PARTNERZY PORTALU
  • partner portalu farmer.pl
  • partner portalu farmer.pl
  • partner portalu farmer.pl
  • partner portalu farmer.pl

Po zawarciu ostatecznej umowy zadatek przestaje być zadatkiem

Po zawarciu ostatecznej umowy zadatek przestaje być zadatkiem

Właściciel działki spod Myślenic nie zatrzyma dwóch milionów złotych zadatku, które dostał od dewelopera planującego budowę osiedla - orzekł w piątek 14 czerwca Sąd Najwyższy. Wyjaśnił, że po zawarciu ostatecznej umowy sprzedaży gruntu, zadatek przestał być zadatkiem.



Zasadą jest, że zadatek nie podlega zwrotowi, jeżeli umowa nie dojdzie do skutku. Ten, kto otrzymał zadatek, może go zatrzymać - przewiduje kodeks cywilny. Tym zadatek różni się od zaliczki, która jest zwracana temu, kto ją wpłacił.

Sprawa rozpatrywana w piątek przez Sąd Najwyższy dotyczyła jednej ze spółek deweloperskich, która pięć lat temu kupiła od prywatnego właściciela spod Myślenic 13-hektarową działkę. Zawarła z nim umowę przedwstępną, w której cena działki została ustalona na 19 mln zł. Wraz z zawarciem umowy przedwstępnej spółka zapłaciła właścicielowi zadatek w kwocie dwóch milionów złotych.

Spółka planowała wybudować osiedle domów mieszkalnych i w tym celu prowadziła rozmowy z bankami w sprawie finansowania inwestycji. Niedługo po zawarciu umowy przedwstępnej spółka rozpoczęła też badania geologiczne gruntu, wykonując wiele odwiertów.

Po kilku miesiącach od umowy przedwstępnej spółka zawarła z właścicielem gruntu definitywną umowę kupna nieruchomości. Z umowy wynikało, że dwumilionowy zadatek będzie od tej pory stanowić część ceny nieruchomości. Pozostałe 17 mln zł spółka miała dopłacić w ciągu dwóch tygodni.

Do zapłaty jednak nie doszło, bo okazało się, że zaledwie kilometr od planowanej inwestycji rozpoczęto budowę największej w Małopolsce spalarni śmieci. W tej sytuacji banki wycofały się z finansowania inwestycji, a spółka pozostała bez środków. W efekcie pod koniec stycznia umowa kupna została rozwiązana, a grunt wrócił do właściciela. W porozumieniu rozwiązującym umowę spółka i właściciel nie ustalili, co z dwoma milionami złotych wpłaconymi wcześniej w formie zadatku - to miało być rozliczone później.

Wkrótce potem spółka zwróciła się do właściciela gruntu o zwrot tych dwóch milionów złotych. Mężczyzna nie reagował jednak na zapytania i monity, a po kilku miesiącach złożył notarialne oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej i zatrzymaniu zadatku.

Spółka odpowiedziała pozwem. Sąd I instancji zasądził na jej rzecz zwrot dwóch milionów złotych z odsetkami w wysokości prawie 124 tys. zł. Sąd uznał, że na skutek zawarcia umowy kupna nieruchomości i wypełnieniu tym samym postanowień umowy przedwstępnej zadatek stał się częścią ceny gruntu. Dlatego powinien być zwrócony spółce. Z orzeczeniem tym zgodził się sąd II instancji, oddalając apelację właściciela gruntu.

Stanowisko sądów podzielił w piątek również Sąd Najwyższy, mimo że uchylił orzeczenie apelacyjne i nakazał ponowne rozpoznanie sprawy (sygn. akt V CSK 389/12).

Uzasadniając piątkowy wyrok, sędzia Jan Górowski podkreślił, że umowa przedwstępna została w całości wykonana, a więc wygasła. - Skoro zadatek zabezpieczał umowę przedwstępną, to z chwilą zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, wolą stron stał się częścią ceny - powiedział sędzia, dodając, że w takim wypadku zadatek powinien zostać w zasadzie zwrócony przez właściciela gruntu.

SN zwrócił ponadto uwagę, że do rozwiązania umowy doszło z winy spółki. W tej sytuacji - jak tłumaczył sędzia Górowski - "strony mają nie tylko zwrócić to, co wzajemnie od siebie otrzymały, ale powinny także naprawić szkodę", bo tak stanowi art. 494 Kodeksu cywilnego.

