Rolnicy coraz częściej trafiają na  ogłoszenia firm oraz pośredników poszukujących gruntów rolnych ściśle pod dzierżawę farm fotowoltaicznych.

Powoli, a jednak rosną też stawki roczne, oferowane za dzierżawę gruntów rolnych pod instalacje fotowoltaiczne.

Jeżeli jeszcze w 2020 roku za hektar oferowano co najmniej 7 tys. zł za rok dzierżawy gruntu pod fotowoltaikę, tak pod koniec 2021 r. standardem są  już stawki sięgające 12 tys. zł/rok za hektar.

Co ciekawe pojawiają się nawet oferty sięgające już nawet 15 tys. zł od dzierżawy 1 hektara za rok, ale działki takie muszą spełnić szczególne wymagania.

Nie wszystkie działki rolne nadają się pod fotowoltaikę

Aby wydzierżawić działkę po atrakcyjnej cenie pod farmę fotowoltaiczną należy spełnić kilka istotnych wymagań.

W pierwszej kolejności inwestor wydzierżawiający działkę sprawdzi klasę gruntu do wydzierżawienia.

Muszą to być grunty klasy: IV, V, VI lub nieużytki. Dodatkowo działka nie może być mniejsza niż 1-2 ha (do 100 ha), a szerokość działki musi wynosić min. 50 m. Grunty pod fotowoltaikę nie mogą być zacienione przez budynki, drzewa, krzewy lub inne obiekty. Teren działki powinien być płaski i najlepiej, aby był zorientowany na południe.

Pracownicy firmy wydzierżawiającej sprawdzą też, czy grunty znajdują się w odległości maksymalnie do 3 km od linii energetycznej średniego napięcia lub od głównego punktu zasilającego.

Pamiętajmy też, że działka nie może być zlokalizowana w bliskim sąsiedztwie terenów chronionych, jak np. Natura 2000 czy parki krajobrazowe. Na atrakcyjność działki ma wpływ także to, czy jest ona objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZT).

Nie może ona znajdować się na terenie zagrożonym powodzią. Najlepiej, aby dojazd do działki był z utwardzoną drogą, choć nie wszystkie firmy tego wymagają.

Jak wielki zysk za wydzierżawienie gruntu rolnego pod fotowoltaikę?

Wielkość zysków rocznych, jakie może osiągnąć rolnik jest uzależniona nie tylko do atrakcyjności działki pod inwestycję fotowoltaiczną.

Ogromne znaczenie ma mają zapisy umowy z dzierżawcą – inwestorem.

- Istotna tu jest nie tylko wysokość opłaty za dzierżawiony grunt, ale szereg innych zmiennych, jak zawsze w przypadku umów długoterminowych. Opłacalność dzierżawy zależy m.in. od tego, jak umowa zabezpiecza interesy właściciela gruntu: która ze stron ponosi koszty podatków, ubezpieczenia i innych opłat związanych z utrzymaniem gruntu, warunki wypowiedzenia umowy w przypadku braku płatności, warunki cesji praw umowy przez dzierżawcę. W przypadku tak długiego terminu obowiązywania umowy (zwykle 20 lat i więcej) ważne są też warunki waloryzacji czynszu, tak aby w przyszłości uniknąć ryzyka inflacji i innych czynników działających na niekorzyść właściciela - podkreśla Michał Skorupa, prezes Foton Technik.

Rolnik powinien sprawdzić i to najlepiej z prawnikiem zapisy umowy tak aby w miarę uniknąć wszelkich niekorzystnych warunków umowy, z którymi będzie borykał się przez długi okres. Pamiętajmy że większość umów podpisywanych jest na okres sięgający nawet 29 i więcej lat. 

W umowie powinny się też znaleźć zapisy określające jak będą aktualizowane stawki za roczną dzierżawę gruntów rolnych pod fotowoltaikę.

Jak zauważa ekspert Foton Technik, w umowie powinien znaleźć się też zapis, która strona po wygaśnięciu umowy odpowiada za demontaż i utylizację paneli czy też rekultywację gruntu, bo to z pewnością będą wysokie koszty, które wzrosną jeszcze bardziej po wygaśnięciu długoterminowej umowy.

- Rolnik powinien też zastanowić się nad korzystnymi dla niego warunkami w przypadku sprzedaży ziemi, a także zabezpieczyć interesy spadkobierców w przypadku gdy dzierżawiona ziemia będzie częścią masy spadkowej - podsumowuje Michał Skorupa.

Zanim więc podpiszemy długoletnią  umowę dzierżawy pod fotowoltaikę skonsultujmy ją z prawnikiem. Nawet jeśli zapłacimy dodatkowo za skorzystanie z usług prawnika, może okazać się że uchroni on nas przed decyzją zbyt pochopną i niekorzystną w dłuższym okresie czasu.