Wydruk strony Farmer.pl - portal nowoczesnego rolnika

Jak zalegalizować budowę domu w przypadku zaginięcia dziennika budowy?

Autor:

Dodano:

Nasz czytelnik odziedziczył dom, który był budowany zgodnie z prawem, ale nie została dokończona procedura oddania obiektu do użytkowania. Niestety inwentaryzacja budynku wykazała "istotne odstępstwo od projektu". Jak zalegalizować taki dom, jeśli dodatkowo zaginął dziennik budowy?

Do redakcji Farmera zgłosił się czytelnik, który odziedziczył dom jednorodzinny. Obiekt był budowany zgodnie z prawem, czyli rozpoczęcie budowy poprzedziło zatwierdzenie projektu oraz uzyskanie decyzji pozwolenia na budowę.

Jednak najprawdopodobniej, jeszcze na etapie budowy zostały popełnione błędy i dom był budowany niezgodnie z zatwierdzonym projektem. Dlaczego tak podejrzewamy?

Po pierwsze, czytelnik przeprowadził inwentaryzację budynku, która wykazała "istotne odstępstwo od projektu".

Po drugie, dom nie przeszedł pozytywnie procedury oddania obiektu do użytkowania, jeszcze zanim nasz czytelnik go odziedziczył. Oznacza to że budowa tego domu nie została zakończona według prawa budowlanego. 

Dodatkowo po odziedziczeniu domu nie można odnaleźć dziennika budowy, co dodatkowo komplikuję sytuację związaną z dokończeniem procedury oddania budynku do użytku.

Problem ten jest na tyle złożony, że poprosiliśmy o wsparcie ekspertów z Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego (GUNB).

Jak przebiega procedura oddania budynku do użytku przy odstępstwie od projektu?

W pierwszej kolejności Joanna Niedźwiecka, rzecznik prasowy GINB podkreślała, że poruszone w przesłanym mailu problemy dotyczą konkretnego stanu faktycznego (konkretnego obiektu budowlanego), a nie wyjaśniania przepisów ustawy – Prawo budowlane. W związku z tym ich rozstrzygnięcie nie należy do GUNB. 

- Niezależnie od konkretnego stanu faktycznego należy wyjaśnić, że w przypadku stwierdzenia przez organ nadzoru budowlanego w trakcie oddawania obiektu budowlanego do użytkowania istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego, organ odmawia wydania pozwolenia na użytkowanie (wnosi sprzeciw do zawiadomienia o zakończeniu budowy) i przeprowadza, w odpowiednim zakresie, postępowanie naprawcze, o którym mowa w art. 51 ustawy – Prawo budowlane - podkreśla  Joanna Niedźwiecka, rzecznik prasowy GINB. -  W ramach tego postępowania organ nadzoru budowlanego nakłada obowiązek przedstawienia projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego zamiennego uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych oraz – w razie potrzeby – wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem - dodaje ekspertka GINB.

Jak podkreśla Rzeczniczka GINB, następnie organ nadzoru budowlanego sprawdza wykonanie powyższego obowiązku i wydaje decyzję w sprawie zatwierdzenia projektu i pozwolenia na wznowienie robót budowlanych albo – jeżeli budowa została zakończona – o zatwierdzeniu projektu zamiennego.

W decyzji tej nakłada się obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Czy budowa domu została przerwana na okres dłuży niż 3 lata?

Jeżeli budynek nie przechodzi pozytywnie procedury oddania obiektu do użytkowania, oznacza to że budowa tego domu nie została zakończona według prawa budowlanego.

Istotny jest okres, jaki minął od rozpoczęcia budowy, gdyż ma to ogromne znaczenie czy pozwolenie na budowę nadal jest ważne.

- Należy jednak mieć na uwadze, że zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata - podkreśla Joanna Niedźwiecka, rzecznik prasowy GINB.

Jak zauważa Rzecznik GINB, rolą organu nadzoru budowlanego w ramach oddawania obiektu do użytkowania jest badanie zgodności obiektu z ustaleniami i warunkami określonymi w decyzji o pozwoleniu na budowę.

Tym samym, jeśli pozwolenie na budowę zostało wyeliminowane z obrotu prawnego, organ nadzoru budowlanego nie może przeprowadzić procedury oddawania do użytkowania obiektu budowlanego.

- Osoba zainteresowana powinna zatem przede wszystkim ustalić, czy pozwolenie na budowę nie wygasło (czy budowa nie została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata) - podsumowuje Joanna Niedźwiecka, rzecznik prasowy GINB.

Co gdy pozwolenie na budowę jednak wygasło po 3 latach?

W przypadku wygaśnięcia pozwolenia na budowę,  wznowienie budowy może nastąpić po wydaniu decyzji o pozwoleniu na budowę, o której mowa w art. 28 ust. 1.

- Decyzję o pozwoleniu na budowę wydaje się również w przypadku zakończenia robót budowlanych (art. 37 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane). Decyzję o pozwoleniu na budowę wydaje organ administracji architektoniczno-budowlanej (art. 28 ust. 1a ustawy) - zauważa Joanna Niedźwiecka, rzecznik prasowy GINB. - Jednym z wymaganych dokumentów w ramach procedury oddawania obiektu do użytkowanie jest dziennik budowy. Natomiast przepisy ustawy – Prawo budowlane nie przewidują trybu postępowania w przypadku utraty dziennika budowy - podkreśla ekspertka GINB.

Co w takim razie ma zrobić nasz czytelnik, który nie otrzymał dziennika budowy, dziedzicząc niedokończony dom?

Postępowanie dowodowe przy zagubionym dzienniku budowy

Jak podkreśla Rzecznik GINB, w przypadku braku określonych dokumentów, w sytuacji oddawania obiektu do użytkowania, w celu udokumentowania określonych faktów, organ nadzoru budowlanego może przeprowadzić postępowanie dowodowe w oparciu o przepisy ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. –  Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2021 r. poz. 735, z późn. zm.).

- Zgodnie z art. 75 § 1 K.p.a. jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. W szczególności dowodem mogą być dokumenty, zeznania świadków, opinie biegłych oraz oględziny - zauważa Joanna Niedźwiecka, rzecznik prasowy GINB. - Ocena możliwości oddania do użytkowania konkretnego obiektu budowlanego, w tym warunków, jakie muszą być spełnione w danym przypadku (np. wskazanie brakujących dokumentów), należy do właściwego miejscowo organu nadzoru budowlanego, który w oparciu o przepisy prawa oraz ocenę konkretnego stanu faktycznego, zajmie w sprawie wiążące stanowisko. GUNB nie może dokonać takiej oceny za zobowiązany do tego organ - podsumowuje Rzecznik GINB.

Jak widać nasz czytelnik powinien w pierwszej kolejności zgłosić się do miejscowego organu nadzoru budowlanego w celu przedłożenia sprawy i to właśnie urzędnicy miejscowego nadzoru budowlanego po dokładnym zapoznaniu się z sytuacją prawną obiektu budowlanego podejmą stosowne decyzje dot. zalegalizowania domu

Warto zaznaczyć, że te decyzje mogą różnić się od procedury jaką zaprezentował Rzecznik GINB, który nie ma wszystkich stosowanych informacji oraz dogłębnego wglądu w tę sprawę oraz jest ona poza kompetencjami rozstrzygania GUNB.

×