Jak podkreślają eksperci Wielkopolskiej Izby Rolniczej (WiR), właściciele gruntów (nie tylko rolnych) powinni mieć na uwadze, że na etapie negocjacyjnym oraz za samo przygotowanie dokumentów odpowiada zazwyczaj firma wyspecjalizowana w pozyskiwaniu gruntów oraz przygotowaniu dokumentacji. Taka firma odsprzedaje następnie z zyskiem prawo do dzierżawy gruntów pod instalacje wiatrowe (także i te fotowoltaiczne)  inwestorowi.

Eksperci WiR podkreślają że zanim podpiszemy umowę dzierżawy należy rozwiać wszelkie wątpliwości, co do treści zapisów umowy, a dotyczących  stawki za dzierżawę gruntu.

W tym celu zawsze najlepiej skontaktować się z prawnikiem w celu wyjaśnienia wszystkich niuansów, niejasności, czy kruczków prawnych zawartych w takich umowach.

Nawet jeżeli wydaje się nam że umowa jest jasna i zrozumiała warto dodatkowo skontaktować się w celu sprawdzenia jej i omówienia wszystkich zapisów dotyczących zarówno stawki, jak i okresu i warunku dzierżawy gruntów rolnych, niezależnie czy to jest elektrownia wiatrowa czy fotowoltaiczna.

Do kogo zgłosić się po poradę przed podpisaniem umowy o dzierżawę?

Nie tylko z prawnikiem możemy skonsultować umowę o dzierżawę pod wiatraki czy fotowoltaikę ale także z przedstawicielami izb rolniczych. 

Także Wielkopolska Izba Rolnicza zapowiedziała że udzieli  pomocy prawnej w zakresie oceny projektów umów na dzierżawę gruntów pod elektrownie wiatrowe tak, aby jak najlepiej zabezpieczyć interesy rolników, którzy są właścicielami takich gruntów.

Warto więc skontaktować się z przedstawicielami najbliższej Izby Rolniczej w celu uzyskania wstępnych informacji porad i kontaktów do odpowiedniego prawnika specjalizującego się w umowach dzierżawy pod farmy wiatrowe lub fotowoltaiczne.

Dużo do zyskania, ale też do stracenia przy dzierżawie gruntu pod farmę wiatrową

Jak zauważają eksperci Wielkopolskie Izby Rolniczej  grunty, które spełniają warunki do posadowienia na nich zarówno pojedynczego wiatraka czy też dużej farmy mogą wygenerować czynsz (roczny) sięgający nawet kilkadziesiąt tys. zł (od 1 wiatraka). 

Jednak właściciel takiego gruntu decydując się na podpisanie umowy musi zwrócić uwagę na liczne zapisy takiej umowy. Warto sprawdzić te dotyczące rozwiązanie jej przed upływem czasu, na który je zawarto. Dlaczego?

Gdyż w przypadku zerwania umowy przez wydzierżawiającego (właściciela) trzeba liczyć się z naliczeniem dużych kar umownych.

Jak zauważają eksperci WIR przed podpisaniem umowy na dzierżawę gruntów rolnych pod elektrownie wiatrowe należy zwrócić uwagę na poniższe zagrożenia i zapisy .

Okres umowy dzierżawy pod wiatraki oraz możliwość rozwiązania

Zwróć uwagę przed podpisaniem czy zawarcie umowy przyrzeczonej na okres ponad 20 lat będzie oznaczał brak możliwości jej wcześniejszego rozwiązania ze skutkiem natychmiastowym (w przypadku rażącego naruszenia przez dzierżawcę, czyli firmę, istotnych postanowień umowy), bądź za wypowiedzeniem

W treści umów powinny znaleźć się postanowienia umożliwiające jednostronne rozwiązanie przez wydzierżawiającego rolnika umowy ze skutkiem natychmiastowym, w przypadku nieopłacenia czynszu lub innych opłat, bądź naruszenia przez dzierżawcę innych istotnych, z punktu interesów rolnika postanowień umowy.

Ponadto zdaniem ekspertów WIR należy wystrzegać się zapisu, w którym dzierżawca może w drodze oświadczenia złożonego wydzierżawiającemu, jednorazowo przedłużyć czas trwania umowy o dalsze 5 lat.

Usytuowanie dzierżawionej działki a umowa dzierżawy pod wiatraki

Kolejnym aspektem przy analizowaniu umowy jest sprawdzenie jaka część gruntu rolnego będzie dzierżawiona oraz jej lokalizacja. Należy zwrócić uwagę na to żeby jej położenie było w miejscu najmniej kolidującym w korzystaniu z pozostałej powierzchni gruntu.

