarialne oświadczenie o skorzystaniu z ustawowego prawa pierwokupu. Skorzystanie z pierwokupu powoduje, iż pomiędzy dzierżawcą a wydzierżawiającym zawarta zostaje umowa o takiej samej treści, jak z osobą trzecią - korzystający z pierwokupu kupuje za cenę wynikającą z umowy, jaka miała być zawarta z osobą trzecią. Ustawodawca przewidział, że gdyby cena wynikająca z umowy z osobą trzecią odbiegała od ceny rynkowej, nabywca korzystający z pierwokupu może zwrócić się do sądu o ustalenie ceny nieruchomości.

Zawarcie umowy dzierżawy z datą pewną oraz wpisanie jej do księgi wieczystej nieruchomości daje dzierżawcy pewność maksymalnej ochrony co do trwałości dzierżawy oraz możliwości pierwokupu gruntu. Ujawnienie praw w księdze wieczystej zabezpieczy dzierżawcę przed nielojalnością wydzierżawiającego.

Warto zauważyć, iż wbrew powszechnym przekonaniom prawo pierwokupu nie przysługuje właścicielowi nieruchomości sąsiedniej. Rozwiązanie takie było projektowane w ustawie z dnia 21 września 2015 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, która miała obowiązywać od 1 stycznia 2016 r., jednakże ustawa ta została uchylona przed wejściem w życie.

Wyłącznie umowa dzierżawy w formie z datą pewną lub wyższą (z podpisami notarialnie poświadczonymi lub w formie aktu notarialnego) jest gwarantem wyżej opisanych uprawnień chroniących dzierżawcę. Formy "wyższe" są automatycznie formami z datą pewną. Umowa ustna może więc okazać się niekorzystna dla dzierżawcy.

MINIMUM GWARANCJI

Warto też dodać, że strony umowy mogą umówić się, iż dzierżawcy przysługiwało będzie umowne prawo pierwokupu. To strony dowolnie określają jego zakres stosowania oraz warunki. Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 29 marca 1952 r. sygn. C 1521/51, mającej moc zasady prawnej, ustanowienie umownego prawa pierwszeństwa kupna na nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Jednak zgodnie z najnowszym orzecznictwem (wyrażonym chociażby w wyroku SN z dn. 19 lutego 2002 r. w sprawie IV CKN 784/00) zastrzeżenie prawa pierwokupu nieruchomości nie wymaga formy aktu notarialnego. Uznać więc wypada, iż wprowadzenie prawa pierwokupu skuteczne będzie w każdej umowie - nawet ustnej. Nie niweluje to jednak wymienionych wcześniej wad ustnego porozumienia. Rozwiązaniem "minimum" byłoby więc zawarcie pisemnej umowy dzierżawy lub chociaż samej umowy o ustanowieniu pierwokupu z określeniem warunków.

Podobał się artykuł? Podziel się!
×

WSZYSTKIE KOMENTARZE (25)

