Do naszej redakcji zgłosił się rolnik, któremu brat przekazał w darowiźnie połowę rodzinnych gruntów rolnych czyli ok. 20 ha.
Sytuację od strony prawnej komplikuje fakt iż część gruntów przekazanych w darowiźnie czyli ok. 10 ha jest już praktycznie wydzierżawiona pod farmę fotowoltaiczną. Umowa o dzierżawę została już podpisana i co ważniejsze zmiana właściciela gruntów dzierżawionych (w formie darowizny) pod OZE jest uzgodniona z firmą dzierżawiąca.
Jednak co bardzo istotne dla całej sprawy grunty rolne przekazywane w darowiźnie nie zostały jeszcze odrolnione, gdyż jest to czasochłonny i kosztowny proces.. Gdyby zostały odrolnione i przemianowane na działki pod inwestycje budowlane to nie podlegałyby przepisom i ograniczeniom co do obrotu gruntów zawartych w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego.
Istotę problemu stanowi oczywiście obowiązek 5-letniego prowadzenia gospodarstwa rolnego przez nowego właściciela gruntów, na których położne są instalacje fotowoltaiczne.
Pojawia się więc pytanie czy rolnik który otrzymał ziemie od brata będzie musiał zgonie z prawem przez 5 lat (na części gdzie będzie posadowiona farma fotowoltaiczna) prowadzić działalność rolną?
Czy też będzie zmuszony zerwać umowę o dzierżawę jako nowy właściciel gruntów z firmą, która chce posadowić na części tych gruntów farmę fotowoltaiczną? Odpowiedzi udzieliła nam ekspertka z KOWR-u.
Każdy przypadek obrotu gruntami rolnymi rozpatrywany jest indywidualnie przez KOWR
Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (j.t. Dz. U. z 2022 r. poz. 2569) reguluje m.in. kwestie związane z obrotem na rynku prywatnym określonymi tą ustawą nieruchomościami rolnymi.
Ponadto przypis ww. ustawy dotyczący nabycia nieruchomości rolnej stosuje się odpowiednio do nabycia:
- użytkowania wieczystego nieruchomości rolnej albo udziału w użytkowaniu wieczystym takiej nieruchomości, udziału we współwłasności nieruchomości rolnej,
- a także do nabycia gospodarstwa rolnego.
- Wyjaśnienia wymaga to, że każdy przypadek planowanego obrotu skutkującego nabyciem nieruchomości rolnej (użytkowania wieczystego nieruchomości rolnej, udziału we współwłasności takiej nieruchomości itd.) należy rozpatrywać indywidualnie. Powyższe dotyczy także zakresu stosowania pozostałych przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego - podkreśliła Dorota Śliwska starszy specjalista z Wydziału Medialnego i Rzecznika Prasowego Biuro Dyrektora Generalnego KOWR. - Określenie zaś, które w danym przypadku przepisy ww. ustawy będą miały zastosowanie i w jakim zakresie, zależeć będzie zarówno od samej nieruchomości (w tym m.in.: jej powierzchni, położenia, charakteru, przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego) i tego jakie czynności prawne w zakresie jej własności były/będą dokonywane oraz w jakim następstwie czasowym, jak też od tego jaki podmiot będzie nabywcą danej nieruchomości. Przepisy ww. ustawy określają bowiem generalne reguły (ale przewidują też pewne ustawowe wyjątki od nich) dotyczące obrotu nieruchomościami rolnymi oraz związanych z tym obowiązków oraz ograniczeń.
Jak zauważyli eksperci KOWR przesłane przez nas informacji, jakich udzielił rolnik były ogólnikowe, Brakowało podstawowych informacji o nieruchomości rolnej przekazanej w ramach darowizny oraz szczegółów dotyczące jej nabycia.
Czytaj więcej
Rusza nabór wniosków w ramach programu „Energia dla wsi”W jakich sytuacjach można nabyć dzierżawione grunty rolne bez unieważnienia umowy nabycia?
W określonych sytuacjach przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nakładają na nabywcę nieruchomości rolnej obowiązki oraz ograniczenia, o których mowa w art. 2b ust. 1 i 2 tej ustawy.
Należy podkreślić, że zgodnie z art. 2b ust. 1 ww. ustawy nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany:
- prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości,
- w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście przez 5 lat.
W okresie tym, co do zasady, nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom (art. 2b ust. 2 ww. ustawy).
