Twórcy ustawy o ustroju rolnym, jak i jej przeprowadzonej nowelizacji, z jednej strony chcieli uchronić polską ziemię rolną przed nadmierną wyprzedażą.

Z drugiej strony intencją autorów ustawy o ustroju rolnym było to, żeby grunty rolne były wykorzystywane zgodnie z ich przeznaczeniem - głownie do produkcji rolnej oraz działalności rolniczej i okołorolniczej. 

Z kolei do wszelkich działań inwestycyjnych w zakresie prowadzenia działalności pozarolniczej (np. związanych z tworzeniem ) firmy dzierżawiące oczywiście powinna poszukiwać działek rolnych nie nadających się do produkcji rolnej. Czyli jakich?

Jakie działki rolne nadają się do dzierżawy pod fotowoltaikę?

Warto podkreślić, że nie każdy grunt rolny można przeznaczyć na dzierżawę pod farmę fotowoltaiczną. W pierwszej kolejności weryfikowana jest klasa gruntów na jakich ma być wybudowana zgodnie z prawem/

Okazuje się że farmę fotowoltaiczną można budować na gruntach o słabej klasie jakości: IV, V, VI lub na nieużytkach. Oznacza to, że grunty o klasie III, II i I mogą być przeznaczone tylko i wyłącznie na produkcję rolną. 

Ponadto w zależności od firmy taka działka nie może być mniejsza niż 1,5-2 ha (do 100 ha), a jej minimalna szerokość musi wynosić min. 50 m. Grunty rolne przeznaczone pod dzierżawę pod fotowoltaikę nie może znajdować się na terenie zagrożonym powodzią oraz w bliskim sąsiedztwie terenów chronionych np. Natura 2000, parki krajobrazowe.

Jednak czy rolnik indywidualny może przeznaczyć świeżo nabyte grunty pod dzierżawę np. pod farmę fotowoltaiczną?

Czy można wydzierżawić świeżo nabytą działkę rolną pod fotowoltaikę?

Przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego jasno określają, że nabywcą lub dzierżawcą nieruchomości rolnej powinien być rolnik indywidualny powiększający swoje gospodarstwo rodzinne, które zobowiązany jest prowadzić osobiście.

Ponadto należy zaznaczyć, że stosownie do postanowień art. 2b ust. 1 ustawy i o kształtowaniu ustroju rolnego, nabywca świeżo zakupionej nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat. Czas ten liczony jest od dnia nabycia nieruchomości rolnej.

Z kolei, gdy grunty rolne nabyła osoba fizyczna to ma ona obowiązek prowadzić to gospodarstwo rolne osobiście też przez okres 5 lat.

Co najważniejsze, jak określa art. 2b ust. 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, w okresie 5 lat nabyta nieruchomość nie może być ani zbyta, ani oddana w posiadanie innym podmiotom także firmom szukających gruntów pod fotowoltaikę.

Nie ma wyjątków prawnych pozwalających ominąć okres 5 lat

W art. 2b ust. 4 ustawy o ustroju rolnym określone zostały sytuacje, w których nie stosuje się przepisów (ust. 2) dotyczących ograniczenia we wcześniejszym oddaniu w posiadanie nieruchomości rolnej innemu podmiotowi.

Przy czym sytuacje te są warunkowane - komu miałaby być oddana/sprzedana lub wydzierżawiona świeżo nabyta nieruchomość, a z drugiej strony odnoszą się do specyfiki nieruchomości lub dokonywanej czynności prawnej.

Na próżno szukać w powyższych przepisach wyjątku polegającego na umożliwienie wydzierżawienie działki rolnej pod fotowoltaikę innemu podmiotowi (firmie) w okresie krótszym niż 5 lat.

W związku z tym, jeżeli nieruchomość zostaje świeżo nabyta  przez rolnika indywidualnego to obowiązuje go zakaz wcześniejszego zbycia lub oddania w posiadanie nieruchomości rolnej innemu podmiotowi (tj. wydzierżawienia) w ciągu 5 lat od dnia nabycia.

Ponadto jeżeli nabywca działki rolnej (zgodnie z art. 9 ust. 3 wyżej wymienionej ustawy) w okresie 5 lat nie podjął lub zaprzestał prowadzenia gospodarstwa rolnego (w przypadku osoby fizycznej osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego) to nie wykonuje on zobowiązania, o którym mowa w art. 2a ust. 4 pkt 1 lit. b, pkt 2 lit. c lub pkt 3 lit. d. Innymi słowy nie prowadzi działalności rolniczej na świeżo nabytej nieruchomości rolnej.

W takiej sytuacji KOWR na mocy prawa może wystąpić do sądu o nabycie nieruchomości rolnej oczywiście z zapłatą ceny odpowiadającej jej wartości rynkowej, określonej stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami.