PARTNERZY PORTALU
  • partner portalu farmer.pl
  • partner portalu farmer.pl

Na co zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy o dzierżawę pod farmę wiatrową?

Na co zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy o dzierżawę pod farmę wiatrową?
Eksperci Wielkopolskiej Izby Rolniczej podpowiadają na co zwrócić uwagę przy dzierżawie gruntów rolnych pod farmy wiatrowe, aby znaleźć niekorzystne zapisy w tego typu umowach dzierżawy. Foto Shutterstock

Ostatnio pojawia się coraz więcej firm chcących wydzierżawić grunty rolne pod wiatraki. Eksperci Wielkopolskiej Izby Rolniczej podpowiadają na co zwrócić uwagę przy dzierżawie gruntów rolnych pod farmy wiatrowe, aby znaleźć niekorzystne zapisy w tego typu umowach dzierżawy.



Jak podkreślają eksperci Wielkopolskiej Izby Rolniczej (WiR), właściciele gruntów (nie tylko rolnych) powinni mieć na uwadze, że na etapie negocjacyjnym oraz za samo przygotowanie dokumentów odpowiada zazwyczaj firma wyspecjalizowana w pozyskiwaniu gruntów oraz przygotowaniu dokumentacji. Taka firma odsprzedaje następnie z zyskiem prawo do dzierżawy gruntów pod instalacje wiatrowe (także i te fotowoltaiczne)  inwestorowi.

Eksperci WiR podkreślają że zanim podpiszemy umowę dzierżawy należy rozwiać wszelkie wątpliwości, co do treści zapisów umowy, a dotyczących  stawki za dzierżawę gruntu.

W tym celu zawsze najlepiej skontaktować się z prawnikiem w celu wyjaśnienia wszystkich niuansów, niejasności, czy kruczków prawnych zawartych w takich umowach.

Nawet jeżeli wydaje się nam że umowa jest jasna i zrozumiała warto dodatkowo skontaktować się w celu sprawdzenia jej i omówienia wszystkich zapisów dotyczących zarówno stawki, jak i okresu i warunku dzierżawy gruntów rolnych, niezależnie czy to jest elektrownia wiatrowa czy fotowoltaiczna.

Do kogo zgłosić się po poradę przed podpisaniem umowy o dzierżawę?

Nie tylko z prawnikiem możemy skonsultować umowę o dzierżawę pod wiatraki czy fotowoltaikę ale także z przedstawicielami izb rolniczych. 

Także Wielkopolska Izba Rolnicza zapowiedziała że udzieli  pomocy prawnej w zakresie oceny projektów umów na dzierżawę gruntów pod elektrownie wiatrowe tak, aby jak najlepiej zabezpieczyć interesy rolników, którzy są właścicielami takich gruntów.

Warto więc skontaktować się z przedstawicielami najbliższej Izby Rolniczej w celu uzyskania wstępnych informacji porad i kontaktów do odpowiedniego prawnika specjalizującego się w umowach dzierżawy pod farmy wiatrowe lub fotowoltaiczne.

Dużo do zyskania, ale też do stracenia przy dzierżawie gruntu pod farmę wiatrową

Jak zauważają eksperci Wielkopolskie Izby Rolniczej  grunty, które spełniają warunki do posadowienia na nich zarówno pojedynczego wiatraka czy też dużej farmy mogą wygenerować czynsz (roczny) sięgający nawet kilkadziesiąt tys. zł (od 1 wiatraka). 

Jednak właściciel takiego gruntu decydując się na podpisanie umowy musi zwrócić uwagę na liczne zapisy takiej umowy. Warto sprawdzić te dotyczące rozwiązanie jej przed upływem czasu, na który je zawarto. Dlaczego?

Gdyż w przypadku zerwania umowy przez wydzierżawiającego (właściciela) trzeba liczyć się z naliczeniem dużych kar umownych.

Jak zauważają eksperci WIR przed podpisaniem umowy na dzierżawę gruntów rolnych pod elektrownie wiatrowe należy zwrócić uwagę na poniższe zagrożenia i zapisy .

Okres umowy dzierżawy pod wiatraki oraz możliwość rozwiązania

Zwróć uwagę przed podpisaniem czy zawarcie umowy przyrzeczonej na okres ponad 20 lat będzie oznaczał brak możliwości jej wcześniejszego rozwiązania ze skutkiem natychmiastowym (w przypadku rażącego naruszenia przez dzierżawcę, czyli firmę, istotnych postanowień umowy), bądź za wypowiedzeniem

W treści umów powinny znaleźć się postanowienia umożliwiające jednostronne rozwiązanie przez wydzierżawiającego rolnika umowy ze skutkiem natychmiastowym, w przypadku nieopłacenia czynszu lub innych opłat, bądź naruszenia przez dzierżawcę innych istotnych, z punktu interesów rolnika postanowień umowy.

