Zgłosił się do naszej redakcji rolnik, który zakupił w 2018 r. niewielki areał ok. 0,85 ha gruntów rolnych, które połączył ze swoim gospodarstwem rolnym. 

Niedawno skontaktowała się z  jedna z firm i złożyła propozycję wydzierżawienia większej części nieruchomości rolnych pod farmę fotowoltaiczną, w skład których wchodzi 0,85 ha zakupionych gruntów 3 lata temu.

Rolnik nie chce sprzedawać swoich gruntów rolnych, jedynie chce je oddać je w dzierżawę, w celu pozyskania dodatkowych środków finansowych na rozwój gospodarstwa rolnego. Nie wie, czy musi się ubiegać o pozwolenie od KOWR na wydzierżawienie tych gruntów, ponieważ nie upłynęło 5 ustawowych lat od ich zakupu.

Ma wątpliwości, gdyż zakupiona wcześniej działka ma powierzchnię mniejszą niż 1 ha i nie chce jej sprzedawać, a jedynie oddać w dzierżawę grunty rolne. Nie wie, czy jest to zgodne z prawem o kształtowaniu ustroju rolnego. 

Z tym samym pytaniem więc zwróciliśmy się więc bezpośrednio do ekspertów z KOWR-u.

Kiedy obowiązuje 5 lat prowadzenia gospodarstwa rolnego?

Zgodnie z obowiązującą ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego, każdy zainteresowany może nabyć nieruchomość rolną o powierzchni mniejszej niż 1 ha (tj. od 0,3000 ha do 0,9999 ha).

Zgodnie z powyższymi przepisami nabywca będący sobą fizyczną nie musi już: posiadać statusu rolnika indywidualnego (choć oczywiście może nim być), być osobą bliską zbywcy czy też nabywać za zgodą, o której mowa w art. 2a ust. 4 ww. ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Jednak każdy kupujący działkę rolną powyżej 0,3 ha musi mieć świadomość że zgodnie z przepisami zawartymi w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnemu, to KOWR-owi może przysługiwać w pierwszej kolejności  prawo pierwokupu nieruchomości rolnej (w wypadku jej sprzedaży) lub prawo nabycia (w pozostałych przypadkach).

- Niemniej jednak bez względu na to, czy nieruchomość rolną (np. o powierzchni mniejszej niż 1 ha) nabędzie rolnik indywidualny czy też inna osoba fizyczna – to co do zasady nowego właściciela takiej nieruchomości dotyczyć będą obowiązki i ograniczenia, o których mowa w art. 2b ust. 1 i 2 ww. ustawy - podkreślają eksperci z KOWR-u. - Stosownie bowiem do postanowień art. 2b ust. 1 ww. ustawy nabywca (tj. nowy właściciel) nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście.

Warto tu nadmienić, że zgodnie z art. 1a. przepisów Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie stosuje się m.in. do sprzedaży, kupna, dzierżawy gruntów rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha.

Gdyby zakupiona przez naszego rolnika działka rolna miała powierzchnię nie większą niż 0,3 ha to bez problemu mógłby ją wydzierżawić (wraz z większym areałem) pod farmę fotowoltaiczną.

Jednak, jak podkreślają eksperci KOWR, w okresie 5 lat, co do zasady, nabyta nieruchomość przez naszego rolnika nie może być zbyta, ani oddana w posiadanie innym podmiotom (art. 2b ust. 2 ww. ustawy) – chyba, że za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR, o której mowa w art. 2b ust. 3 ww. ustawy.

Jakie wyjątki od prowadzenia 5 lat gospodarstwa rolnego na zakupionych gruntach rolnych?

W powyższym zakresie ustawodawca wprowadził też określone wyjątki, które jako katalog zamknięty zawarte zostały w ust. 4 omawianego artykułu – przy czym wyjątki te warunkowane są z jednej strony tym, komu miałaby być zbyta / oddana w posiadanie taka nieruchomość (art. 2b ust. 4 pkt 1 ww. ustawy), z drugiej zaś strony odnoszą się do specyfiki nieruchomości lub dokonywanej czynności prawnej (art. 2b ust. 4 pkt 2-4 ww. ustawy).

Jak podkreślają eksperci KOWR, omawiane obowiązki i ograniczenia, wynikające z art. 2b ust. 1 i 2 ww. ustawy, nie dotyczą zatem wszystkich tych osób, które stały się właścicielami nieruchomości rolnych przed dniem 30 kwietnia 2016 r. oraz także tych osób, które po dniu 29 kwietnia 2016 r. nabyły nieruchomości rolne:

  • o powierzchni poniżej 1 ha położone w granicach administracyjnych miasta,
  • położone w całości na obszarze górniczym lub terenie górniczym w rozumieniu ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. – Prawo geologiczne i górnicze,
  • w wyniku dziedziczenia oraz działu spadku lub zapisu windykacyjnego.

