PARTNERZY PORTALU
  • partner portalu farmer.pl
  • partner portalu farmer.pl

Czy firma może zająć wydzierżawione grunty pod fotowoltaikę przez zasiedzenie?

Czy firma może zająć wydzierżawione grunty pod fotowoltaikę przez zasiedzenie? Wielu rolników obawia się dzierżawy gruntu pod fotowoltaikę na 30 lat. Czy są one uzasadnione? Foto. Shutterstock

Wielu rolników obawia się dzierżawy gruntu pod fotowoltaikę na 30 lat, gdyż boi się, że firma dzierżawiąca grunty może zająć je przez zasiedzenie. Czy rolnicy rzeczywiście powinni się obawiać takiej ewentualności i jak można uchronić się przed takimi praktykami?



Obawy rolników, że stracą grunty wydzierżawione na długi okres pod fotowoltaikę wcale nie są bezpodstawne. Wszystko zależy od tego, jaki status mają te grunty (czy są to grunty rolne) oraz okres czasu, na jaki podpisana jest umowa dzierżawy.

Najważniejsze znaczenie ma jednak umowa dzierżawy, którą podpisują, gdyż mogą w niej znaleźć się zapisy niekorzystne dla wydzierżawiającego (prawowitego właściciela nieruchomości).

Warto dokładnie zapoznać się z umową i przeanalizować najmniej zrozumiałe zapisy z prawnikiem zanim ją podpiszemy. Pamiętajmy, że taka umowa wiąże rolnika z firmą dzierżawiącą grunt pod fotowoltaikę na wiele, wiele lat.

W pierwszej kolejności przyjrzymy się przepisom zawartym w Kodeksie Cywilnym, który dokładnie reguluje przypadki związane z zasiedzeniem nieruchomości przez bezprawnie użytkującego.  

Przywłaszczenie nieruchomości przez zasiedzenie

Artykuł 172 Kodeksu Cywilnego dokładnie określa, że zasiedzenie nieruchomości w złej wierze (chodzi o celowe działanie mające na celu przejęcie nieruchomości) uprawomocnia się dokładnie po 30 latach od zasiedzenia.

Oznacza to, że jeżeli osoba zajęła nieruchomość, będąc świadoma że nie jest jej prawowitym właścicielem i nieprzerwanie użytkowała przez 30 lat, to po upływie tego okresu staje się jej prawowitym właścicielem. Warto nadmienić że nieprawowity właściciel zazwyczaj po upływie 30 lat składa do sądu wniosek o zasiedzenie. 

Takie postępowanie sądowe prowadzone jest w trybie nieprocesowym,  a sąd  stwierdza jedynie, czy wnioskodawca nabył określone prawo poprzez zasiedzenie. Orzeczenie tak wydane przez sąd ma charakter deklaratoryjny, gdyż do zasiedzenia dochodzi z mocy samego prawa, a nie z mocy orzeczenia sądowego. 

Należy dodatkowo podkreślić, że zgodnie z art .172 pkt. 2 KC wszelkie sądownie zgłoszone roszczenia prawowitego właściciela nieruchomości, skierowane przeciw bezprawnemu użytkownikowi gruntów oznaczają przerwanie użytkowania. Bezprawny użytkownik nieruchomości nie będzie więc mógł jej zająć przez zasiedzenie (po upływie 30 lat), gdyż nie spełnia przesłanki nieprzerwanego użytkowania (nawet w złej wierze).

Ponadto art. 172 pkt 3. KC dokładnie określa, że nieruchomość rolną może nabyć przez zasiedzenie (nawet w złej wierze) tylko i wyłącznie rolnik indywidualny, a powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.

Z powyższego wynika że firma nie będzie mogła pozyskać nieruchomości rolnych przez zasiedzenie, gdyż nie ma statusu rolnika indywidualnego. Chyba że właściciel nieruchomości chce wydzierżawić grunty nie będące rolnymi, wtedy może zaistnieć sytuacja że mogą one być po 30 latach zajęte przez zasiedzenie.

Dlatego też rolnik chcący wydzierżawić grunty pod fotowoltaikę powyższych przepisów Kodeksu Cywilnego, powinien podpisywać umowę na dzierżawę pod fotowoltaikę na okres 29 lat, czyli nie przekraczać 30 lat określonych w art. 173 pkt. 2 KC. 

