Wszystkie kraje UE kontrolują handel ziemią rolną. Bez tego trudno byłoby kształtować właściwą strukturę agrarną. Powołane do tego instytucje zapobiegają nie tylko nadmiernej koncentracji ziemi, ale także nadmiernemu podziałowi nieruchomości rolnych, poprzez swoje uprawnienia do wykupu ziemi rolnej, a także przyznając prawo do sąsiedzkiego pierwokupu i dopuszczając do prowadzenia działalności rolniczej tylko takie osoby, które spełniają określone wymogi (kwalifikacje zawodowe, wiek, miejsce zamieszkania).

W naszym kraju podobne uprawnienia ma Agencja Nieruchomości Rolnych. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego z 2003 r. przyznała jej prawo kontrolowania prywatnego obrotu ziemią, poprzez prawo pierwokupu (w wypadku sprzedaży) i wykupu (w wypadku darowizny, wniesienia do spółki). ANR korzystając ze swych uprawnień wspierać ma rozwój gospodarstw rodzinnych i zapobiegać nadmiernej koncentracji ziemi. Przysługuje jej prawo pierwokupu ziemi w każdym wypadku, gdy osoba kupująca nie spełnia ustawowych warunków. Jeśli nabywca spełnia nałożone ustawą wymagania, to Agencja nie musi być powiadomiona o takiej transakcji. Jeżeli cena sprzedawanej nieruchomości będzie rażąco odbiegać od ceny rynkowej, Agencja ma prawo zwrócić się do sądu o ustalenie ceny. Agencja w ciągu miesiąca od zawiadomienia jej o sprzedaży nieruchomości, do której ma prawo pierwokupu, musi złożyć oświadczenie, czy z tego prawa skorzysta.

Od roku 2003, czyli od początku obowiązywania ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, wpłynęło do Agencji ponad 75 tysięcy umów przenoszących własność ziemi. Z danych Ministerstwa Sprawiedliwości wynika, że w Polsce zawieranych jest rocznie 120 tysięcy umów przenoszących własność nieruchomości rolnych o łącznym areale 112 tysięcy hektarów. Oznacza to, że ANR kontroluje około 60 proc. takich transakcji. Średnia powierzchnia gospodarstw z umów przekazanych Agencji wynosiła 1,5 ha, a tylko 18 proc. umów dotyczyło nieruchomości o areale większym niż hektar. Do tej pory Agencja skorzystała ze swoich praw tylko 60 razy, nabywając łącznie prawie 1600 ha o wartości 8,7 mln złotych. Ziemię tę Agencja przeznaczała dla rolników, którzy chcą powiększyć gospodarstwo rodzinne, organizując dla nich przetargi ograniczone. Sprawdziły się więc czarne scenariusze, o których mówiono po uchwaleniu wspomnianej ustawy, że sparaliżuje tylko obrót nieruchomościami rolnymi i niepotrzebnie wydłużać będzie czas zawierania umów pomiędzy rolnikami. Do ANR trafiać powinny wyłącznie takie umowy, które mogą mieć wpływ na kształtowanie struktury agrarnej.

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego ma i inne braki. Nie określa wymogów dotyczących okresu, po którego upływie można uznać dane gospodarstwo rolne za rodzinne. Możliwe są więc sytuacje, że ktoś na kilka dni przed planowanym kupnem nieruchomości rolnej wydzierżawi inną nieruchomość o areale co najmniej 1 ha i zamelduje się na terenie danej gminy. Taka osoba (jeśli spełnia pozostałe, podane w ramce warunki) ma prawo kupić nieruchomość rolną poza kontrolą Agencji. Może także przystępować do przetargów ograniczonych, organizowanych przez Agencję dla rolników powiększających gospodarstwa rodzinne. Aby niedopuścić do takich sytuacji, warto by wprowadzić wymóg np. 3-letniego okresu osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego i zmieszkania w danej gminie.

Są też inne próby obejścia ustawy. Zdarza się, że osoby, które zawrą wstępną umowę sprzedaży-kupna nieruchomości, wycofują ją, gdy dowiedzą się, że Agencja jest zainteresowana pierwokupem lub sprawdza sens skorzystania ze swoich uprawnień, konsultując się z władzami gminy, przedstawicielami izb rolniczych lub wizytując sprzedawaną nieruchomość. Zdarza się, że już po notarialnym oświadczeniu Agencji, że korzysta z prawa pierwokupu, strony umowy próbują do tego nie dopuścić sądownie. Przyczyny takich sytuacji są oczywiste. Strony umowy, aby zaoszczędzić na podatku od czynności cywilno-prawnych, taksie notarialnej, czy też podatku VAT, podają niekiedy w umowach kwoty niższe od rzeczywistej wartości transakcji.

Gdy ANR skorzysta z prawa pierwokupu przepisy są też krzywdzące dla niedoszłego nabywcy. Ponosi on przecież koszty przygotowania wstępnej umowy (np. wynagrodzenie dla notariusza za sporządzenie umowy kupna). Jeśli Agencja skorzysta z prawa pierwokupu niedoszłemu nabywcy nikt nie zwróci poniesionych kosztów. I to niestety jest zgodne z przepisami, mówiącymi o tym, że jeśli do jakichkolwiek transakcji mają prawo przystąpić osoby trzecie, to ewentualny nabywca zawiera umowę na własne ryzyko. A więc musi się liczyć z tym, że nie odzyska wydanych pieniędzy. Dopóki to nie zostanie zmienione, nie można domagać się od ANR zwrotu poniesionych kosztów.

Kształtowaniu właściwej struktury agrarnej sprzyjać powinny i inne mechanizmy polityki państwa: renty i emerytury rolnicze, renty strukturalne, ułatwienie startu młodym rolnikom, programy osadnictwa rolniczego, scalanie i wymiana gruntów itp. Przydałyby się też dodatkowe ograniczenia prawne, np. zakaz podziału nieruchomości mniejszych niż o określonym areale. A przede wszystkim potrzebne są preferencje podatkowe i kredytowe dla gospodarstw rodzinnych.

Gospodarstwem rodzinnym, zgodnie z ustawą o ustroju rolnym, jest gospodarstwo, w którym łączna powierzchnia gruntów rolnych (własność i dzierżawa) nie przekracza 300 ha i gospodarstwo to jest prowadzone osobiście przez rolnika indywidualnego, mającego odpowiednie kwalifikacje i zamieszkałego w gminie, w której jest położona przynajmniej jedna z jego nieruchomości rolnych.

Źródło: "Farmer" 04/2005

Podobał się artykuł? Podziel się!