- Jednocześnie wymaga podkreślenia, że jeżeli konkretnego nabywcę nieruchomości rolnej dotyczą ograniczenia, o których mowa w art. 2b ust. 2 ww. ustawy - to nie może on swobodnie rozporządzać przedmiotową nieruchomością np. poprzez jej wydzierżawienie innemu podmiotowi - podkreślają eksperci KOWR.

W przypadku naszego rolnika, który zgłosił się do nas w sprawie wydzierżawienia gruntów pod fotowoltaikę, nie obowiązują powyższe wyjątki.

Pozostaje mu jeszcze jedna możliwa ścieżka dotycząca pozyskania zgody na wydzierżawienie gruntów o Dyrektora Generalnego KOWR.

Czy rolnik uzyska zgodę KOWR na dzierżawę gruntów pod farmę fotowoltaiczną?

W przypadku jednak, gdy wskazane wyżej wyjątki ustawowe nie znajdą zastosowania – w  szczególnych sytuacjach właściciel nieruchomości może zwrócić się do Dyrektora Generalnego KOWR o wyrażenie zgody na zbycie nieruchomości (np. sprzedaż) lub oddanie jej w posiadanie innemu podmiotowi (np. wydzierżawienie), przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia (tj. o wyrażenie zgody, o której mowa w art. 2b ust. 3 ww. ustawy).

Należy tu podkreślić, że zgoda taka wyrażana jest w drodze decyzji administracyjnej na wniosek właściciela nieruchomości rolnej, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem właściciela nieruchomości rolnej lub interesem publicznym.

- Powyższe oznacza, że aby uzyskać ww. zgodę należy spełnić przynajmniej jedną z powyższych przesłanek ustawowych. Wyrażenie więc ww. zgody jest swoistego rodzaju „odstępstwem” od generalnej reguły, a jako takie może mieć miejsce jedynie w istotnie „ważnych” okolicznościach - zauważają eksperci KOWR i dodają że:

Należy podkreślić, że nie będzie uzasadnieniem wyrażenia ww. zgody w szczególności wystąpienie sytuacji, gdy właściciel nieruchomości rolnej uzna, iż korzystne dla niego będzie wydzierżawienie tej nieruchomości z uwagi np. na: jej położenie, rodzaje użytków, klasy bonitacyjne gruntów, ukształtowanie terenu, sąsiedztwo, kształt działki lub dojazd (odległość, rodzaj drogi dojazdowej) - tj. takie cechy lub okoliczności, które znane mu były w momencie nabycia nieruchomości.

Dzierżawa czy sprzedaż niezgodna z prawem będzie unieważniona

Jak wskazują eksperci KOWR z omawianej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wynikają także określone konsekwencje dla osób, które nie przestrzegają zawartych tam przepisów.

- Należy tu w szczególności zwrócić uwagę, iż zgodnie z art. 9 ust. 1 ww. ustawy nieważne jest m.in. zbycie lub oddanie w posiadanie nieruchomości rolnej bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR, o której mowa w art. 2b ust. 3 ustawy - podsumowują eksperci KOWR.

Czy rolnik musi zaczekać 2 lata, aby móc wydzierżawić grunty?

Rolnik, który chce wydzierżawić działkę poniżej 1 ha (0,85 ha), a zakupioną 3 lata temu nie może tego zrobić. Gdyby miała ona powierzchnię poniżej 0,3 ha, gdyż  sprzedaż lub dzierżawa takiej działki nie jest regulowana przepisami zawartymi w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. 

Rolnika obowiązuje ustawowy okres 5 lat na prowadzenie działalności rolniczej na zakupionych gruntach rolnych, które włączył do swojego gospodarstwa rolnego.

Jak podkreślają eksperci KOWR nie uzyska on też zgody Dyrektora Generalnego KOWR-u na dzierżawę tych gruntów pod fotowoltaikę.

Pozostaje mu jeszcze jedna opcja, polegająca na odrolnieniu działki. Jednak może ona być dosyć kosztowna i czasochłonna. Poniżej jest link do artykułu traktującego o odrolnieniu działki pod inwestycję budowlaną, bo farma fotowoltaiczna zalicza się do tego rodzaju inwestycji.