Obawy rolników, że stracą grunty wydzierżawione na długi okres pod fotowoltaikę wcale nie są bezpodstawne. Wszystko zależy od tego, jaki status mają te grunty (czy są to grunty rolne) oraz okres czasu, na jaki podpisana jest umowa dzierżawy.

Najważniejsze znaczenie ma jednak umowa dzierżawy, którą podpisują, gdyż mogą w niej znaleźć się zapisy niekorzystne dla wydzierżawiającego (prawowitego właściciela nieruchomości).

Warto dokładnie zapoznać się z umową i przeanalizować najmniej zrozumiałe zapisy z prawnikiem zanim ją podpiszemy. Pamiętajmy, że taka umowa wiąże rolnika z firmą dzierżawiącą grunt pod fotowoltaikę na wiele, wiele lat.

W pierwszej kolejności przyjrzymy się przepisom zawartym w Kodeksie Cywilnym, który dokładnie reguluje przypadki związane z zasiedzeniem nieruchomości przez bezprawnie użytkującego.  

Przywłaszczenie nieruchomości przez zasiedzenie

Artykuł 172 Kodeksu Cywilnego dokładnie określa, że zasiedzenie nieruchomości w złej wierze (chodzi o celowe działanie mające na celu przejęcie nieruchomości) uprawomocnia się dokładnie po 30 latach od zasiedzenia.

Oznacza to, że jeżeli osoba zajęła nieruchomość, będąc świadoma że nie jest jej prawowitym właścicielem i nieprzerwanie użytkowała przez 30 lat, to po upływie tego okresu staje się jej prawowitym właścicielem. Warto nadmienić że nieprawowity właściciel zazwyczaj po upływie 30 lat składa do sądu wniosek o zasiedzenie. 

Takie postępowanie sądowe prowadzone jest w trybie nieprocesowym,  a sąd  stwierdza jedynie, czy wnioskodawca nabył określone prawo poprzez zasiedzenie. Orzeczenie tak wydane przez sąd ma charakter deklaratoryjny, gdyż do zasiedzenia dochodzi z mocy samego prawa, a nie z mocy orzeczenia sądowego. 

Należy dodatkowo podkreślić, że zgodnie z art .172 pkt. 2 KC wszelkie sądownie zgłoszone roszczenia prawowitego właściciela nieruchomości, skierowane przeciw bezprawnemu użytkownikowi gruntów oznaczają przerwanie użytkowania. Bezprawny użytkownik nieruchomości nie będzie więc mógł jej zająć przez zasiedzenie (po upływie 30 lat), gdyż nie spełnia przesłanki nieprzerwanego użytkowania (nawet w złej wierze).

Ponadto art. 172 pkt 3. KC dokładnie określa, że nieruchomość rolną może nabyć przez zasiedzenie (nawet w złej wierze) tylko i wyłącznie rolnik indywidualny, a powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.

Z powyższego wynika że firma nie będzie mogła pozyskać nieruchomości rolnych przez zasiedzenie, gdyż nie ma statusu rolnika indywidualnego. Chyba że właściciel nieruchomości chce wydzierżawić grunty nie będące rolnymi, wtedy może zaistnieć sytuacja że mogą one być po 30 latach zajęte przez zasiedzenie.

Dlatego też rolnik chcący wydzierżawić grunty pod fotowoltaikę powyższych przepisów Kodeksu Cywilnego, powinien podpisywać umowę na dzierżawę pod fotowoltaikę na okres 29 lat, czyli nie przekraczać 30 lat określonych w art. 173 pkt. 2 KC. 

Pozostaje jeszcze kwestia podpisania umowy o dzierżawę i w tym wypadku powinien rolnik powinien dokładnie ją przenalizować i sprawdzić opinie o firmie, z którą podpisuje umowę. 

Na jakie zapisy należy uważać w umowie o dzierżawie pod fotowoltaikę?

W pierwszej kolejności powinien sprawdzić okres na jaki podpisuje umowę o dzierżawę fotowoltaiki. Następnie powinien przeanalizować, jaki zakres pełnomocnictwa udziela firmie dzierżawiącej grunty pod fotowoltaikę.

Pamiętajmy że wydzierżawiający zobowiązuje się w umowie do udzielenia, na rzecz dzierżawcy, pełnomocnictwa do zawarcia w jego imieniu umowy ustanowienia służebności przesyłu oraz do złożenia w imieniu
wydzierżawiającego wniosku o wpis służebności przesyłu do ksiąg wieczystych.

Dlatego też dzierżawca (firma) powinna zobowiązać się w umowie do wykreślenia służebności przesyłu, po okresie obowiązywania Umowy i to na własny koszt.

Ponadto właściciel nieruchomości musi się liczyć, że w przypadku sprzedaży nieruchomości wydzierżawionej pod fotowoltaikę prawo do pierwokupu będzie rościć sobie wydzierżawiający i zabezpieczy swoje prawa w umowie. W tym wypadku też należy sprawdzić, na jaki czas rości sobie prawo do pierwokupu. 

Ponadto warto sprawdzić w umowie o dzierżawę, od jakiego momentu wydzierżawiający (firma) będzie ponosił opłaty w postaci ubezpieczenia instalacji fotowoltaicznej oraz od jakiego momentu będzie opłacał podatek rolny. Wreszcie dodatkowo powinno być określone w jakim stanie pozostawi firma wydzierżawiająca nieruchomość po zakończeniu umowy itd.

To tylko niektóre z punktów które należy dokładnie przeanalizować przed pospadaniem umowy (najlepiej z prawnikiem).

Warto postawić też na sprawdzoną firmą sprawdzić - jakie opinie o niej krążą w Internecie itd.

- Przez cały okres naszej współpracy, właścicielem gruntu jest Wydzierżawiający. Widnieje on jako właściciel w księdze wieczystej oraz opłaca podatek rolny. Columbus Energy jest właścicielem tylko farmy fotowoltaicznej i nie posiada innego stosunku prawnego do gruntu niż Umowa dzierżawy. Wychodząc jednak naprzeciw wszelkim obawom związanym z art. 172 Kodeksu Cywilnego, Umowa dzierżawy podpisywana jest na 29 lat. Po tym okresie istnieje możliwość podpisania nowej umowy, na kolejne 5 lub 10 lat - podsumowuje Michał Gondek, dyrektor Pionu Techniczno-Inwestycyjnego Columbus Energy.