  • Zygmunt 2018-07-06 12:11:55
    Przepraszam wszystkich, poniosło mnie, głupi jestem. Nawet nie mam gruntów. Kłamałem
  • uważny czytelnik umów 2018-07-03 20:08:37
    @ Andrzej, czytaj tę swoją umowę ze zrozumieniem ; zapewne ten zapis brzmi tak, że jak Agencja (KowR ) będzie zgodna i ustalicie warunki nowego czynszu , to zostanie zawarta na następne 10 lat . Warunek, że Agencja (KOW) zechce.
    • andrzej 2018-07-04 20:50:46
      tam nie ma czego nierozumieć, " umowe przedłuża się na kolejne 10 lat , a wysokość czynszu nie może wzrosnąć o więcej niż 25 %, ", to po co to jest w umowie??????? te 25 % żeby wmawiać że nie umiem czytać?????.. prosze o wyjaśnienie po co to jest w umowie skoro należy czytać ją inaczej...
      • MR 2018-07-05 11:29:48
        Takie zapisy zostały wprowadzone w okresie kiedy Agencja zachęcała do brania gruntów w dzierżawę . Był to zabieg marketingowy. Kiedy zrozumiałem ten "myk" , to tak jak ty również byłem wkur...ny , niektórzy szli z takimi umowami do sądu ; i przegrywali bo rolnicy oceniali umowy tak jak im wyobraźnia podpowiadała , że to uczciwa i przyjazna rolnikowi - umowa . A w sądach się okazywało , że liczenie na swoją wyobraźnie , to za mało. Należało - poprzez organizacje rolnicze - wymóc zapisy stanowcze , a nie do interpretacji urzędniczej (w sumie korupcyjnej).
      • andrzej 2018-07-05 14:36:41
        ...nie należy sądzić nowej umowy, tylko starą, gdyby nie było pewności przedłużenia i czynszu to bym jej nie podpisał, koszty rekultywacji nie amortyzują się w 10 ć lat, itd....może mnie się uda ???
  • andrzej 2018-07-03 19:22:42
    Witam! KOWR w Krakowie nie szanuje umów dzierżawy, w umowie było że po zakończeniu mam prawo dzierżawic na kolejne 10 lat, a czynsz dzierżawny nie może wzrosnąć o więcej niż 25 %, ale mam płacić więcej, " umowa" dla KOWR nic nie znaczy czy ktoś może się tym zainreresować.
  • wega 2018-07-03 13:26:08
    @Zygmunt oto teraz ty się nazywasz @ Luzak ? A kiedy przyjmiesz właściwą nazwę : psychiczny ?
    • Luzak 2018-07-03 21:15:33
      Wega ośle Zygmunt to Zygmunt a ja to ja. Każdy bierze inna dzierżawę nie widzisż?
  • Rysiu 2018-07-01 20:10:55
    Wydzierżawię 10ha piochów. Warunek 3tyś dzierżawy za ha, dopłaty dla mnie, podatek płaci dzierżawca, co roku pole ma być wapnowane, stosuje nawozy potasowofosforowe, a nie tylko azot, co do azoty to zakaz mocznika i saletry tylko saletrzak byś nie zakwaszał mi ziemi, i nie zapomni przed orką o oborniku.
    • Twoj psychiatra 2018-07-01 20:46:18
      Jestem zainteresowany, prosze podac namiary do kontaktu
  • Luzak 2018-07-01 13:13:10
    Zenek a mnie można obrażać? Pisanie ze jestem na garnuszku rodziców to nie obraza? Tylko że ja nie mazam się jak Ty tylko potrafię odpowiedzieć prawdę w oczy która widać boli. To że rodzice muszą tyrać jak woły dla młodego to jakaś obraza? Prawdę napisałem że tak nie powinno być ale będą się bronić aby rodzice dalej tyrali od rana do nocy. Tylko nieudacznik wykorzystuje rodziców do pracy zamiast dać im odpocząć.
    • Bosak 2018-07-01 15:59:43
      Za to ty wykorzystałeś ziemię swoich rodziców i teraz bierzesz kasę za ich ziemi a oni biorą marna emeryturę . Ha ha brawo ty
      • Luzak 2018-07-01 17:23:09
        Bosak brawo za myślenie. A Ty nie wykorzystujesz ziemi rodziców? Ważne aby był zysk. Zresztą nie pierwszy Twój komentarz w którym dziś się ośmieszasz wystarczy poczytać nie tylko tutaj ale o plonach na Dolnym Śląsku. Brawo Bosak!!
  • Zygmumt 2018-07-01 12:18:47
    Mnie juz wykupil wydzierzawiajacy I jest mi z tym dobrze
    • Zygmunt 2018-07-02 13:04:56
      wiejski wszażu nie podszywaj się pode mnie. Nie sprzedałem ara ziemi. Póki co doję słabych matematycznie rolniczków. Im więcej takich, tym lepiej dla mnie. Byle dużo hektarów, a dochód to mało istotna sprawa. A młody gniewny mój dzierżawca non stop wśród bimbów. Chciał, to niech pracuje.
  • Stanisław 2018-07-01 12:05:17
    Dodatkowo ; pisze Pan : zastrzeżenie prawa pierwokupu nieruchomości nie wymaga formy aktu notarialnego. Otóż ; mam wrażenie że nie rozróżnia Pan prawa pierwokupu od prawa pierwszeństwa. Pierwokup wynika z ustawy natomiast pierwszeństwo z umowy między podmiotami . O pierwokupie zawiadamia - uprawnionego - notariusz natomiast o zamiarze zbycia rzeczy (także nieruchomości gdy nie nadszedł termin pierwokupu) - zawiadamia uprawnionego do nabycia - zbywca rzeczy. Jeżeli strony umówiły się na pierwszeństwo , to za brak dotrzymania umowy odpowiada zbywca, gdy notariusz nie zawiadomi o pierwokupie , to umowa sprzedaży jest nieważna
  • Kill 2018-07-01 11:57:08
    Dziś dzierżawisz jutro oddajesz tylko takie dzierżawy u nas istnieją mimo podpisywania umów i dziesięcioletnich. Nikt nie chce kłucić się z właścicielem bo później głupot w okolicy nagada...
  • Stan. 2018-07-01 11:52:58
    Panie Redaktorze ; dopuszcza Pan myśl, że Pańska wiedza o umowach dzierżawy jest mierna ? Może lepiej byłoby przeprowadzić wywiad z notariuszem i to takim , który zna prawo rolne ? Plącze się Pan w informacjach np. jaka jest pozycja dzierżawcy w umowach zawartych na czas określony wobec pozycji dzierżawcy z umową na czas nieokreślony ?
    Terminy wypowiedzenia dzierżawy w umowach zawartych na czas nieokreślony , a terminy wypowiedzenia w umowach na czas określony. Czy dzierżawcy , którego prawa nie są wpisane do księgi wieczystej są identyczne z prawami wpisanymi ? Po takim artykule - nie pozostaje nic innego jak wizyta u prawnika i weryfikacja tutaj przytoczonych opinii.
ZOBACZ WSZYSTKIE KOMENTARZE

PISZESZ DO NAS Z ADRESU IP: 54.196.13.210
Dodając komentarz, oświadczasz, że akceptujesz regulamin serwisu

Drodzy Użytkownicy!

W związku z odwiedzaniem naszych serwisów internetowych przetwarzamy Twój adres IP, pliki cookies i podobne dane nt. aktywności lub urządzeń użytkownika. Jeżeli dane te pozwalają zidentyfikować Twoją tożsamość, wówczas będą traktowane jako dane osobowe zgodnie z Rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady 2016/679 (RODO).

Administratora tych danych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz w Polityce Prywatności pod tym linkiem.

Jeżeli korzystasz także z innych usług dostępnych za pośrednictwem naszych serwisów, przetwarzamy też Twoje dane osobowe podane przy zakładaniu konta, rejestracji na eventy, zamawianiu prenumeraty, newslettera, alertów oraz usług online (w tym Strefy Premium, raportów, rankingów lub licencji na przedruki).

Administratorów tych danych osobowych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz również w Polityce Prywatności pod tym linkiem. Dane zbierane na potrzeby różnych usług mogą być przetwarzane w różnych celach, na różnych podstawach oraz przez różnych administratorów danych.

Pamiętaj, że w związku z przetwarzaniem danych osobowych przysługuje Ci szereg gwarancji i praw, a przede wszystkim prawo do sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych. Prawa te będą przez nas bezwzględnie przestrzegane. Jeżeli więc nie zgadzasz się z naszą oceną niezbędności przetwarzania Twoich danych lub masz inne zastrzeżenia w tym zakresie, koniecznie zgłoś sprzeciw lub prześlij nam swoje zastrzeżenia pod adres odo@ptwp.pl.

Zarząd PTWP-ONLINE Sp. z o.o.

Zgłoś swoje propozycje zmian!


Dziękujemy za współpracę!