PARTNERZY PORTALU
  • partner portalu farmer.pl
  • partner portalu farmer.pl
  • partner portalu farmer.pl

Immisje, czyli uciążliwości sąsiedzkie – cały artykuł

Immisje, czyli uciążliwości sąsiedzkie – cały artykuł Możemy wyróżnić dwa rodzaje immisji: pośrednią i bezpośrednią. Różnica między nimi polega na sposobie oddziaływania na nieruchomość sąsiada; Fot. Shutterstock

Autor: Anna Szajna-Olszowy

Dodano: 10-09-2016 09:00

Tagi:

Graniczenie nieruchomości bywa powodem sporów. Nie zawsze chodzi o tzw. miedzę. Często problemem są działania sąsiada na jego działce, które powodują różne niedogodności, począwszy od uszkodzenia upraw, kończąc na uciążliwościach zapachowych. Poniżej o tym, jak skutecznie walczyć z takimi sytuacjami.



Treść i zakres prawa własności zostały uregulowane przepisami Kodeksu cywilnego, tam też możemy znaleźć przepisy je ograniczające. Zgodnie z art. 140 Kodeksu cywilnego: "W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą". Z tego wynika, że bycie właścicielem nie uprawnia do korzystania z własności w sposób niczym nieograniczony. Własność jest zatem prawem dającym uprawnionemu najpełniejszą władzę nad rzeczą, ale pozostaje prawem ograniczonym przede wszystkim przez ustawy, ale także przez wzgląd na interesy innych podmiotów, np. naszych sąsiadów. W polskim prawie wypracowano regulacje tzw. prawa sąsiedzkiego, które określają wzajemne stosunki pomiędzy właścicielami nieruchomości sąsiadujących lub nieruchomości wzajemnie na siebie oddziałujących. Celem unormowań prawa sąsiedzkiego jest zminimalizowanie potencjalnych konfliktów, które mogą powstać w związku z korzystaniem z nieruchomości.

PODSTAWOWA REGULACJA PRAWA SĄSIEDZKIEGO

Podstawowy przepis regulujący stosunki sąsiedzkie to artykuł 144 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym: "Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych".

Wskazana regulacja dotyczy sytuacji, w której właściciel korzystający ze swej nieruchomości oddziałuje na nieruchomości sąsiednie. Podkreślić należy, że nie chodzi tu tylko o sytuacje, kiedy mamy do czynienia z bezpośrednim sąsiedztwem nieruchomości, gdyż oddziaływania mogą dotyczyć również nieruchomości położonych w dalszej odległości. Tego typu oddziaływania, które nie polegają na fizycznym wtargnięciu na cudzą nieruchomość, lecz wynikają z działalności, jaka prowadzona jest na własnej nieruchomości, określa się jako immisje1. Wtargnięcie na cudzy grunt oznacza bowiem działanie na nim, a w przypadku immisji działanie ma miejsce na swojej posesji, ale jego skutki są odczuwalne na działce sąsiada.

PODZIAŁ IMMISJI

Możemy wyróżnić dwa rodzaje immisji: pośrednią i bezpośrednią. Różnica między nimi polega na sposobie oddziaływania na nieruchomość sąsiada. Immisja bezpośrednia polega na celowym i bezpośrednim kierowaniu na grunty sąsiada określonych substancji (np. ścieków, płynów czy też wód opadowych) - jest to zatem bezpośrednia ingerencja w sąsiednią nieruchomość. Do tego celu są używane odpowiednio przystosowane urządzenia, np. takie, które kierują wodę deszczową z jednej nieruchomości na drugą. Immisja bezpośrednia poprzez swój charakter jest zbliżona do ingerencji fizycznej w cudzą nieruchomość i dlatego to działanie zakazane, co wynika wprost z istoty prawa własności, które przysługuje wyłącznie właścicielowi.

