W krajach europejskich dzierżawa ziemi nie jest gorszą formą użytkowania ziemi niż własność. Zapewnia rolnikom taką samą trwałość gospodarowania. Rolnik nie musi się obawiać, że umowa dzierżawy zostanie rozwiązana albo ziema zostanie sprzedana komuś innemu w całości lub w części. Dzierżawcy mają prawo przekazywać ziemię następcom, tak samo jak właściciele ziemi i zaciągać kredyty w bankach pod jej zastaw.

Nic zatem dziwnego, że rolnicy chętniej ziemię dzierżawią niż kupują. Ziemia jest droga i roczne odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup dzierżawionej ziemi byłyby wyższe od czynszu dzierżawnego. W Belgii i Danii aż 75 proc. ziemi rolniczej jest dzierżawiona, a we Francji nawet 82 proc.

W Polsce zasady dzierżawy ziemi regulują przepisy kodeksu cywilnego. Niestety, nie zabezpieczają one trwałości gospodarowania na cudzej ziemi. Rolnik nie może mieć pewności, że jeśli wydzierżawi od sąsiada ziemię na czas nieokreślony, nie zostanie ona w dowolnym czasie sprzedana komuś innemu. Biada w takiej sytuacji tym, którzy strategię rozwoju gospodarstwa, inwestycje, zakup sprzętu i maszyn dostosowywali do powierzchni całej użytkowanej przez siebie ziemi. W trudnej sytuacji, chociaż zgodnej z prawem, znajdują się obecnie także rolnicy owdowiali, jeśli umowę dzierżawy podpisywał zmarły małżonek. Umowa wygasa nawet jeśli nie upłynął jeszcze okres na jaki została zawarta i owdowiała osoba lub spadkobiercy rolnika nadal mogliby gospodarować. Podobne problemy mają dzierżawcy dużych gospodarstw rolnych, należących do Agencji Nieruchomości Rolnych. Po upływie okresu dzierżawy muszą znowu stawać do przetargu i nie wiadomo, czy uda im się wygrać. A co będzie, gdy do przetargu będą mogli stawać także cudzoziemcy? Na pewno będą w stanie zaoferować wyższą stawkę czynszu dzierżawnego od proponowanej przez polskich rolników. Dla nich będzie to okazja, bo średni czynsz w UE wynosi około 500 euro za hektar.

Coraz częściej mówi się o konieczności ustawowego zapewnienia trwałości dzierżawy ziemi rolniczej. Związek Pracodawców, Właścicieli i Dzierżawców Rolnych proponuje ustanowienie jednolitych przepisów, dotyczących zarówno małych rodzinnych gospodarstw, jak i gospodarstw wielkoobszarowych. W proponowanej przez Związek ustawie dzierżawcy mieliby zagwarantowane prawo pierwokupu (umowy pomiędzy osobami prywatnymi) i pierwszeństwa (dotyczy ziemi należącej do skarbu państwa) nabycia nieruchomości po upływie umowy dzierżawy zawartej na dłużej niż trzy lata, bez stawania do przetargu. Przy zawieraniu umowy dzierżawy nieruchomości rolnych - na żądanie jednej ze stron i na jej koszt - dzierżawa byłaby wpisywana do księgi wieczystej nieruchomości. Mogłaby wówczas stanowić zabezpieczenie dla banku, który miałby prawo przejąć prawa do dzierżawy, gdyby rolnik nie spłacał kredytu. Spory między właścicielem a dzierżawcą rozstrzygałby sąd gospodarczy. Dzierżawca rodzinnego gospodarstwa rolnego mógłby przekazać prawo do dzierżawy swojemu następcy, a w razie jego śmierci przejmowaliby jest spadkobiercy. W proponowanej ustawie pojawia się też przepis zakazujący sprzedaży właścicielowi części wydzierżawionej nieruchomości rolnej. Mógłby to zrobić tylko wówczas, gdyby nabywcą był dzierżawca albo dzierżawca wyraziłby na to zgodę. W takiej sytuacji nowy właściciel nie mógłby zmieniać warunków umowy zawartej przez poprzedniego właściciela.

Źródło: "Farmer" 09/2005