Wydruk strony Farmer.pl - portal nowoczesnego rolnika

Jeśli dzierżawca chce spać spokojnie…

Autor: Piotr Matusiak

Dodano: 01-07-2018 08:07

Umowa dzierżawy to podstawowa forma władania cudzą nieruchomością rolną, polegająca na oddaniu gruntu przez wydzierżawiającego innej osobie do używania i pobierania pożytków, w zamian za zapłatę czynszu dzierżawnego. Bardzo łatwo taką umowę zawrzeć, jednak warto mieć świadomość, że sposób najprostszy może okazać się najmniej korzystny.

Umowę dzierżawy zawiera się na czas określony albo nieokreślony, natomiast rozwiązuje się za rocznym wypowiedzeniem ze skutkiem na koniec roku. Oznacza to, iż wypowiadając dzierżawę 1 stycznia 2018 r. albo 1 września 2018 r., zawsze wypowiedzenie traktuje się jako złożone w dniu 31 grudnia 2018 r. i powoduje ustanie umowy z dniem 31 grudnia 2019 r., chyba że strony w umowie określiły inny termin wypowiedzenia lub wprowadziły do umowy zastrzeżenie, iż umowa nie może zakończyć się przed określoną datą (np. by wykorzystać grunt dla celów zobowiązań rolnośrodowiskowych i spełnić warunek posiadania gruntu przez określony czas).

Umowa taka może być zawarta w każdej przyjętej formie: ustnej, pisemnej zwykłej, pisemnej z notarialnie poświadczonymi podpisami, pisemnej z datą pewną, elektronicznej (np. wiadomość e-mail), w formie aktu notarialnego itd. To, jaką formę wybiorą strony umowy, ma jednak bardzo duże znaczenie z punktu widzenia ich praw i obowiązków w trakcie wykonywania u mowy dzierżawy.

USTNIE CZY PISEMNIE?

Najpopularniejsze są umowy ustne, gdyż jest to najprostsza forma zawarcia umowy. Kluczowym problemem po wyborze tej formy jest jednak często brak możliwości udowodnienia warunków umowy w przypadku powstania sporu. Jeśli strony porozumiały się bez obecności świadków oraz nie sporządziły żadnych dokumentów dotyczących warunków umowy, w sporze słowo jednej strony umowy będzie występowało przeciwko słowu drugiej strony. Strony mogą np. ustalić, iż zawierają umowę dzierżawy na czas nieokreślony z trzyletnim wypowiedzeniem, ale w razie konfliktu udowodnienie tej okoliczności będzie właściwie niemożliwe.

W interesie dzierżawcy jest zatem utrwalenie postanowień umowy, bo 3-letni okres wypowiedzenia będzie dla niego bardziej korzystny niż wypowiedzenie roczne wynikające z ustawy. Wówczas, jeśli wydzierżawiający zmierzałby do odzyskania przedmiotu dzierżawy w terminie krótszym niż trzyletni, to dzierżawca, przedstawiając utrwalone zapisy umowy, mógłby z łatwością udowodnić, iż strony ustaliły jednak trzyletnie wypowiedzenie.

Biorąc powyższy przykład pod uwagę, warto zadbać o sporządzenie umowy co najmniej w formie zwykłej pisemnej, czyli ustalenia warunków z podpisami stron. Umowa taka nie musi zawierać specjalistycznych sformułowań prawniczych. Najważniejsze, aby określała podstawowe warunki istotne dla każdej ze stron, takie jak: przedmiot dzierżawy, czas trwania, wysokość czynszu, odpowiedzialność za ciężary związane z rzeczą (np. podatek rolny, który bez uregulowania tej kwestii obciąża właściciela nieruchomości) czy wspomniany okres wypowiedzenia umowy.

Umowa w formie zwykłej pisemnej (tj. sporządzona przez strony umowy i przez nikogo nie potwierdzona) nie jest jednak doskonała. Problem nie dotyczy tu jedynie kwestii udowodnienia t reści umowy.

UMOWA Z PEWNĄ DATĄ

Z zagadnieniem formy wiążą się ważne kwestie, które mogą skłaniać dzierżawców do zawierania umów w bardziej skomplikowanych formach, np. z tzw. datą pewną (potwierdzoną urzędowo), z podpisami notarialnie poświadczonymi (gdzie notariusz potwierdza jedynie tożsamość osób, które umowę podpisały) lub w formie aktu notarialnego (tj. umowie sporządzonej w całości przez notariusza).

Warto skupić się tu na formie umowy pisemnej z datą pewną. Data pewna to najprościej rzecz ujmując urzędowe poświadczenie daty sporządzenia dokumentu (wymagające udziału np. wójta lub sekretarza gminy, którzy mocą swojego podpisu poświadczają datę jej zawarcia) mające być gwarantem, iż dokument niezależnie od twierdzenia stron istniał w dacie widniejącej na poświadczeniu.

