Zdarza się często, że rolnik chciałby wznieść na terenie swojej zagrody nowe obiekty budowlane, takie jak: magazyn lub inne pomieszczenie do przechowywania sprzętu i maszyn rolniczych albo budynek mieszkalny, w którym zamieszkiwać będą członkowie jego rodziny.

Możliwość rozpoczęcia takiej inwestycji zależy przede wszystkim od zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (o ile plan taki został w gminie uchwalony) albo od wyników postępowania lokalizacyjnego przeprowadzonego przez wójta (burmistrza lub prezydenta), jeśli nieruchomość, na której planowane są zabudowania, nie jest objęta zapisami planu miejscowego.

Zgodnie z planem
Jeżeli gmina posiada plan miejscowy, to inwestycja będzie mogła zostać zrealizowana pod warunkiem jej zgodności z postanowieniami planu. Budowa będzie zgodna z planem wtedy, gdy plan wyraźnie dopuszcza zabudowę zagrodową na wskazanym przez rolnika terenie lub też gdy np. teren ten określony został jako grunty rolne, ale nie przewidziano na nim zakazu zabudowy. Oceny zgodności zamiarów budowlanych rolnika z planem miejscowym dokonuje starosta, prowadząc postępowanie w sprawie udzielania pozwolenia na budowę.

Gdy planu nie ma
Inaczej sytuacja wygląda w przypadku, gdy planu miejscowego nie ma. Wówczas rolnik musi najpierw uzyskać od wójta decyzję o warunkach zabudowy dla planowanego przez siebie zamierzenia. Zasady wydawania tego typu decyzji reguluje ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r., Nr 80, poz. 717, ze zm.). Gdy planu miejscowego nie ma, to decyzja o warunkach zabudowy jest niezbędna do uzyskania pozwolenia na budowę.

Jeżeli rolnik wystąpi z wnioskiem o wydanie takiej decyzji, wówczas wójt prowadzi postępowanie lokalizacyjne. Prowadząc postępowanie, oceni przede wszystkim, czy planowane zamierzenie inwestycyjne spełnia tzw. „zasadę dobrego sąsiedztwa” – tzn. czy stanowi ono kontynuację występującego na danym terenie sposobu zagospodarowania (wielkość obiektów, ich usytuowanie itp). Wójt sprawdzi też, czy teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej, czy uzbrojenie terenu jest wystarczające (np. przy budowie domu mieszkalnego sprawdzi, czy istnieje możliwość jego zaopatrzenia w wodę, energię elektryczną, w jaki sposób możliwe jest zapewnienie ogrzewania lub odbiór ścieków).

Dobre sąsiedztwo
Jednym z niezbędnych elementów ustalenia, czy zabudowania będą mogły zostać postawione, jest sprawdzenie, czy spełniają one zasadę dobrego sąsiedztwa, tzn. czy nawiązują do zabudowy już istniejącej na sąsiednich działkach, przy czym nawiązanie to dotyczy nie tylko funkcji planowanych obiektów, ale i ich wielkości oraz sposobu zagospodarowania terenu. Chodzi o to, aby np. budynki mieszkalne były stawiane w sąsiedztwie tego samego typu budynków, a nie np. na terenie upraw rolnych lub w sąsiedztwie obiektów przemysłowych. Oznacza to, że nowo wznoszone obiekty powinny nie tylko wielkością, kształtem, układem dachu, ale i usytuowaniem na działce nawiązywać do obiektów istniejących na działkach sąsiednich.

W celu ustalenia, jakie wymogi powinna spełnić inwestycja, wójt przeprowadzi analizę stanu zagospodarowania działek sąsiednich. W tym celu wyznaczy wokół działki, na której miałaby powstać zabudowa, obszar „analizowany”. Jego granice wyznacza się w odległości trzykrotnej szerokości frontu działki objętej wnioskiem, nie mniej jednak niż 50 m. Obiekty znajdujące się w tak wyznaczonym obszarze określą kształt i rodzaj nowej zabudowy, która może powstać na tym terenie. W wyniku tej analizy może się np. okazać, że obiekt nie może zostać wybudowany, bo jest znacznie większy od występujących na sąsiednich działkach, albo też ma odmienny układ połaci dachowych lub też jest po prostu zbyt duży w stosunku do powierzchni działki.

Ustawodawca przewidział jednak wyjątek od powyższych reguł. Jeśli rolnik, który planuje budowę, ma gospodarstwo o powierzchni większej niż średnia w danej gminie, nie musi dostosowywać się do zabudowy istniejącej na sąsiednich działkach. Przy czym ważne jest, że tego rodzaju wyjątek dotyczy tylko zabudowy zagrodowej (zwanej także często zabudową siedliskową), a więc zabudowy związanej z gospodarstwem prowadzonym przez rolnika.

Warto wiedzieć
Pozwolenia na budowę nie wymaga budowa obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną, uzupełniających zabudowę zagrodową na działce siedliskowej o powierzchni do 35 m kw. i przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,8 m. Pozwolenia nie wymaga także budowa wiat i altan o powierzchni do 10 m kw., ale nie może ich być więcej niż dwie na każde 1000 m kw. działki.

Autorka jest prawnikiem zatrudnionym w administracji samorządowej


Źródło: "Farmer" 14/2006

Podobał się artykuł? Podziel się!