IMMISJE POŚREDNIE

Sytuacja jest nieco bardziej skomplikowana w przypadku immisji pośrednich, które oznaczają „oddziaływanie” na nieruchomość sąsiednią. Przykładem immisji pośredniej jest np. wytwarzanie nadmiernego hałasu, nieprzyjemnych zapachów, pyłów, spalin, dymu czy też dopuszczenie do rozrostu drzew zmniejszającego nasłonecznienie na nieruchomości sąsiedniej, co zakłóca korzystanie z nieruchomości. W ramach ciekawostki warto wskazać, że w orzecznictwie sądowym ugruntował się pogląd, zgodnie z którym wskazuje się, że przykładem immisji pośrednich może być również utrudnianie odbioru programu telewizyjnego czy też radiowego .

Immisje pośrednie możemy podzielić na: materialne i niematerialne. Przez immisje materialne, czyli takie, które są odczuwalne przez zmysły człowieka, rozumie się oddziaływania polegające na przenikaniu na sąsiednie nieruchomości cząsteczek materii, fal i sił, jak np.: dymy, ciecze, zapachy, hałasy, wstrząsy. W doktrynie prawa jako immisję materialną kwalifikuje się również rozprzestrzeniające się elementy żywej przyrody, np. ptaki (najczęściej gołębie hodowlane) czy pszczoły. Co ciekawe, szkodliwy wpływ immisji może dotyczyć nie tylko ludzi, lecz także rzeczy, a nawet zwierząt domowych i gospodarskich, na które mogą przedostawać się zarazki chorób z sąsiednich nieruchomości o złym stanie sanitarnym .

Z kolei immisje niematerialne polegają na oddziaływaniach wywołujących ujemne skutki dla psychiki człowieka. Chodzi tu o takie sytuacje, kiedy to, co dzieje się na nieruchomości, oddziałuje na psychikę ludzką, wywołując negatywne odczucia, np.: lęk, poczucie zagrożenia, niepokój, rozdrażnienie, odrazę, czy też poprzez prowadzenie na terenie swojej nieruchomości działalności sprzecznej z powszechną moralnością. Jako przykład takich immisji wskazuje się np. przechowywanie na nieruchomości sąsiedniej materiałów, które są łatwopalne czy też wybuchowe.

Kolejno wyróżnić należy podział na immisje pozytywne, które polegają na przenikaniu na obszar sąsiedniej nieruchomości cząstek materii, fal i sił itp. oraz immisje negatywne (zwane również przeszkadzającymi) uniemożliwiające przenikanie cząstek materii i fal pomiędzy nieruchomościami, o ile takie przenikanie jest potrzebne do prawidłowego korzystania z nieruchomości. Źródłem immisji negatywnych mogą być zarówno działania (np. wzniesienie budynku blokującego fale elektromagnetyczne, co uniemożliwia sąsiadom odbiór programów telewizyjnych), jak i zaniechania (np. nieusunięcie rozrastających się gałęzi drzew i krzewów powodujące blokadę dopływu światła słonecznego na nieruchomość sąsiednią).

GRANICE DOPUSZCZALNEGO ODDZIAŁYWANIA

Granicą służącą ocenie, czy dana immisja jest dopuszczalna, jest tzw. przeciętna miara, którą ustala się przy pomocy dwóch kryteriów: społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości oraz stosunków miejscowych. Chodzi tu zatem o obiektywną ocenę, czy to, co się dzieje na sąsiedniej nieruchomości, rzeczywiście może zakłócać korzystanie z danej nieruchomości. Ocena ta ma być dokonana w odniesieniu do konkretnego miejsca i czasu. Zatem na swojej nieruchomości właściciel może wykonywać wszystko, byle przeciętna miara nie została przekroczona. Znaczenie ma to, w jakim środowisku oceniamy dane zakłócenia – czy jest to wieś, miasto, teren rekreacyjny czy miejsce, gdzie zwyczajowo prowadzi się hodowlę zwierząt gospodarskich.

