Rozporządzenie, które budzi tak wiele wątpliwości weszło w życie pod koniec sierpnia br. Dotyczy ono wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W związku z tym powstało więc pytanie czy nowe przepisy nie naruszyły ochrony praw nabytych własności, których zasada wyprowadzona jest z art. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej?

Na tą sporną kwestię postanowił odpowiedzieć poprzedni resort infrastruktury - obecnie transportu, budownictwa i gospodarki wodnej.

Z art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że jako podstawę ustalenia wysokości odszkodowania ustawodawca wskazał, co do zasady, wartość rynkową nieruchomości. Jedynie w wyjątkowych przypadkach, gdy uwarunkowania rynkowe nie pozwalają na określenie wartości rynkowej nieruchomości, dopuszczalne jest ustalenie wysokości odszkodowania na podstawie wartości odtworzeniowej (art. 135 ust. 1 ustawy).

Stosownie do art. 134 ust. 4 ustawy, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania rzeczoznawca majątkowy powinien określić według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. W pozostałych przypadkach określenie wartości nieruchomości następuje na podstawie aktualnego sposobu użytkowania (art. 134 ust. 3  ustawy).

W świetle art. 134 ust. 3 i ust. 4 ustawy jednym z głównych czynników decydujących o wartości nieruchomości dla celów odszkodowania jest przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia. W przepisach tych ustawodawca wprowadził do porządku prawnego tzw. zasadę korzyści, wychodząc z założenia, iż odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości nieruchomości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. Tym samym, jeżeli takie zwiększenie rzeczywiście nastąpi, osoba wywłaszczona powinna otrzymać odszkodowanie, którego podstawę stanowić, będzie nie wartość nieruchomości zgodna z dotychczasowym sposobem użytkowania (art. 134 ust. 3 ustawy), lecz wartość nieruchomości określona dla alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia tej nieruchomości na cel publiczny (art. 134 ust. 4 ustawy).

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, iż przystępując do sporządzenia operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania w związku z wywłaszczeniem, podstawowym zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest zbadanie, czy przeznaczenie nieruchomości wycenianej zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości. Od wyniku tego badania zależeć bowiem będzie zastosowanie odpowiedniego sposobu wyceny, wynikającego z przepisów ustawy skonkretyzowanych w § 36 ust. 1 lub ust. 4 rozporządzenia, pozwalającego określić wartość nieruchomości z uwzględnieniem ww. zwiększenia (zasada korzyści). Informacja na temat procesu dochodzenia do wyboru sposobu wyceny, tj. przeprowadzonego badania, powinna znaleźć odzwierciedlenie w treści operatu szacunkowego.

Tym samym teza o obniżeniu wysokości odszkodowań za wywłaszczenie nieruchomości rolnych, w związku z nowym brzmieniem § 36 rozporządzenia, nie znajduje uzasadnienia. Opisana wyżej zasada korzyści nakazuje bowiem określić wartość nieruchomości rolnych z uwzględnieniem wpływu, jaki na jej wartość ma przeznaczenie na cel publiczny. W ocenie resortu infrastruktury  tak określona wartość nieruchomości rolnych nie będzie odbiegać od wartości nieruchomości rolnych określonych na podstawie dotychczasowego brzmienia § 36 rozporządzenia.