Według SN sądy powinny zbadać, czy w wyniku rozwiązania umowy sprzedaży nieruchomości, właściciel poniósł uszczerbek na majątku. SN przypomniał, że spółka przez ponad pół roku korzystała z nieruchomości i w trakcie procesu właściciel nieruchomości zwracał na to uwagę, domagając się odpowiedniej rekompensaty. Możliwa jest więc - zdaniem SN - obniżka wartości nieruchomości, co będzie miało wpływ na wysokość kwoty, którą właściciel działki będzie musiał zwrócić spółce.

Podobał się artykuł? Podziel się!
×

WSZYSTKIE KOMENTARZE (5)

  • pawel 2013-06-17 19:42:22
    Zadatek -nie zwraca sie , zaliczka - zwraca sie gdy transakcja nie dojdzie do skutku . Najprawdopodobniej swiadomie zawarli z nim umowe kupna <specjalnie spreparowana> żeby się wymigać od przepadniecia zadatku. Musialby udawadniac dzialanie celowe drugiej strony w sadzie ,jesli tak bylo.
  • jaremka 2013-06-17 18:14:20
    Kupowałam ziemię kilkakrotnie,tudzież na kredyt preferencyjny.Zabezpieczeniem dla sprzedającego jest owa zaliczka czy zadatek.Sprzedający także ponosi koszty,a także ma pewność ,że kupującemu nagle nie odechce się kupna.Jeśli transakcja nie dochodzi do skutku,zaliczka przepada i to jest oczywiste.Bo inaczej jaki ona ma sens ?
    Notariusz sporządzający umowę przedwstępną widocznie "wiedział co robi",że sporządził ją na korzyść kupującego.I to jest smutne właśnie.
    Jeszcze odsetki dla kupującego??? To już absurd.To raczej temat na komedię dla Barei.....w jakim kraju żyjemy?
    Tylko zrywać umowy i brać odsetki - bissnes jak się patrzy.
  • mrówka123 2013-06-16 15:12:01
    "Sąd sądem a sprawiedliwość musi być po naszej stronie".... ;-)))
  • nawigator 2013-06-16 13:18:11
    rolnika zawsze ktoś wydupczy i wyroluje ,,,,,,,,,jesteśmy tylko robolami dla sądu a bizmesmen to już cos innego
  • Nikita_Bennet 2013-06-15 17:06:26
    i teraz pytanie dlaczego właściciel gruntu zgodził się na rozwiązanie tak lukratywnej dla nie go umowy.
    Co go obchodzą problemy kupującego że powstała spalarnia obok?

    Zasadnym byłoby zbadanie czemu kupujący i sprzedający zgodzili się na rozwiązanie umowy (zastraszenie sprzedającego)?
ZOBACZ WSZYSTKIE KOMENTARZE

PISZESZ DO NAS Z ADRESU IP: 54.82.79.137
Dodając komentarz, oświadczasz, że akceptujesz regulamin serwisu

Drodzy Użytkownicy!

W związku z odwiedzaniem naszych serwisów internetowych przetwarzamy Twój adres IP, pliki cookies i podobne dane nt. aktywności lub urządzeń użytkownika. Jeżeli dane te pozwalają zidentyfikować Twoją tożsamość, wówczas będą traktowane jako dane osobowe zgodnie z Rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady 2016/679 (RODO).

Administratora tych danych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz w Polityce Prywatności pod tym linkiem.

Jeżeli korzystasz także z innych usług dostępnych za pośrednictwem naszych serwisów, przetwarzamy też Twoje dane osobowe podane przy zakładaniu konta, rejestracji na eventy, zamawianiu prenumeraty, newslettera, alertów oraz usług online (w tym Strefy Premium, raportów, rankingów lub licencji na przedruki).

Administratorów tych danych osobowych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz również w Polityce Prywatności pod tym linkiem. Dane zbierane na potrzeby różnych usług mogą być przetwarzane w różnych celach, na różnych podstawach oraz przez różnych administratorów danych.

Pamiętaj, że w związku z przetwarzaniem danych osobowych przysługuje Ci szereg gwarancji i praw, a przede wszystkim prawo do sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych. Prawa te będą przez nas bezwzględnie przestrzegane. Jeżeli więc nie zgadzasz się z naszą oceną niezbędności przetwarzania Twoich danych lub masz inne zastrzeżenia w tym zakresie, koniecznie zgłoś sprzeciw lub prześlij nam swoje zastrzeżenia pod adres odo@ptwp.pl.

Zarząd PTWP-ONLINE Sp. z o.o.

Zgłoś swoje propozycje zmian!


Dziękujemy za współpracę!