Ponadto zdaniem ekspertów WIR należy wystrzegać się zapisu, w którym dzierżawca może w drodze oświadczenia złożonego wydzierżawiającemu, jednorazowo przedłużyć czas trwania umowy o dalsze 5 lat.

Usytuowanie dzierżawionej działki a umowa dzierżawy pod wiatraki

Kolejnym aspektem przy analizowaniu umowy jest sprawdzenie jaka część gruntu rolnego będzie dzierżawiona oraz jej lokalizacja. Należy zwrócić uwagę na to żeby jej położenie było w miejscu najmniej kolidującym w korzystaniu z pozostałej powierzchni gruntu.

Działkę pod dzierżawę na cele instalacji wiatrowej najlepiej wydzielić geodezyjnie i założyć dla niej odrębną księgę wieczystą i to na koszt dzierżawcy.

Eksperci Wielkopolskiej Izby Rolniczej zwracają uwagę na odległość wiatraków od siedzib ludzkich. Ze względu na obowiązujące przepisy farma wiatrowa powinna znajdować się w odległości co najmniej ok. 500 metrów od najbliższych osad. Odległość ta wynika z przepisów dotyczących dopuszczalnego natężenia hałasu w miejscach sąsiadujących z inwestycją.

Kto poniesie koszty z  wykonywaniem obowiązków przyjętych przez wydzierżawiającego?

Jak zauważają eksperci WIR większość projektów umów często zawiera zapisy, w których zobowiązują rolnika do dokonania określonych czynności faktycznych, bądź prawnych. Jednak nie wskazują w umowie kto poniesie koszt tych powyższych czynności.

Eksperci WIR proponują, aby zawrzeć zapisy że koszty takie w każdym przypadku poniósł dzierżawca, a nie właściciel gruntu rolnego..

Należy też pamiętać, aby nie brać na siebie obowiązku uzyskania pozwolenia na posadowienie wiatraka, a przenieść ten obowiązek na dzierżawcę, który jako posiadający prawo do dysponowania gruntem będzie uprawniony do uzyskania takiego pozwolenia.

Ustalenie wysokości oraz terminu obowiązywania czynszu dzierżawnego

Jak zauważają eksperci WIR umowy z reguły zakładają, że dzierżawca będzie płacił czynsz dopiero od momentu uruchomienia produkcji energii i w wysokości określonym procentem od wartości sprzedanej energii elektrycznej.

Zdaniem ekspertów WIR, okres od faktycznego przekazania gruntu do rozpoczęcia produkcji energii elektrycznej z instalacji wiatrowej może wydłużyć się  nawet do 3 lat. W tym czasie właściciel gruntu nie otrzyma czynszu z tytułu dzierżawy, ani też nie będzie mógł wykorzystać gruntu np. w produkcji rolnej.

Jak podkreślają eksperci WIR, w niektórych propozycjach wysokość czynszu przysługującego rolnikowi może być uzależniona tylko od wartości sprzedanej przez Dzierżawcę energii, nie przewidując stawek kwotowych za dzierżawę danej nieruchomości gruntowej.

Najbardziej korzystnym rozwiązaniem, z punku widzenia interesu rolnika, jest czynsz zróżnicowany, a mianowicie ustalany jako czynsz kwotowy (stawka roczna, lub za inny okres) plus prowizja określona wskaźnikiem procentowym od wartości sprzedanej energii elektrycznej.

Właściciel gruntu ma także prawo zabiegać, aby dzierżawca zobowiązał się  do zapłaty czynszu już od momentu podpisania umowy przedwstępnej.

Zdaniem ekspertów WIR wynika to z tego, że od momentu podpisania umowy przedwstępnej rolnik już związany jest postanowieniami tejże umowy i ma ograniczone możliwości w zakresie dysponowania i obciążania, a także użytkowania nieruchomości będącej przedmiotem umowy. Jednak często umowy tego zapisu nie przewidują.

Nie zapomnij o corocznej waloryzacji czynszu dzierżawnego

Umowa dzierżawy podpisywana jest na wiele lat. W czasie jej trwania rosną koszty związane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego oraz dzierżawieniem gruntów rolnych. Ważne jest też, aby umowa uwzględniała w zapisach te zmiany w wysokości czynszu dzierżawnego. Powinien on być co roku waloryzowany.

Eksperci WIR przypominają że rolnik musi też mieć świadomość, że od dochodu za dzierżawę gruntu pod działalność gospodarczą zapłaci podatek do urzędu skarbowego w wysokości 19%.

Niekorzystny dla rolników jest również zapis mówiący o tym, że wydzierżawiający jest uprawniony do rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym w przypadku 3-miesięcznej zwłoki dzierżawcy w zapłacie czynszu dzierżawnego, pod warunkiem pisemnego uprzedzenia dzierżawcy o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenia mu dodatkowego, co najmniej 3-miesięcznego terminu zapłaty zaległego czynszu.

