Wydruk strony Farmer.pl - portal nowoczesnego rolnika

Umowa dzierżawy a prawo pierwokupu

Autor:

Dodano:

Rolnicy często zawierają umowy dzierżawy i zwykle są to umowy wieloletnie. Z uwagi na znaczenie takiej umowy w funkcjonowaniu gospodarstw rolnych warto z dbałością podejść do zawierania tych umów. Poniżej przedstawiamy analizę umowy dzierżawy w kontekście prawa pierwokupu dzierżawionej przez rolnika nieruchomości.

Na początku należy przypomnieć, że umowa dzierżawy została uregulowana w artykułach 693-709 Kodeksu cywilnego. Istota tej umowy sprowadza się do tego, że jedna ze stron zobowiązuje się oddać określony przedmiot do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony (wydzierżawiający), natomiast druga strona ma obowiązek płacić czynsz w wysokości ustalonej w umowie (dzierżawca).

Forma umowy dzierżawy

W tym miejscu należy wskazać, iż przepisy nie rozstrzygają, w jakiej formie rolnik ma zawrzeć umowę dzierżawy. Należy jednak wiedzieć, że w zależności od wybranej formy umowy różne mogą być konsekwencje takiego wyboru dla rolnika.

W praktyce często dochodzi do zawierania umów ustnych dzierżawy – jednak w razie ewentualnego sporu na tle takiej umowy rolnikowi trudno jest wykazać, jakie były warunki tej umowy. Jeżeli zatem decydujemy się na zawarcie umowy w formie ustnej, to korzystne jest zawarcie jej w obecności osób trzecich, które w sytuacji konfliktowej mogłyby potwierdzić, jaka była jej treść (np. na jak długi okres strony umówiły się na dzierżawę, jaki przewidziały termin wypowiedzenia umowy itp.). Z ostrożności zatem w celu uniknięcia ewentualnych nieporozumień dotyczących treści umowy dzierżawy zalecanym jest, aby utrwalić postanowienia umowy dzierżawy na piśmie. Umowa dzierżawy zawarta ustnie jest bowiem umową ważną, jednak nie gwarantuje bezpieczeństwa rolnikowi, który w perspektywie długiego okresu zamierza czerpać korzyści z nieruchomości wydzierżawiającego.

Odnośnie do formy umowy dzierżawy i analizowanego w niniejszym artykule prawa pierwokupu należy wskazać, że warto dążyć do zawierania umów dzierżawy w formie pisemnej i z datą pewną. Zawarcie umowy z datą pewną oznacza, że strony zawarły umowę dzierżawy najpóźniej w określonej dacie. Z powyższego wynika, że co do zasady możliwe jest udowodnienie, że czynność prawna została dokonana wcześniej (to jest przed potwierdzeniem daty). Czynność prawna ma datę pewną od daty urzędowego poświadczenia dokumentu (art. 81 § 1 k.c.). Urzędowego poświadczenia daty na umowie dokonuje notariusz w razie okazania mu dokumentu. Należy jednak podkreślić, że notariusz poświadcza datę okazania dokumentu, a nie datę jego sporządzenia, stąd też w celu uzyskania daty pewnej najlepiej jest przedstawić notariuszowi umowę w dniu jej sporządzenia. Aby spełnić wymóg uzyskania daty pewnej, wystarcza, że z treści dokumentu urzędowego wynika fakt zawarcia umowy dzierżawy (np. z decyzji o wymiarze podatku, wpisu w księdze wieczystej). Datę pewną można uzyskać również w ten sposób, że na umowie dzierżawy zostanie umieszczona wzmianka przez organ państwowy, organ jednostki samorządu terytorialnego albo przez notariusza. Przyjmuje się, że urzędowa wzmianka powinna być umieszczona na dokumencie obejmującym daną czynność prawną, jednak nie musi odnosić się do treści samej czynności, może to być np. data pobrania opłaty skarbowej przez właściwy organ. Należy także wskazać, że datę pewną ma także dokument podpisany przez osobę, która zmarła – przy czym jest nią najdalej data śmierci tej osoby (art. 81 § 3 k.c.)

Jeżeli zatem rolnik zawrze umowę dzierżawy z datą pewną, to zgodnie z art. 678 § 1 i 2 k.c., który to przepis odnosi się również do umowy dzierżawy: „W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony, z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana”. Innymi słowy: jeżeli rolnik zawrze umowę dzierżawy np. na okres 30 lat z datą pewną, to w przypadku zmiany właściciela nieruchomości, nie ma on uprawnienia do wypowiedzenia takiej umowy. Jeżeli zaś umowa nie byłaby zawartą z datą pewną, to nabywca nieruchomości może wypowiedzieć umowę dzierżawy zgodnie z terminami ustawowymi.

Prawo pierwokupu

Zastrzeżenie daty pewnej ma również kluczowe znaczenie w przypadku chęci skorzystania przez rolnika z prawa pierwokupu nieruchomości będącej przedmiotem dzierżawy. Zastrzeżenie prawa pierwokupu powoduje powstanie po stronie uprawnionego pierwszeństwa kupna nieruchomości w przypadku jej sprzedaży. Warto podkreślić, że może ono być realizowane w związku ze sprzedażą, a nie z inicjatywy samego uprawnionego. Ze względu na źródło powstania wyróżnia się prawo pierwokupu ustawowe i wynikające z umowy, zwane umownym.

W przypadku sprzedaży prywatnej nieruchomości rolnej, na mocy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z 11 kwietnia 2003 r., prawo pierwokupu przysługuje dzierżawcy tej nieruchomości, jeżeli są spełnione następujące przesłanki:

Zgodnie z art. 3 ust.1 i 2 ustawy w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli:
umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty oraz
nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

O treści umowy sprzedaży nieruchomości rolnej zawiadamia się dzierżawcę tej nieruchomości, jeżeli umowa dzierżawy trwała co najmniej 3 lata od dnia jej zawarcia.

Posiadanie zatem umowy dzierżawy z datą pewną jest dla rolnika kluczowym warunkiem skorzystania z prawa pierwokupu. Z odesłania zawartego w art. 3a ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wynika, że do prawa pierwokupu stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego, a zatem zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu powinien niezwłocznie zawiadomić uprawnionego o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią. Prawo pierwokupu można wykonać w ciągu miesiąca, chyba że w umowie został zastrzeżony inny termin. Dzierżawca może wtedy – w drodze jednostronnej czynności prawnej – doprowadzić do zawarcia umowy sprzedaży wydzierżawionej nieruchomości ze sprzedającym i nabyć tę nieruchomość. Dzierżawca może wykonać prawo pierwokupu co do nieruchomości rolnej w ciągu miesiąca od otrzymania zawiadomienia. Warto wskazać, że w przypadku, gdy przedmiotem sprzedaży jest część wydzierżawionej nieruchomości rolnej (np. wydzielona działka), dzierżawca może wykonać prawo pierwokupu odnośnie tej części. 

×