W opisanej przez Czytelnika sytuacji mamy do czynienia z jednorazową opłatą z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w przypadku jej zbycia, pobieraną – na rzecz gminy – przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta). Zasady ustalania tej opłaty  regulują przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.).

Przeczekać pięć lat
Należy pamiętać, że pobranie tej opłaty, zwanej potocznie „rentą planistyczną”, jest obowiązkiem organu gminy (wójta, burmistrza, prezydenta miasta) w sytuacji, gdy zostaną spełnione następujące warunki:
  • wartość nieruchomości wzrosła w wyniku uchwalenia nowego planu miejscowego lub zmiany planu dotychczas obowiązującego. Będzie to miało najczęściej miejsce w sytuacji, gdy w poprzednio obowiązującym planie miejscowym działki przeznaczone były np. pod uprawy polowe, a w nowym planie przeznaczono je pod budownictwo mieszkaniowe, drogi lub tereny przemysłowe;
  • nastąpiło zbycie nieruchomości przez właściciela albo użytkownika wieczystego (najczęstszym przypadkiem zbycia jest sprzedaż nieruchomości).

Zatem dopiero przy zmianie właściciela działki (a o tej okoliczności poinformuje gminę notariusz, u którego podpisaliśmy umowę, przesyłając jej do wiadomości odpis aktu notarialnego), organ gminy przystąpi do naliczenia opłaty. Istotne w sprawie renty planistycznej jest to, że gmina może wystąpić o jej pobranie tylko w terminie 5 lat od dnia wejścia w życie nowo uchwalonego planu miejscowego albo jego zmiany. W opisanej przez Czytelnika sytuacji należałoby zatem przede wszystkim ustalić, kiedy wszedł w życie nowy plan miejscowy, aby ocenić, czy w ogóle możliwe jest pobranie opłaty jednorazowej. Jeżeli bowiem od daty wejścia w życie planu miejscowego, który zmienił dotychczasowe przeznaczenie nieruchomości, minęło już 5 lat, renty planistycznej pobrać nie można. Korzystając z tej możliwości, właściciele dawnych działek rolnych często czekają, aż minie powyższy 5-letni okres, aby sprzedać działki bez konieczności ponoszenia opisanych opłat na rzecz gminy.

Zapytać zawczasu
Aby uniknąć takich niespodziewanych wydatków związanych ze zbyciem nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie planu miejscowego, można także wcześniej – zanim jeszcze właściciel podejmie decyzję o sprzedaży działki – wystąpić do wójta o ustalenie wysokości „przewidywanej” renty planistycznej. Otrzymana w takiej sytuacji decyzja pozwoli na rozważenie, czy cena, jaką zaoferowano za działkę, zadowoli oczekiwania sprzedającego i jednocześnie pozwoli na zapłatę renty planistycznej. Po prostu: znając wysokość opłaty można za ziemię zażądać odpowiednio wyższą cenę.

Warto również wyjaśnić, że wysokość pobieranej przez wójta renty planistycznej nie jest ustalana dowolnie. Informacja o jej wysokości zawarta jest w uchwale rady gminy, w tej samej, w której zatwierdzono nowy plan miejscowy. Wysokość renty planistycznej ustalana jest procentowo i nie może przekroczyć 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej zmianą istniejącego miejscowego planu albo uchwaleniem nowego planu.

W celu ustalenia wartości nieruchomości wójt zleca rzeczoznawcy majątkowemu opracowanie operatu szacunkowego. Rzeczoznawca ustala w nim wartość działki (lub działek) przy uwzględnieniu przeznaczenia przewidzianego w „starym” planie miejscowym (tj. np. jako gruntu ornego) i wartość tej samej działki określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia przewidzianego w nowo uchwalonym planie (tj. np. jako działki budowlanej), a następnie porównuje obie te wartości. Konieczne jest zwrócenie uwagi, że rzeczoznawca ustali w operacie wartość rynkową nieruchomości. Oznacza to, że nie weźmie on pod uwagę ceny wskazanej przez zbywającego właściciela w akcie notarialnym, lecz ustali, jaka jest rynkowa cena osiągana przez tego typu nieruchomości w okolicy i taką właśnie cenę przyjmie do obliczeń.

Trzeba też pamiętać, że nie ma żadnego znaczenia, komu nieruchomość została sprzedana. Opłata zostanie pobrana przez gminę zarówno w sytuacji, gdy nabywcą jest gmina, która np. kupuje grunt pod nową drogę lub poszerzenie starej, jak i wtedy, gdy nabywcą jest indywidualny inwestor, który zamierza dla siebie wybudować dom jednorodzinny, czy też deweloper nabywający działkę pod planowane przez siebie osiedle.

Jeśli renta za wysoka
Jeżeli zatem wszystkie opisane powyżej wymogi, od których uzależnione jest pobranie renty planistycznej, zostaną spełnione, organ gminy rozpocznie postępowanie, którego celem będzie właśnie pobranie opłaty planistycznej od właściciela zbywającego działkę. W tym miejscu trzeba podkreślić, że o wszczęciu takiego postępowania zbywca powinien zostać zawiadomiony, by mieć możliwość zapoznania się z materiałami zgromadzonymi w sprawie, a w szczególności z przygotowanym przez rzeczoznawcę majątkowego operatem szacunkowym. W przypadku, gdy zbywca uważa, że renta planistyczna została pobrana niesłusznie lub w zbyt dużej wysokości, może wnieść – w terminie 14 dni od daty otrzymania decyzji ustalającej wysokość renty planistycznej – odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego, które jeszcze raz rozpatrzy sprawę ustalenia opłaty.

Trzeba także pamiętać, że dopuszczalne jest złożenie wniosku o rozłożenie opłaty na raty oraz że niezapłacona w terminie opłata (w sytuacji, gdy od decyzji wójta nie zostanie wniesione odwołanie lub gdy kolegium utrzyma decyzję wójta w mocy) może zostać przymusowo pobrana w trybie egzekucji administracyjnej.

Autorka jest prawnikiem zatrudnionym w administracji samorządowej

Źródło "Farmer" 12/2006

Podobał się artykuł? Podziel się!