Od września 2003 r. do czerwca 2004 r. zajmowałem się organizacją tej budowy i kiedy trzeba było wykonać część prac przy składaniu materiałów budowlanych, wykopach i tynkowaniu, pracowałem przy budowie osobiście. Dzisiaj, kiedy budynki już stoją, teść odmawia mi prawa do korzystania z nich, twierdząc, że ma swoje plany związane z hodowlą. Czy mogę żądać, aby sąd przyznał mi własność części tych budynków, przy których budowie pomagałem, bo przecież teść nie wywiązuje się z umowy? – pyta Grzegorz D. z województwa dolnośląskiego.

Budynki postawione na gruncie w zasadzie zawsze (poza przypadkiem, gdy nabył je lub postawił użytkownik wieczysty) należą do właściciela gruntu. Własność budynków nie jest uzależniona od faktu, kto je budował, czy też pomagał przy ich budowie. Dlatego Grzegorz D. nie może domagać się, aby sąd nałożył na jego teścia obowiązek przeniesienia własności części tych zabudowań na niego.
Ta sprawa jest tylko sprawą między zięciem i teściem o dotrzymanie danego słowa. W takim przypadku prawo nie nakłada na właściciela gospodarstwa rolnego (nawet teścia) obowiązku wyzbycia się budynków na rzecz osoby, która pomagała mu w ich budowie.

W omawianym przypadku nie można też powoływać się na orzeczenie Sądu Najwyższego (wyrok SN z dnia 8 marca 1974 r., sygn. III CRN 353/73, OSNC 1975/4/64), który przyjął, że „osobę budującą dom na cudzym gruncie wspólnie z właścicielem tego gruntu na podstawie umowy, w której właściciel zobowiązał się do przeniesienia na nią własność połowy działki i połowy wybudowanego wspólnie domu, należy traktować jako współposiadacza gruntu w dobrej wierze, uprawnionego do żądania przeniesienia na niego własności połowy wydzielonej bądź niewydzielonej nieruchomości. Jeżeli zaś osoba ta nie żąda przeniesienia własności nieruchomości, przysługuje jej prawo żądania zwrotu nakładów przewidziane w przepisie art. 226 § 1 kc”.

Grzegorz D. bowiem nie budował zabudowań gospodarczych wspólnie z teściem, tylko pomagał przy budowie. Dlatego w przypadku, kiedy budynek został wzniesiony przez właściciela gruntu, chociażby miało to miejsce przy wydatnej pomocy zięcia, to zięć nie może na podstawie art. 231 kc domagać się przeniesienia na swoją własność względnie współwłasność ani tych budynków, ani działki gruntu, na której budynki zostały wzniesione. Z racji pomocy i osobistej pracy nie można żądać przeniesienia własności budynków i gruntu, na którym stoją, lub ich części.

Gdyby Grzegorz D. był na przykład posiadaczem gruntu w dobrej wierze i wzniósł te budynki, to jego sytuacja byłaby zupełnie inna. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości znacznie większej niż wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Także właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości znacznie wyższej niż wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem (art. 231 kc).

Stąd wniosek, że z żądaniem przeniesienia własności nieruchomości w przypadku zabudowy cudzego gruntu można wystąpić, jeżeli spełnione są łącznie następujące warunki:
  • samoistne posiadanie gruntu przez osobę, która wzniosła budynek lub inne urządzenie,
  • dobra wiara tego posiadacza, 
  • wzniesienie budynku lub innego urządzenia, 
  • znaczna różnica wartości wzniesionej budowli i działki zajętej pod budowę.
W opisanym przypadku żaden z tych warunków nie został spełniony.

Warto wiedzieć
Osoba, która zawarła ustną umowę np. sprzedaży czy darowizny albo zawarła taką umowę na piśmie bez udziału notariusza, jest tzw. nieformalnym nabywcą nieruchomości. Taka osoba nie może być uznana za posiadacza w dobrej wierze. Posiadaczem w dobrej wierze jest tylko ten, kto z przyczyn usprawiedliwionych nie wie o braku prawa własności do gruntu.

Autorka jest pracownikiem naukowym Uniwersytetu Wrocławskiego

Źródło: "Farmer" 19/2006