Pozostaje jeszcze kwestia podpisania umowy o dzierżawę i w tym wypadku powinien rolnik powinien dokładnie ją przenalizować i sprawdzić opinie o firmie, z którą podpisuje umowę. 

Na jakie zapisy należy uważać w umowie o dzierżawie pod fotowoltaikę?

W pierwszej kolejności powinien sprawdzić okres na jaki podpisuje umowę o dzierżawę fotowoltaiki. Następnie powinien przeanalizować, jaki zakres pełnomocnictwa udziela firmie dzierżawiącej grunty pod fotowoltaikę.

Pamiętajmy że wydzierżawiający zobowiązuje się w umowie do udzielenia, na rzecz dzierżawcy, pełnomocnictwa do zawarcia w jego imieniu umowy ustanowienia służebności przesyłu oraz do złożenia w imieniu
wydzierżawiającego wniosku o wpis służebności przesyłu do ksiąg wieczystych.

Dlatego też dzierżawca (firma) powinna zobowiązać się w umowie do wykreślenia służebności przesyłu, po okresie obowiązywania Umowy i to na własny koszt.

Ponadto właściciel nieruchomości musi się liczyć, że w przypadku sprzedaży nieruchomości wydzierżawionej pod fotowoltaikę prawo do pierwokupu będzie rościć sobie wydzierżawiający i zabezpieczy swoje prawa w umowie. W tym wypadku też należy sprawdzić, na jaki czas rości sobie prawo do pierwokupu. 

Ponadto warto sprawdzić w umowie o dzierżawę, od jakiego momentu wydzierżawiający (firma) będzie ponosił opłaty w postaci ubezpieczenia instalacji fotowoltaicznej oraz od jakiego momentu będzie opłacał podatek rolny. Wreszcie dodatkowo powinno być określone w jakim stanie pozostawi firma wydzierżawiająca nieruchomość po zakończeniu umowy itd.

To tylko niektóre z punktów które należy dokładnie przeanalizować przed pospadaniem umowy (najlepiej z prawnikiem).

Warto postawić też na sprawdzoną firmą sprawdzić - jakie opinie o niej krążą w Internecie itd.

- Przez cały okres naszej współpracy, właścicielem gruntu jest Wydzierżawiający. Widnieje on jako właściciel w księdze wieczystej oraz opłaca podatek rolny. Columbus Energy jest właścicielem tylko farmy fotowoltaicznej i nie posiada innego stosunku prawnego do gruntu niż Umowa dzierżawy. Wychodząc jednak naprzeciw wszelkim obawom związanym z art. 172 Kodeksu Cywilnego, Umowa dzierżawy podpisywana jest na 29 lat. Po tym okresie istnieje możliwość podpisania nowej umowy, na kolejne 5 lub 10 lat - podsumowuje Michał Gondek, dyrektor Pionu Techniczno-Inwestycyjnego Columbus Energy.



Podobał się artykuł? Podziel się!
×

WSZYSTKIE KOMENTARZE (20)

  • Henryk 2021-04-15 13:02:23
    Potwierdzam, co napisał Dobromir czyli w artykule są BZDURY - Zasiedzenie jest możliwe WYŁĄCZNIE w przypadku posiadania SAMOISTNEGO, czyli bez umowy. Jeżeli jest umowa dzierżawy, to inwestor jest posiadaczem ZALEŻNYM, który nie może zasiedzieć. KONIEC & KROPKA.
  • Dobromir 2021-04-08 20:48:15
    BZDURY - Zasiedzenie jest możliwe WYŁĄCZNIE w przypadku posiadania SAMOISTNEGO, czyli bez umowy. Jeżeli jest umowa dzierżawy, to inwestor jest posiadaczem ZALEŻNYM, który nie może zasiedzieć. KONIEC & KROPKA.
  • Odpowiedź dla "pomocy" 2021-04-07 13:58:07
    Po kolei: 1. inwestor wynajmuje rzeczoznawcę (oczywiście niezależnego) i określa koszt służebności na hektar , aktualnie to - mniej więcej - wszyscy - ustalają na 10 tysięcy za hektar, a dla "awanturujących się " rolników podnoszą na 15 tysięcy , 2. Rzeczoznawca wycenia - na wniosek zleceniodawcy - wyłącznie służebność w pasie oddziaływania i to tylko w takim zakresie , w jakim wiszą (nad gruntem słupy, spadek wartości gruntu o 15 %), bez wyceny obniżenia wartości za słupy (wtedy minimum - 20 %) . Tylko i wyłącznie na żądanie rolnika - rzeczoznawca - wyceni koszty dodatkowej uprawy wokół słupów (tak mniej więcej jedna do dwóch roboczogodzin na słup rocznie) , utracone korzyści z tytułu powierzchni posadowienia slupów (rzeczoznawcy ustalają , że możesz podjechać opryskiwaczem o belce 18 m (czy 28 m) na odległość 3 m bez składania , pługiem bez objeżdżania , a kombajnem jedziesz na wprost . No i oczywiście udział w podatku ; to są chamy , które ustaliły w swoich wytycznych (wraz z inwestorami, którzy im za operaty płacą ) , że wartość przyznanego ekwiwalentu na podatek - generalnie - pokrywa ten podatek przez 6- 7 lat , a przecież służebność jest "na zawsze", minimum na taki okres na jaki jest przewidziana eksploatacji wg. projektu. Ale jeśli myślisz , że Inwestor Ci udostępni projekt , to się mylisz . A sądy ? A kto tam ma pojęcie "o sprawie". To są miliardy złotych - z kieszeni rolników (ja za - przysłowiowego Stalina : przecież to energia dla dobra społeczeństwa) . Czujesz moje emocje ?
    • poprawka 2021-04-07 14:13:04
      Oczywisty błąd nie słupy , a druty : rzeczoznawca wycenia służebność tylko na tyle , jakby nad działką - wyłącznie - wisiały druty . O resztę trzeba się ubiegać albo czekać do daty oddania linii do użytku i wyceny biegłego na wniosek wojewody . Warto pamiętać , że zaliczki za służebność to 30 % należności , a w przypadku odstąpienia od budowy linii albo jej przesunięcia : zaliczka podlega zwrotowi (choć bez odsetek , tacy dobrodzieje) . Kto to uchwala ? No jak to kto ? Partyjni przedstawiciele suwerena , oczywiście
      • pomocy 2021-04-07 15:02:30
        dzieki ,to oznacza że sporo nauki i przepychanki ,to co TY napisałeś jest prwdą i oznacza ze dalej jesteśmy oszukiwani i wyzyskiwani , linia powstaje na mnimum 50 lat , sa ograniczone moje /wlasciciela / prawa dysponowania ,,,,,czyste oszustwo
    • ładna sumka 2021-04-07 14:22:52
      A to ciekawe uwagi, może Redakcja by się pokusiła na porządny artykuł , linia Baczyna - Plewiska choćby , to 146 km i jak na każdym kilometrze rypią , to ładna sumka się uzbiera. Kto to przywłaszcza?
  • PRAKTYK 2021-04-06 13:59:19
    Te co to podaje ze mu w LUBUSKIEM / Gorzowa kosztuje ziemi 30 tys za ha , to chyba GOSCIU RAZEM Z TYM ZŁOTYM POCIĄGIEM CO GO SZUKAJA W WAŁBRZYCHU . A po drugi , trzecie i reszte ' w umowie trzeba było zaznaczyc sobie rewaloryzacje o koszt inflacji GUS , a nie wartosc ziemi , bo ci zrobią wysypisko albo las za miedzą i nie sprzedaz zeimi za 10 tys nawet.
    • do "mondrali" pod nazwą PRAKTYK 2021-04-06 20:21:02
      Wcinasz się w dyskusję - z głupoty ? Jak chcesz znać ceny w poszczególnych starostwach, to wystąp do starosty o informację (ja to robiłem na użytek wyceny służebności pod linie 400 KV Baczyna - Plewiska ; opłata za 30 transakcji , ok 100 zł . Podwyższenie opłaty za dzierżawę - zgodnie ze współczynnikiem GUS - jest oczywistością ale w ciągu ostatnich 10 lat ceny wg. GUS wzrosły ok 25 % , a ziemia z 9 tysięcy - do średniej w lubuskim - do 31 tysięcy . Rozumiesz coś z tego , czy nadal jesteś taki głupkowaty mądrala ?
      • pomcy 2021-04-07 10:26:31
        mam pytanie do CIEBIE ,wkrótce mam mieć podobny problem ,linia 110kv jak rozliczyć służebności ,pas ziemi pod linią 20 m ? a co z dojazdem technicznym ? jak rozliczyć czas trwania /w latach/ podpowiedz jeżeli możesz ,bo temat trudny
  • jan 2021-04-05 18:33:57
    Chciałem wydzierżawić ponad 2ha idealne pod farmę fotowoltaiczną przy drodze asfaltowej, SN i trafo na działce, kl ziemi 5-6 , odezwało się do mnie trzy firmy, dzierżawe na 29-30 lat, cznsz od 11 do 14tys rocznie. Dostałem umowy do zapoznania się i zapoznałem. Po analizie tych umów i wychwyceniu obciążających mnie zapisów, zaproponowałem zmiany lecz firmy stwierdziły że takie zmiany będą nie korzystne dla nich. Po ostrej wymianie zdań dwie firmy przestały sie odzywać, a z tej treciej próbowali jeszcze coś zciemniać, lecz ja zproponowałem im kupno działki za wartość 10 letniego czynszu ok 230tys, to ich całkowicie wystraszyło kotakt się urwał. I tak skończyła się moja przygoda z fotowoltaiką. Podsumuwując firmy takie żerują na nie świadomych rolnikach stosując w umowach zapisy które obarczają nas pewnymi obowiązkami o których dowiemy się za kilka lat kiedy na zmianę umowy będzie za późno, Czytajmy umowy!!
    • dwója 2021-04-05 22:22:17
      Do części artykułu o zasiedzeniu ; Chłopie (do dziennikarza) , zasiedzenie może nastąpić dopiero od daty wygaśnięcia dzierżawy więc co się tu plączesz z tymi wiadomościami na niedostateczny
      • kitamicha 2021-04-06 13:50:20
        Załosny stan wiedzy prawniczej . Zasiedzenie nie ma prawa bytu jezeli pomiędzy podmiotami JEST PODPISANA WAŻNA UMOWA CP- a własciciel figuruje jako aktywny podatnik i z tego tytułu opłaca podatek gruntowy zgodnie z decyzją - NAKAZ PŁATNICZY .
    • Tink 2021-04-11 09:56:01
      Zbyt wygórowane ambicje, z takimi nie warto nawet zaczynać .
ZOBACZ WSZYSTKIE KOMENTARZE

PISZESZ DO NAS Z ADRESU IP: 100.26.179.251
Dodając komentarz, oświadczasz, że akceptujesz regulamin forum


Drogi Użytkowniku!

W związku z odwiedzaniem naszych serwisów internetowych możemy przetwarzać Twój adres IP, pliki cookies i podobne dane nt. aktywności lub urządzeń użytkownika. O celach tego przetwarzania zostaniesz odrębnie poinformowany w celu uzyskania na to Twojej zgody. Jeżeli dane te pozwalają zidentyfikować Twoją tożsamość, wówczas będą traktowane dodatkowo jako dane osobowe zgodnie z Rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady 2016/679 (RODO).

Administratora tych danych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz w Polityce Prywatności pod tym linkiem.

Jeżeli korzystasz także z innych usług dostępnych za pośrednictwem naszych serwisów, przetwarzamy też Twoje dane osobowe podane przy zakładaniu konta, rejestracji na eventy, zamawianiu prenumeraty, newslettera, alertów oraz usług online (w tym Strefy Premium, raportów, rankingów lub licencji na przedruki).

Administratorów tych danych osobowych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz również w Polityce Prywatności pod tym linkiem. Dane zbierane na potrzeby różnych usług mogą być przetwarzane w różnych celach, na różnych podstawach oraz przez różnych administratorów danych.

Pamiętaj, że w związku z przetwarzaniem danych osobowych przysługuje Ci szereg gwarancji i praw, a przede wszystkim prawo do sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych. Prawa te będą przez nas bezwzględnie przestrzegane. Jeżeli więc nie zgadzasz się z naszą oceną niezbędności przetwarzania Twoich danych lub masz inne zastrzeżenia w tym zakresie, koniecznie zgłoś sprzeciw lub prześlij nam swoje zastrzeżenia pod adres odo@ptwp.pl.

Zarząd PTWP-ONLINE Sp. z o.o.