Zdaniem ekspertów WIR tak sformułowany zapis umożliwia zwlekanie z uiszczeniem czynszu przez okres 3 miesięcy bez jakichkolwiek konsekwencji prawnych i finansowych.

Uprawnienie wydzierżawiającego do natychmiastowego wypowiedzenia umowy wprowadza konieczność wyznaczenia kolejnego terminu zapłaty zaległości.

Jak zauważają eksperci WIR, w praktyce oznacza to, że aby umowa mogła zostać wypowiedziana, zwłoka w płatności czynszu musi sięgać aż pół roku.

Czy firma dzierżawiąca zastrzega sobie zmiany w umowie bez zgody rolnika?

W umowach dzierżawy pod farmy wiatrowe często zawierane są postanowienia i przepisy umożliwiające wprowadzania do niej zmian podmiotowych przez firmę dzierżawiącą bez konsultacji i uzyskania zgody właściciela dzierżawionego gruntu. Pamiętajmy że taka firma dzierżawiąca specjalizuje się tylko w zdobywaniu gruntów pod instalacje wiatrowe i fotowoltaiczne. Następnie przekazują one prawo do dysponowania tak dzierżawionego gruntu inwestorowi montującemu instalacje wiatrowe.

W takiej sytuacji eksperci WIR rekomendują, żeby w umowie znalazły się zapisy aby każdy zamiar zmian umowy był uzgadniany z rolnikiem, dzięki czemu będzie on miał możliwość wpływu na to, z jakim inwestorem montującym farmę wiatrową w przyszłości będzie miał do czynienia. W ten sposób rolnik daje sobie możliwość zweryfikowania, czy inwestor jest wiarygodny pod względem merytorycznym i finansowym.

Jak zauważają eksperci WIR, przykładem niekorzystnego zapisu w umowach jest zastrzeżenie wykupu nieruchomości w przypadku zbycia jej na rzecz osoby trzeciej. Tak ogólny zapis nie daje wydzierżawiającemu możliwości przeniesienia własności nieruchomości np. na syna w przypadku skorzystania z prawa do emerytury lub renty. Stąd też ważne jest zamieszczenie w umowie odpowiedniego zastrzeżenia.

Jaki zakres obowiązków właściciela gruntu po zakończeniu umowy dzierżawy pod wiatraki?

Kluczową kwestią jest też określenie w umowie dzierżawy zakresu obowiązków wydzierżawiającego po zakończeniu jej obowiązywania. Eksperci Wielkopolskiej Izby Rolniczej wskazują że trzeba zwrócić uwagę na te zapisy, dotyczące przywrócenia wydzierżawianej nieruchomości do stanu istniejącego przed zawarciem umowy.

Podmioty dążące do zawarcia umowy w treści projektów przedkładanych umów, bądź pomijają to zagadnienie, bądź też regulują je w sposób ogólnikowy i mało precyzyjny.

Należy zwracać uwagę na to, by treść umowy nakładała na dzierżawcę obowiązki rekultywacji gruntu, w taki sposób aby w przyszłości było możliwe wykorzystywanie nieruchomości na cele związane z produkcją rolniczą.

Dzierżawca powinien być zobowiązany również do utworzenia na koszt własny funduszu przeznaczonego na sfinansowanie rozbiórki elektrowni wiatrowej.

Odpowiedzialność dzierżawcy za szkody wyrządzone z uruchomieniem farmy wiatrowej

Jak zwracają uwagę eksperci WIR, w umowie powinien znaleźć się zapis o odpowiedzialności finansowej dzierżawcy za szkody wyrządzone wydzierżawiającemu lub osobom trzecim w związku z budową, uruchomieniem i eksploatacją elektrowni wiatrowej lub za szkody za które wydzierżawiający będzie odpowiadał w stosunku do osób trzecich.

W związku z powyższym dzierżawca powinien zawrzeć stosowne ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. Zdaniem ekspertów WIR wydzierżawiający (właściciel gruntu) ma prawo żądać przedłożenia polisy.

Przy zawieraniu umów należy zwrócić uwagę w jaki sposób rozłożone są w okresie obowiązywania umowy ciężary i opłaty o charakterze publicznoprawnym (podatki i opłaty obligatoryjne), związane z nieruchomością będącą przedmiotem umowy.

Umowa dzierżawy pod wiatraki a dopłaty bezpośrednie ARMiR

Eksperci Wielkopolskiej Izby Rolniczej podkreślają też że ważnym zagadnieniem, w przypadku podpisania umowy, jest wprowadzenie zmian w składanej deklaracji w ARMiR dotyczącej dopłat bezpośrednich.