Oceniając przeciętną miarę immisji, należy wziąć pod uwagę takie czynniki, jak np.: częstotliwość występowania zakłóceń, porę, w której zakłócenia są wywoływane (hałasy, które uznaje się za zwyczajne w ciągu dnia, mogą okazać się nadmierne w porze nocnej) czy intensywność oddziaływań – długość trwania i regularność. Ważnym czynnikiem, który każdorazowo trzeba brać pod uwagę, jest to, jak immisje wpływają na zdrowie i życie ludzi. Jeżeli oddziaływania grożą bezpośrednio i realnie określonym osobom albo grupie osób (np. są to szkodliwie zanieczyszczenia powietrza), to nie mogą być tolerowane i trzeba przyjąć, że przekraczają przeciętną miarę. Przy ocenie tego, czy immisje nie przekraczają przeciętnej miary, należy brać pod uwagę również pozytywną społeczną wartość działalności wytwarzającej immisje. Ilustrując powyższe, można się posłużyć wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 22 czerwca 1972 r. (sygn. akt III CRN 126/72, OSNC 1973, nr 3, poz. 45), gdzie wskazano odnośnie drzew stanowiących przeszkodę w nasłonecznieniu nieruchomości sąsiedniej na istotne wartości przyrodnicze zadrzewienia i ich walor krajobrazowy. Podobnie w innym miejscu Sąd Najwyższy wskazywał, że jeśli chodzi o immisje powodowane przez pszczoły, to nie można przy ocenie przeciętnej miary pomijać pozytywnej roli pszczół w środowisku przyrodniczym . W takiej sytuacji należy starannie wyważyć sprzeczne interesy i zastosować środki pozwalające zredukować uciążliwość immisji przy zachowaniu pozytywnych społecznych skutków określonej działalności .

Z kolei jeśli chodzi o społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości, to zakres dopuszczalnych immisji należy ustalać, oceniając charakter zarówno nieruchomości wyjściowej, jak i nieruchomości objętych immisjami. Granice akceptowalnych immisji może bowiem wyznaczać cel, któremu dane nieruchomości służą, np. działalność rolnicza, przemysłowa czy też funkcja mieszkalna nieruchomości.

Kolejnym miernikiem, jaki należy brać pod uwagę przy ocenie dopuszczalności immisji, są stosunki miejscowe występujące w danym miejscy i czasie – należy uwzględnić powszechne postępowanie i zapatrywania ludności zamieszkującej na danym terenie, poziom zakłóceń, do którego dana społeczność przyzwyczaiła się.

ŚRODKI OCHRONY PRAWNEJ

Jeżeli dojdziemy do wniosku, że sąsiad oddziałuje na naszą nieruchomość w niedozwolony opisany powyżej sposób, to powstaje pytanie, jak można walczyć z immisjami.

W pierwszej kolejności warto wezwać właściciela nieruchomości, z której płyną immisję, do zaprzestania naruszeń naszego prawa własności. Wezwanie takie najlepiej wystosować pisemnie. Jeśli sąsiad nie zastosuje się do treści takiego wezwania, to następnym krokiem będzie wystąpienie na drogę postępowania sądowego z powództwem negatoryjnym na podstawie art. 144 k.c. w zw. z art. 222 § 2 k.c. zakazującym niedozwolonego oddziaływania na naszą nieruchomość. W ramach tego przepisu można żądać dokonania przez właściciela nieruchomości konkretnych działań, bez których przywrócenie stanu zgodnego z prawem nie jest możliwe (np. gdy dochodzi do znacznego zacienienia naszej posesji – przycięcia żywopłotu), oraz żądać zaniechania czynności, które prowadzić będą do powstania takich niedozwolonych immisji (np. ustanowienie zakazu postawienia budynku gospodarczego, który znacząco ograniczy dostęp światła do naszej działki, gdzie uprawiamy plantację truskawek wymagającą dużego nasłonecznienia), czy też nakazania przez sąd przesunięcia składowiska obornika i gnojownicy do określonej odległości od okien budynku mieszkalnego sąsiedniej nieruchomości.

