Jednak po bardziej szczegółowej analizie okazuje się, że nowy kształt zapisów w bardzo niewielkim stopniu zmienia sens planowanych regulacji. Zasadniczym celem projektu autorstwa ministra Marcina Horały, pełnomocnika rządu ds. Centralnego Portu Komunikacyjnego, jest zniesienie zasady korzyści.

Rolą ustawodawcy w godzeniu sprzecznych interesów inwestora publicznego i osób, które tracą na jego rzecz prawo własności do nieruchomości, jest zapewnienie obiektywnej ochrony wszystkich stron. Czy inicjowanie zmian ustawodawczych wpływających na wysokość odszkodowań przez podmiot bezpośrednio odpowiedzialny za największą w historii Polski inwestycję publiczną daje gwarancję obiektywizmu? Czy takie zmiany zrealizują konstytucyjną zasadę słuszności odszkodowania?

Czym jest zasada korzyści?

Zasadę korzyści ustanawia art. 134 obecnie obowiązującej Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W największym uproszczeniu, nakazuje ona uwzględnienie przyszłego przeznaczenia nieruchomości (zgodnego z celem wywłaszczenia) w procesie ustalania wysokości odszkodowania dla byłego właściciela. Ustawodawca wskazuje, że nieruchomość wycenia się zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem, chyba że zmiana przeznaczenia powoduje wzrost jej wartości.

Beneficjentami zasady korzyści są przede wszystkim rolnicy. Grunty o przeznaczeniu rolnym, leśnym, pastwiska i nieużytki osiągają w obrocie rynkowym najniższe wartości – niższe, niż grunty o przeznaczeniu na inwestycje publiczne. Ustawodawca nakazuje wyrównanie odszkodowania do wartości odpowiadającej celom wywłaszczenia.

Jaki jest sens zasady korzyści?

Wbrew swojej nazwie zasada ustanowiona w art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie przysparza osobom wywłaszczonym żadnych korzyści. Jej podstawową funkcją jest symulowanie rynkowych warunków nabycie w toku przymusowego pozbawiania prawa dotychczasowych właścicieli. Dzięki tej normie rzeczoznawca ustala wartość nieruchomości na taką, za jaką dotychczasowy właściciel byłby gotów ją sprzedać, biorąc pod uwagę całokształt okoliczności. Zasada korzyści nakazuje rzeczoznawcy uwzględnienie realnych transakcji rynkowych, w których dotychczasowi właściciele dobrowolnie zdecydowali się sprzedać swoje grunty inwestorowi publicznemu. Na cele porównawcze nie używa się transakcji, w których rolnik sprzedał swoją ziemię innemu rolnikowi na cele rolnicze, tylko takie w których rolnik sprzedał swoją ziemię podmiotowi publicznemu na realizację inwestycji publicznej, np. drogowej. A czy okoliczności transakcji i przyszłej inwestycji nie wpływają na oczekiwania stron w zakresie wartości?

Można również założyć, że uzyskany wzrost wartości nieruchomości rekompensuje w pewien sposób inne straty związane z przymusową utratą prawa własności, takie jak: niekorzystny podział nieruchomości, utrata wartości pozostałej po podziale nieruchomości, niekorzystne sąsiedztwo inwestycji publicznej, odroczenie płatności w czasie, utrata dochodów itd.

Jak mają być ustalane odszkodowania za wywłaszczenie po planowanych zmianach?

Projekt ustawy zakłada całkowite zniesienie zasady korzyści. Rzeczoznawca miałby ignorować przeznaczenie na cele publiczne, nawet jeśli będzie ono wynikało z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przy wycenie nieruchomości na cele ustalenia odszkodowania miałyby być w całości pominięte okoliczności przymusowego nabycia, a wartość miałaby wynikać z dobrowolnych transakcji pomiędzy rolnikami. Uśredniona cena wartości metra kwadratowego powierzchni zostanie przemnożona przez wielkość wywłaszczonej nieruchomości.

Skutkiem praktycznym planowanych zmian będzie drastyczny spadek wysokości odszkodowań przyznawanych rolnikom. Według różnych uzasadnień do przedmiotowego projekty spadek ten wyniesie nawet 90%. Bardziej realistyczne prognozy wskazywałyby na spadek wysokości odszkodowań z wartości ok. 30 zł/m kw. powierzchni gruntów rolnych (300 000 zł/ha) do wartości kilku złotych za metr kwadratowy (kilkudziesięciu tysięcy za hektar).

Tutaj chyba ujawnia się prawdziwa intencja autora projektu ustawy. Oszczędności dla Skarbu Państwa na nabyciu gruntów dla samego Centralnego Portu Komunikacyjnego i inwestycji towarzyszących wyniosą wiele miliardów złotych. Oczywiście, oszczędności po jednaj stronie, to straty po drugiej. Tą drugą stroną są wywłaszczani właściciele gruntów rolnych i leśnych.

Komentarze do projektowanych zmian

Komentarze do projektu i zasady korzyści są skrajnie podzielone. Wiceminister Infrastruktury Marcin Horała, Pełnomocnik Rządu ds. CPK, w stosunku do obecnie obowiązujących norm prawnych używa określenia „patologiczna zasada korzyści”. Kilkukrotnie poprzez porównanie utraty nieruchomości do cen długopisu wskazywał on na nieuzasadnione korzyści osób wywłaszczonych. Planowana zmiana miałaby doprowadzić do większej zgodności ustawy z Konsytuacją RP.

Na drugim biegunie jest komentarz Fundacji INLEGIS (która zresztą opracowała specjalny apel w obronie osób wywłaszczanych) szeroko popierany przez środowiska obywatelskie. Wskazuje on, że zasada korzyści, która nie jest idealna, jest najlepszym znanym rozwiązaniem prawnym, pozwalającym na łagodzenie skutków społecznych przymusowych zajęć nieruchomości. Zastąpienie zasady korzyści wymagałoby gruntownej transformacji systemu nabywania nieruchomości przez Skarb Państwa i jednostki samorządowe. Możliwe wydaje się zwiększenie udziału nabyć dobrowolnych, również na inwestycje publiczne, np. poprzez wprowadzenie parytetu w tym zakresie. Doprowadziłoby to do wytworzenia rynku podobnych transakcji, który ułatwiałby wycenę dla wywłaszczeń stosowanych, jako ostateczność w stosunku do niewielkiej grupy przeciwników inwestycji strukturalnych.

Jako jeden z największych w Polsce inwestorów publicznych Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad wyraża swoje obawy, że planowana zmiana całkowicie zablokuje budowę nowych dróg wskutek masowych protestów mieszkańców.

Wydaje się, że temat zasad wywłaszczeń dorósł do poważnej debaty publicznej. Strona rządowa wydaje się tego nie dostrzegać. Na szczęście, potrzebę zauważają coraz częściej posłowie, senatorowie, stowarzyszenia, media i organizacje społeczne. Trochę zastanawia milczenie organizacji rolniczych, których członków problem dotyczy bezpośrednio. Czy uda się planowane zmiany poprzedzić merytoryczną dyskusją różnych środowisk zainteresowanych rozstrzygnięciem? Czas pokaże.