Powierzchnia zajęta pod farmę wiatrową będzie wyłączona z produkcji rolnej dlatego też należy właściciel gruntów musi dokonać powyższej zmiany w deklaracji.



Podobał się artykuł? Podziel się!
×

WSZYSTKIE KOMENTARZE (3)

  • Plącza się 2021-07-25 16:09:26
    Plączą się naganiacze, a jak ich pytam : kto będzie budował i kiedy , to odpowiadają jak jakaś hołota : niech się pan nie martwi , to jest pewny interes. Akurat .
  • Stopa zwrotu 2021-07-23 19:34:11
    Pisałem to już kilka razy ; stopa zwrotu z inwestycji > kolejno: jeżeli czynsz do wartości jednego ha gruntu wynosi (aktualnie ) - 12/42 (czyli 29 %) to za 10 lat (gdy ceny gruntów ulegną potrojeniu, o czym dalej ) , ten współczynnik będzie wynosił 12/126 (czyli 10 %), a za 2o lat - 3 %. Wyjaśniam wątpiącym, na przykładzie lubuskiego: ceny gruntów rolnych rosną - co 10 lat , o 300 procent. kto nie wierzy niech zajrzy do danych GUS: 1990 r- ok.1,2 tys. zł, 2000r- 3,8 tys. zł, 2010 - ok. 10 tys. zł, 2020 - ok. 30 ty. Sumując : Za 20 lat , to ten czynsz (cud) będzie miał dzisiejszą wartość - 400 zł . Proszę Państwa prawników by zwrócili na ten fakt uwagę.
    • Tak jest 2021-07-23 19:57:40
      Moi sąsiedzi (duże gospodarstwo ) kupili w 2010 roku ziemie po 9,5 tysiaca i wydzierżawili po 300 euro plus wzrost inflacji od momentu wybudowania wiatraka . Nic niczego nie wybudował ale w księdze wieczystej jest obciażenie . I teraz najciekawsze : gdyby jakiś tam edf wybudował wiatraki , to zacznie płacić po 300 euro czyli 1350 zł od hektara . Taki biznes . rzeczoznawca wyliczył, ze odszkodowanie za zerwanie umowy , to ok. 30 tysiecy od hektara .

PISZESZ DO NAS Z ADRESU IP: 44.197.197.23
Dodając komentarz, oświadczasz, że akceptujesz regulamin forum

KONTAKT24

Widziałeś, słyszałeś coś ważnego? Byłeś świadkiem niecodziennego wydarzenia? Napisz do nas! Opublikujemy, zainterweniujemy, pokażemy całemu światu. Jesteśmy dla Was 24 h na dobę, 7 dni w tygodniu.

DODAJ PLIKI

Kliknij lub przeciągnij pliki z dysku i upuść. Max. rozmiar pliku 4 MB.

Drogi Użytkowniku!

W związku z odwiedzaniem naszych serwisów internetowych możemy przetwarzać Twój adres IP, pliki cookies i podobne dane nt. aktywności lub urządzeń użytkownika. Jeżeli dane te pozwalają zidentyfikować Twoją tożsamość, wówczas będą traktowane dodatkowo jako dane osobowe zgodnie z Rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady 2016/679 (RODO).

Administratora tych danych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz w Polityce Prywatności pod tym linkiem.

Jeżeli korzystasz także z innych usług dostępnych za pośrednictwem naszych serwisów, przetwarzamy też Twoje dane osobowe podane przy zakładaniu konta, rejestracji na eventy, zamawianiu prenumeraty, newslettera, alertów oraz usług online (w tym Strefy Premium, raportów, rankingów lub licencji na przedruki).

Administratorów tych danych osobowych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz również w Polityce Prywatności pod tym linkiem. Dane zbierane na potrzeby różnych usług mogą być przetwarzane w różnych celach, na różnych podstawach oraz przez różnych administratorów danych.

Pamiętaj, że w związku z przetwarzaniem danych osobowych przysługuje Ci szereg gwarancji i praw, a przede wszystkim prawo do odwołania zgody oraz prawo sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych. Prawa te będą przez nas bezwzględnie przestrzegane. Jeżeli więc nie zgadzasz się z naszą oceną niezbędności przetwarzania Twoich danych lub masz inne zastrzeżenia w tym zakresie, koniecznie zgłoś sprzeciw lub prześlij nam swoje zastrzeżenia pod adres odo@ptwp.pl. Wycofanie zgody nie wpływa na zgodność z prawem przetwarzania dokonanego przed jej wycofaniem.

W dowolnym czasie możesz określić warunki przechowywania i dostępu do plików cookies w ustawieniach przeglądarki internetowej.

Jeśli zgadzasz się na wykorzystanie technologii plików cookies wystarczy kliknąć poniższy przycisk „Przejdź do serwisu”.

Zarząd PTWP-ONLINE Sp. z o.o.