Warto jednak mieć świadomość, że przywrócenie stanu zgodnego z prawem nie zawsze będzie oznaczać, że dojdzie do całkowitego zniwelowania występowania immisji. Stan zgodny z prawem oznaczać może w konkretnym przypadku jedynie ich zminimalizowanie do takiego poziomu, który nie będzie przekraczał „przeciętnej miary”, czyli np. sąsiad będzie nadal mógł wydzielać ze swojej nieruchomości dym i pył, ale w mniejszej niż dotychczas ilości. W takiej sytuacji decyzja Sądu przywróci poziom zakłócenia do przeciętnej miary, którą można tolerować.

PRZYKŁAD Z PRAKTYKI

Na pewnej nieruchomości był postawiony budynek, którego właściciel prowadził hodowle gołębi, i co istotne była to nieruchomość położona na terenie, gdzie ludzie zwyczajowo hodują gołębie. Wyjście z gołębnika było położone przy wyjściu na podwórko, które mieściło się między nieruchomościami, a dokładnie pomiędzy sąsiadującymi ze sobą budynkami. Postępowanie dowodowe, jakie przeprowadzono w tej sprawie, wykazało, że z gołębnika wydostawały się na teren sąsiedniej nieruchomości nie tylko fragmenty piór, odchodów, lecz także wszelkie inne zanieczyszczenia. Na dodatek okazało się, że gołębnik jest przyczyną powstawania nieprzyjemnych zapachów, które są drażniące dla mieszkańców sąsiadującej nieruchomości. Dodatkowo w toku postępowania okazało się, że w gołębniku przebywa o wiele za dużo gołębi w stosunku do wielkości gołębnika. Powód w tej sprawie żądał zakazania prowadzenia pozwanemu hodowli gołębi. Sąd jednak nie uwzględnił takiego żądania i orzekł, że hodowla nie może być prowadzona jedynie w tym miejscu, gdyż wyjście z gołębnika jest bezpośrednio na nieruchomość sąsiednią. Dodatkowo ptaki zanieczyszczają podwórko i są to zbyt duże uciążliwości dla właściciela i osób trzecich mieszkających w nieruchomości sąsiedniej. Pozwany miał możliwość dalszego prowadzenia hodowli w swojej nieruchomości, z tym że musiał ją przenieść na inną jej część.

ROSZCZENIA W OPARCIU O PRZEPISY KODEKSU CYWILNEGO

Roszczenie o ochronę przed immisjami można również oprzeć na przepisach kodeksu cywilnego dotyczących ochrony dóbr osobistych . Może to mieć miejsce zwłaszcza w przypadku immisji takich, jak generowanie nadmiernego hałasu, który oddziałuje bezpośrednio na psychikę człowieka i narusza dobra osobiste w postaci prawa do wypoczynku, niezakłóconej możliwości korzystania ze swojej nieruchomości, prawa do spokoju, prawa do prywatności czy też prawa do niezakłóconego miru domowego. Niewątpliwie emitowanych hałasów może powodować znaczne rozdrażnienie i zmniejszenie możliwości koncentracji, a w konsekwencji może wywołać cierpienia psychiczne spowodowane niemożliwością prowadzenia spokojnego życia domowego.

Należy również zaznaczyć, iż sąsiad, który dopuszcza się powodowania immisji, może odpowiadać również za szkodę, jaką poniósł właściciel nieruchomości wskutek takiego działania np. wtedy, gdy zebrał niższe plony z powodu nasadzenia przez właściciela sąsiedniej działki drzew i krzewów stanowiących przeszkodę w nasłonecznieniu gruntu.

RÓŻNE DROGI OCHRONY PRAW

W opisywanych powyżej sytuacjach może też dochodzić do zbiegu przepisów prawa cywilnego i administracyjnego. Chodzi tutaj o zbieg przepisów omawianego art. 144 k.c. oraz przepisów Prawa budowlanego. W takiej sytuacji właściciel nieruchomości narażonej na działanie immisji będzie mógł zdecydować, którą drogę ochrony swych praw wybrać. Zazwyczaj wybór taki dokonywany będzie w przypadku wybudowania na sąsiedniej nieruchomości obiektu, który będzie powodował ograniczenie dostępu światła do nieruchomości sąsiedniej. Przy czym należy wskazać, że oba rodzaje regulacji mogą być przez właściciela stosowane równolegle.