Działkę pod dzierżawę na cele instalacji wiatrowej najlepiej wydzielić geodezyjnie i założyć dla niej odrębną księgę wieczystą i to na koszt dzierżawcy.

Eksperci Wielkopolskiej Izby Rolniczej zwracają uwagę na odległość wiatraków od siedzib ludzkich. Ze względu na obowiązujące przepisy farma wiatrowa powinna znajdować się w odległości co najmniej ok. 500 metrów od najbliższych osad. Odległość ta wynika z przepisów dotyczących dopuszczalnego natężenia hałasu w miejscach sąsiadujących z inwestycją.

Kto poniesie koszty z  wykonywaniem obowiązków przyjętych przez wydzierżawiającego?

Jak zauważają eksperci WIR większość projektów umów często zawiera zapisy, w których zobowiązują rolnika do dokonania określonych czynności faktycznych, bądź prawnych. Jednak nie wskazują w umowie kto poniesie koszt tych powyższych czynności.

Eksperci WIR proponują, aby zawrzeć zapisy że koszty takie w każdym przypadku poniósł dzierżawca, a nie właściciel gruntu rolnego..

Należy też pamiętać, aby nie brać na siebie obowiązku uzyskania pozwolenia na posadowienie wiatraka, a przenieść ten obowiązek na dzierżawcę, który jako posiadający prawo do dysponowania gruntem będzie uprawniony do uzyskania takiego pozwolenia.

Ustalenie wysokości oraz terminu obowiązywania czynszu dzierżawnego

Jak zauważają eksperci WIR umowy z reguły zakładają, że dzierżawca będzie płacił czynsz dopiero od momentu uruchomienia produkcji energii i w wysokości określonym procentem od wartości sprzedanej energii elektrycznej.

Zdaniem ekspertów WIR, okres od faktycznego przekazania gruntu do rozpoczęcia produkcji energii elektrycznej z instalacji wiatrowej może wydłużyć się  nawet do 3 lat. W tym czasie właściciel gruntu nie otrzyma czynszu z tytułu dzierżawy, ani też nie będzie mógł wykorzystać gruntu np. w produkcji rolnej.

Jak podkreślają eksperci WIR, w niektórych propozycjach wysokość czynszu przysługującego rolnikowi może być uzależniona tylko od wartości sprzedanej przez Dzierżawcę energii, nie przewidując stawek kwotowych za dzierżawę danej nieruchomości gruntowej.

Najbardziej korzystnym rozwiązaniem, z punku widzenia interesu rolnika, jest czynsz zróżnicowany, a mianowicie ustalany jako czynsz kwotowy (stawka roczna, lub za inny okres) plus prowizja określona wskaźnikiem procentowym od wartości sprzedanej energii elektrycznej.

Właściciel gruntu ma także prawo zabiegać, aby dzierżawca zobowiązał się  do zapłaty czynszu już od momentu podpisania umowy przedwstępnej.

Zdaniem ekspertów WIR wynika to z tego, że od momentu podpisania umowy przedwstępnej rolnik już związany jest postanowieniami tejże umowy i ma ograniczone możliwości w zakresie dysponowania i obciążania, a także użytkowania nieruchomości będącej przedmiotem umowy. Jednak często umowy tego zapisu nie przewidują.

Nie zapomnij o corocznej waloryzacji czynszu dzierżawnego

Umowa dzierżawy podpisywana jest na wiele lat. W czasie jej trwania rosną koszty związane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego oraz dzierżawieniem gruntów rolnych. Ważne jest też, aby umowa uwzględniała w zapisach te zmiany w wysokości czynszu dzierżawnego. Powinien on być co roku waloryzowany.

Eksperci WIR przypominają że rolnik musi też mieć świadomość, że od dochodu za dzierżawę gruntu pod działalność gospodarczą zapłaci podatek do urzędu skarbowego w wysokości 19%.

Niekorzystny dla rolników jest również zapis mówiący o tym, że wydzierżawiający jest uprawniony do rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym w przypadku 3-miesięcznej zwłoki dzierżawcy w zapłacie czynszu dzierżawnego, pod warunkiem pisemnego uprzedzenia dzierżawcy o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenia mu dodatkowego, co najmniej 3-miesięcznego terminu zapłaty zaległego czynszu.

Zdaniem ekspertów WIR tak sformułowany zapis umożliwia zwlekanie z uiszczeniem czynszu przez okres 3 miesięcy bez jakichkolwiek konsekwencji prawnych i finansowych.

