Zmiany związane są przede wszystkim z koniecznością dostosowania przepisów tego aktu wykonawczego do znowelizowanej ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, tzw. specustawy drogowej. Chodzi o regulacje obowiązujące podczas wyceny nieruchomości przeznaczonych pod inwestycje drogowe.

Jedną z istotnych zmian jest odejście od sposobu określania wartości nieruchomości wyłącznie na podstawie danych z rynku nieruchomości „drogowych". Zgodnie z nowym przepisem rozporządzenia, wartość nieruchomości określana będzie na podstawie cen transakcyjnych, pochodzących z rynków nieruchomości właściwych dla wycenianej nieruchomości, np. mieszkaniowych, rolnych, przemysłowych. Zmiana ta pozwoli lepiej odzwierciedlać relacje panujące na rynku nieruchomości poprzez właściwe odniesienie wysokości odszkodowań do wartości zbliżonych.

Nowy przepis przewiduje również odstąpienie od zasady automatyzmu, zgodnie z którą wartość przejmowanej nieruchomości automatycznie powiększa się o 50 proc. Rzeczoznawca majątkowy, na podstawie analizy cen na rynku lokalnym, będzie mógł samodzielnie określić wysokość stawki procentowej, o którą powiększona zostanie wartość nieruchomości przeznaczonej na cele drogowe. Wysokość tego zwiększenia nie będzie mogła przekroczyć 50 proc. wartości nieruchomości. Zmiana ta będzie mieć wpływ na wycenę tych nieruchomości, których wartość jest niższa niż wartość tzw. nieruchomości drogowych - co zwykle ma miejsce w przypadku nieruchomości rolnych, leśnych, zanieczyszczonych, itp.

Z przeprowadzonych badań wynika, że udział tych nieruchomości w ogólnej skali nieruchomości nabywanych na realizacje inwestycji drogowych jest znaczny - sięga powyżej 50 proc. Do tej pory zdarzało się, że sztywne stosowanie „zwiększenia o 50 proc." powodowało, że oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego wartość, stanowiąca podstawę do ustalenia odszkodowania, często przekraczała wartość nieruchomości dla alternatywnego sposobu jej użytkowania.

Nowym rozwiązaniem jest wprowadzenie możliwości określania przez rzeczoznawców majątkowych wartości nakładów w przypadku, gdy nie zostały one jeszcze poniesione, ale znany jest ich zakres. Będzie to miało zastosowanie w przypadkach, gdy konieczne będzie określenie wartości szkód rzeczywistych powstałych w nieruchomościach z powodu katastrof naturalnych - huraganów, powodzi, itp. Pośrednio rozwiązanie to przyczyni się do skrócenia czasu oczekiwania na wypłaty odszkodowań od firm ubezpieczeniowych.

Zmieniono też sposób wyrażania w operacie szacunkowym wartości nieruchomości. Do dotychczasowej zasady, by wartość końcowa była wyrażana w pełnych złotych, dodano zastrzeżenie, że w niektórych przypadkach wartość może być wyrażona w kwocie zaokrąglonej do tysięcy złotych, pod warunkiem, że nie zniekształci to wyniku wyceny.

Podobał się artykuł? Podziel się!