Artykuł ukazał się w  sierpniowym numerze miesięcznika "Farmer".

 

Podobał się artykuł? Podziel się!
×

WSZYSTKIE KOMENTARZE (6)

  • Lewar 2016-09-11 16:15:42
    Adolf chciał zostawić we wschodniej guberni 16 mln ludzi , komu to przeszkadzało ??? teraz jest 36 mln i wszystkim wszystko przeszkadza (świń macie od chu ja w mieście i nie śmierdzi a na wsi śmierdzi co za naród żal pl
  • z.. 2016-09-11 13:40:00
    Możesz sobie pisać co chcesz ...produkcyjny Rolnik, który musi dojechać do pól bezpiecznie pilnuje na drogach porządku (zamiata asfalt jak mu spadło z maszyny) Rowy i pobocza.gwarantują dłuższą żywotność i bezpieczny dowóz płodów rolnych.
    Mam bardzo złe zdanie o ludziach którzy nie dbają o prawa do wspólnego dobra. Garść zboża która urośnie na drodze Skarbu Państwa to jak złodziejstwo-kradzione nie tuczy....nijak się to ma do prawych Rolników ....!!!!!przed tymi chylę czoła.
  • stań 2016-09-10 22:24:06
    Taki jak ty @z , juz ja bym cie przeorał jak głupią oraczke
  • z.. 2016-09-10 21:44:02
    U nas masowo" buraki" zaorali rowy przy drogach powiatowych też. Drogi Skarbu Państwa te nie utwardzone, są zwężone do 1/3 szerokości....na przywrócenie porządku nie ma szans ....bo trzeba by zdenerwować "ciało wyborcze".... czytaj: głupich oraczy....
  • romek 2016-08-05 12:42:33
    Dlaczego nadal można budować śmierdzące chlewnie obok sąsiada?
  • Emitent 2016-08-03 17:48:02
    Bez powołania przez sołtysa grupy "wąchaczy" problem nie będzie rozwiązany.
ZOBACZ WSZYSTKIE KOMENTARZE

PISZESZ DO NAS Z ADRESU IP: 54.144.16.135
Dodając komentarz, oświadczasz, że akceptujesz regulamin serwisu

Drodzy Użytkownicy!

W związku z odwiedzaniem naszych serwisów internetowych przetwarzamy Twój adres IP, pliki cookies i podobne dane nt. aktywności lub urządzeń użytkownika. Jeżeli dane te pozwalają zidentyfikować Twoją tożsamość, wówczas będą traktowane jako dane osobowe zgodnie z Rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady 2016/679 (RODO).

Administratora tych danych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz w Polityce Prywatności pod tym linkiem.

Jeżeli korzystasz także z innych usług dostępnych za pośrednictwem naszych serwisów, przetwarzamy też Twoje dane osobowe podane przy zakładaniu konta, rejestracji na eventy, zamawianiu prenumeraty, newslettera, alertów oraz usług online (w tym Strefy Premium, raportów, rankingów lub licencji na przedruki).

Administratorów tych danych osobowych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz również w Polityce Prywatności pod tym linkiem. Dane zbierane na potrzeby różnych usług mogą być przetwarzane w różnych celach, na różnych podstawach oraz przez różnych administratorów danych.

Pamiętaj, że w związku z przetwarzaniem danych osobowych przysługuje Ci szereg gwarancji i praw, a przede wszystkim prawo do sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych. Prawa te będą przez nas bezwzględnie przestrzegane. Jeżeli więc nie zgadzasz się z naszą oceną niezbędności przetwarzania Twoich danych lub masz inne zastrzeżenia w tym zakresie, koniecznie zgłoś sprzeciw lub prześlij nam swoje zastrzeżenia pod adres odo@ptwp.pl.

Zarząd PTWP-ONLINE Sp. z o.o.

Zgłoś swoje propozycje zmian!


Dziękujemy za współpracę!