Jakie korzyści wynikają z zawarcia dzierżawy z datą pewną? Umowa dzierżawy - niezależnie od tego, czy jest umową na czas określony czy też nieokreślony - w przypadku sprzedaży czy darowania nieruchomości innej osobie powoduje, iż nabywca wchodzi w prawa i obowiązki wydzierżawiającego, tj. pozostaje związany umową dzierżawy. Może jednak wypowiedzieć dzierżawę z zachowaniem ustawowego terminu wypowiedzenia, tj. 1 roku w przypadku gruntu rolnego. Przy zwykłej umowie pisemnej, gdy działka zmieni właściciela, to nawet jeśli określiliśmy, iż umowa jest zawarta na czas określony bez prawa wypowiedzenia, to i tak nabywca może taką umowę wypowiedzieć. Jeśli umowa terminowa była zawarta w formie pisemnej z datą pewną - nabywca w ogóle nie posiada takiego uprawnienia.

Przypadek ten nie dotyczy jednak zmiany właściciela w związku ze śmiercią wydzierżawiającego i przejścia nieruchomości na spadkobierców. Wówczas spadkobierca wchodzi we wszystkie prawa i obowiązki wydzierżawiającego, co oznacza, że umowa ze spadkobiercą wykonywana jest tak samo jak z wydzierżawiającym i nie może być wcześniej wypowiedziana.

PRAWO PIERWOKUPU

Umowa dzierżawy z datą pewną ma jeszcze jeden istotny walor, o którym warto wspomnieć. Zgodnie bowiem z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, jeśli umowa dzierżawy nieruchomości rolnej była wykonywana co najmniej 3 lata i była zawarta w formie pisemnej z datą pewną, dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości, jeśli grunty powiększą jego gospodarstwo rodzinne. Gdy właściciel chce sprzedać nieruchomości innej osobie, dzierżawca musi zostać powiadomiony o takiej transakcji i może złożyć notarialne oświadczenie o skorzystaniu z ustawowego prawa pierwokupu. Skorzystanie z pierwokupu powoduje, iż pomiędzy dzierżawcą a wydzierżawiającym zawarta zostaje umowa o takiej samej treści, jak z osobą trzecią - korzystający z pierwokupu kupuje za cenę wynikającą z umowy, jaka miała być zawarta z osobą trzecią. Ustawodawca przewidział, że gdyby cena wynikająca z umowy z osobą trzecią odbiegała od ceny rynkowej, nabywca korzystający z pierwokupu może zwrócić się do sądu o ustalenie ceny nieruchomości.

Zawarcie umowy dzierżawy z datą pewną oraz wpisanie jej do księgi wieczystej nieruchomości daje dzierżawcy pewność maksymalnej ochrony co do trwałości dzierżawy oraz możliwości pierwokupu gruntu. Ujawnienie praw w księdze wieczystej zabezpieczy dzierżawcę przed nielojalnością wydzierżawiającego.

Warto zauważyć, iż wbrew powszechnym przekonaniom prawo pierwokupu nie przysługuje właścicielowi nieruchomości sąsiedniej. Rozwiązanie takie było projektowane w ustawie z dnia 21 września 2015 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, która miała obowiązywać od 1 stycznia 2016 r., jednakże ustawa ta została uchylona przed wejściem w życie.

Wyłącznie umowa dzierżawy w formie z datą pewną lub wyższą (z podpisami notarialnie poświadczonymi lub w formie aktu notarialnego) jest gwarantem wyżej opisanych uprawnień chroniących dzierżawcę. Formy "wyższe" są automatycznie formami z datą pewną. Umowa ustna może więc okazać się niekorzystna dla dzierżawcy.

MINIMUM GWARANCJI

Warto też dodać, że strony umowy mogą umówić się, iż dzierżawcy przysługiwało będzie umowne prawo pierwokupu. To strony dowolnie określają jego zakres stosowania oraz warunki. Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 29 marca 1952 r. sygn. C 1521/51, mającej moc zasady prawnej, ustanowienie umownego prawa pierwszeństwa kupna na nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Jednak zgodnie z najnowszym orzecznictwem (wyrażonym chociażby w wyroku SN z dn. 19 lutego 2002 r. w sprawie IV CKN 784/00) zastrzeżenie prawa pierwokupu nieruchomości nie wymaga formy aktu notarialnego. Uznać więc wypada, iż wprowadzenie prawa pierwokupu skuteczne będzie w każdej umowie - nawet ustnej. Nie niweluje to jednak wymienionych wcześniej wad ustnego porozumienia. Rozwiązaniem "minimum" byłoby więc zawarcie pisemnej umowy dzierżawy lub chociaż samej umowy o ustanowieniu pierwokupu z określeniem warunków.

×