Uprawnienie wydzierżawiającego do natychmiastowego wypowiedzenia umowy wprowadza konieczność wyznaczenia kolejnego terminu zapłaty zaległości.

Jak zauważają eksperci WIR, w praktyce oznacza to, że aby umowa mogła zostać wypowiedziana, zwłoka w płatności czynszu musi sięgać aż pół roku.

Czy firma dzierżawiąca zastrzega sobie zmiany w umowie bez zgody rolnika?

W umowach dzierżawy pod farmy wiatrowe często zawierane są postanowienia i przepisy umożliwiające wprowadzania do niej zmian podmiotowych przez firmę dzierżawiącą bez konsultacji i uzyskania zgody właściciela dzierżawionego gruntu. Pamiętajmy że taka firma dzierżawiąca specjalizuje się tylko w zdobywaniu gruntów pod instalacje wiatrowe i fotowoltaiczne. Następnie przekazują one prawo do dysponowania tak dzierżawionego gruntu inwestorowi montującemu instalacje wiatrowe.

W takiej sytuacji eksperci WIR rekomendują, żeby w umowie znalazły się zapisy aby każdy zamiar zmian umowy był uzgadniany z rolnikiem, dzięki czemu będzie on miał możliwość wpływu na to, z jakim inwestorem montującym farmę wiatrową w przyszłości będzie miał do czynienia. W ten sposób rolnik daje sobie możliwość zweryfikowania, czy inwestor jest wiarygodny pod względem merytorycznym i finansowym.

Jak zauważają eksperci WIR, przykładem niekorzystnego zapisu w umowach jest zastrzeżenie wykupu nieruchomości w przypadku zbycia jej na rzecz osoby trzeciej. Tak ogólny zapis nie daje wydzierżawiającemu możliwości przeniesienia własności nieruchomości np. na syna w przypadku skorzystania z prawa do emerytury lub renty. Stąd też ważne jest zamieszczenie w umowie odpowiedniego zastrzeżenia.

Jaki zakres obowiązków właściciela gruntu po zakończeniu umowy dzierżawy pod wiatraki?

Kluczową kwestią jest też określenie w umowie dzierżawy zakresu obowiązków wydzierżawiającego po zakończeniu jej obowiązywania. Eksperci Wielkopolskiej Izby Rolniczej wskazują że trzeba zwrócić uwagę na te zapisy, dotyczące przywrócenia wydzierżawianej nieruchomości do stanu istniejącego przed zawarciem umowy.

Podmioty dążące do zawarcia umowy w treści projektów przedkładanych umów, bądź pomijają to zagadnienie, bądź też regulują je w sposób ogólnikowy i mało precyzyjny.

Należy zwracać uwagę na to, by treść umowy nakładała na dzierżawcę obowiązki rekultywacji gruntu, w taki sposób aby w przyszłości było możliwe wykorzystywanie nieruchomości na cele związane z produkcją rolniczą.

Dzierżawca powinien być zobowiązany również do utworzenia na koszt własny funduszu przeznaczonego na sfinansowanie rozbiórki elektrowni wiatrowej.

Odpowiedzialność dzierżawcy za szkody wyrządzone z uruchomieniem farmy wiatrowej

Jak zwracają uwagę eksperci WIR, w umowie powinien znaleźć się zapis o odpowiedzialności finansowej dzierżawcy za szkody wyrządzone wydzierżawiającemu lub osobom trzecim w związku z budową, uruchomieniem i eksploatacją elektrowni wiatrowej lub za szkody za które wydzierżawiający będzie odpowiadał w stosunku do osób trzecich.

W związku z powyższym dzierżawca powinien zawrzeć stosowne ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. Zdaniem ekspertów WIR wydzierżawiający (właściciel gruntu) ma prawo żądać przedłożenia polisy.

Przy zawieraniu umów należy zwrócić uwagę w jaki sposób rozłożone są w okresie obowiązywania umowy ciężary i opłaty o charakterze publicznoprawnym (podatki i opłaty obligatoryjne), związane z nieruchomością będącą przedmiotem umowy.

Umowa dzierżawy pod wiatraki a dopłaty bezpośrednie ARMiR

Eksperci Wielkopolskiej Izby Rolniczej podkreślają też że ważnym zagadnieniem, w przypadku podpisania umowy, jest wprowadzenie zmian w składanej deklaracji w ARMiR dotyczącej dopłat bezpośrednich.

Powierzchnia zajęta pod farmę wiatrową będzie wyłączona z produkcji rolnej dlatego też należy właściciel gruntów musi dokonać powyższej zmiany w deklaracji.