Zasadą jest, że zadatek nie podlega zwrotowi, jeżeli umowa nie dojdzie do skutku. Ten, kto otrzymał zadatek, może go zatrzymać - przewiduje kodeks cywilny. Tym zadatek różni się od zaliczki, która jest zwracana temu, kto ją wpłacił.

Sprawa rozpatrywana w piątek przez Sąd Najwyższy dotyczyła jednej ze spółek deweloperskich, która pięć lat temu kupiła od prywatnego właściciela spod Myślenic 13-hektarową działkę. Zawarła z nim umowę przedwstępną, w której cena działki została ustalona na 19 mln zł. Wraz z zawarciem umowy przedwstępnej spółka zapłaciła właścicielowi zadatek w kwocie dwóch milionów złotych.

Spółka planowała wybudować osiedle domów mieszkalnych i w tym celu prowadziła rozmowy z bankami w sprawie finansowania inwestycji. Niedługo po zawarciu umowy przedwstępnej spółka rozpoczęła też badania geologiczne gruntu, wykonując wiele odwiertów.

Po kilku miesiącach od umowy przedwstępnej spółka zawarła z właścicielem gruntu definitywną umowę kupna nieruchomości. Z umowy wynikało, że dwumilionowy zadatek będzie od tej pory stanowić część ceny nieruchomości. Pozostałe 17 mln zł spółka miała dopłacić w ciągu dwóch tygodni.

Do zapłaty jednak nie doszło, bo okazało się, że zaledwie kilometr od planowanej inwestycji rozpoczęto budowę największej w Małopolsce spalarni śmieci. W tej sytuacji banki wycofały się z finansowania inwestycji, a spółka pozostała bez środków. W efekcie pod koniec stycznia umowa kupna została rozwiązana, a grunt wrócił do właściciela. W porozumieniu rozwiązującym umowę spółka i właściciel nie ustalili, co z dwoma milionami złotych wpłaconymi wcześniej w formie zadatku - to miało być rozliczone później.

Wkrótce potem spółka zwróciła się do właściciela gruntu o zwrot tych dwóch milionów złotych. Mężczyzna nie reagował jednak na zapytania i monity, a po kilku miesiącach złożył notarialne oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej i zatrzymaniu zadatku.

Spółka odpowiedziała pozwem. Sąd I instancji zasądził na jej rzecz zwrot dwóch milionów złotych z odsetkami w wysokości prawie 124 tys. zł. Sąd uznał, że na skutek zawarcia umowy kupna nieruchomości i wypełnieniu tym samym postanowień umowy przedwstępnej zadatek stał się częścią ceny gruntu. Dlatego powinien być zwrócony spółce. Z orzeczeniem tym zgodził się sąd II instancji, oddalając apelację właściciela gruntu.