Ustawodawca przewidział również nieliczne sytuacje, gdy powyższe obowiązki i ograniczenia nie będą nabywcy dotyczyły. Wyjątki te (jako katalog zamknięty) zostały określone w art. 2b ust. 4 ww. ustawy. Czyli wyjątki te stosowane są do nieruchomości rolnej zbywanej lub oddawanej w posiadanie:
- osobie bliskiej,
- w wyniku wykonania umowy z następcą, o której mowa w art. 84 ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników, jeżeli następca ten w chwili nabycia będzie rolnikiem indywidualnym,
- jednostce samorządu terytorialnego, Skarbowi Państwa lub działającemu na jego rzecz Krajowemu Ośrodkowi,
- państwowej lub samorządowej osobie prawnej, jeżeli nieruchomość rolna jest przeznaczona na cele publiczne określone w ostatecznej decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego,
- osobie, której została przyznana pomoc, o której mowa w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014 2020,
- spółce, o której mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. ca,
- spółce kapitałowej lub grupie kapitałowej, o których mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. cb,
- na podstawie art. 151 lub art. 231 Kodeksu cywilnego;
- Spółce Celowej, o której mowa w ustawie z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym;
- nabytej w wyniku dziedziczenia oraz działu spadku lub zapisu windykacyjnego;
- położonej w granicach administracyjnych miasta o powierzchni mniejszej niż 1 ha;
- położonej na obszarze górniczym lub terenie górniczym w rozumieniu ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. – Prawo geologiczne i górnicze.
Powyższe oznacza, że osoba fizyczna, która dokonuje nabycia danej nieruchomości rolnej i w stosunku do której mają zastosowanie przepisy art. 2b ust. 1 i 2 ww. ustawy, zobowiązana jest m.in. do przejęcia w posiadanie tej nieruchomości oraz włączenia jej w skład prowadzonego przez siebie gospodarstwa.
Jak podkreślają eksperci KOWR-u w sytuacji gdzie obowiązują ograniczenia zawarte w przepisach art. 2b ust. 1 i 2 ww. ustawy nabycie nieruchomości obciążonej chociażby w części umową dzierżawy zawartą z osobą trzecią, pomimo faktycznego przeniesienia prawa własności, takiego skutku nie powoduje.
W myśl zapisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego osoba fizyczna może wykazać się osobistym prowadzeniem swojego gospodarstwa, jeżeli pracuje w tym gospodarstwie oraz podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie (art. 6 ust. 2 ww. ustawy).
Tak więc, mając na uwadze obowiązujące przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, nabywcą nieruchomości rolnej obciążonej chociażby w części umową dzierżawy może być:
- jej dzierżawca, o ile: — jest on rolnikiem indywidualnym, lub jest on podmiotem uprawnionym ustawowo (tj. wymienionym w art. 2a ust. 3 ww. ustawy), lub wa wyrażona została stosowna zgoda Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie nieruchomości rolnej (o której mowa w art. 2a ust. 4 ww. ustawy);
- inny podmiot - jeżeli w danym przypadku nie będą miały zastosowania przepisy art. 2b ust. 1 i 2 ustawy (tj. np. jeżeli nieruchomość rolna zbywana jest osobie bliskiej, położona jest w całości na obszarze górniczym lub terenie górniczym w rozumieniu ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. Prawo geologiczne i górnicze).
- Jeżeli zatem jakiś podmiot, nabywając określoną nieruchomość rolną, nie zamierzałby wywiązać się z ciążących na nim obowiązków ustawowych wynikających z art. 2b ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (np. nabywając nieruchomość bez faktycznego przejęcia jej w posiadanie) - to takie nabycie dokonane byłoby niezgodnie z przepisami ww. ustawy - podkreśla ekspertka KOWR.
Odnosząc się do przytoczonego przez Pana Redaktora przykładu oraz mając na uwadze przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego należy zatem zauważyć, że skoro przedmiotem nabycia była tu nieruchomość rolna o powierzchni ok. 20 ha oraz jeżeli jej nabywcę dotyczyły obowiązki, o których mowa w art. 2b ust. 1 ww. ustawy to z tych względów w momencie nabycia przedmiotowa nieruchomość nie powinna być nawet w części obciążona umową dzierżawy zawartą z osobą trzecią.
- Gdyby jednak wspominana przez Pana Redaktora umowa dzierżawy obowiązywała w momencie zawierania przywołanej w e-mailu umowy darowizny, a jednoczenie nie znajdowałby tu zastosowania któryś z wyjątków wskazanych w art. 2b ust. 4 ww. ustawy - wówczas dokonane tą umową darowizny nabycie obarczone byłoby wadą nieważności, a jako takie powinno zostać wyeliminowane z obiegu prawnego. Podkreślić bowiem należy, że zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego m.in. nabycie własności nieruchomości rolnej, udziału we współwłasności nieruchomości rolnej ... dokonane niezgodnie z przepisami ustawy jest nieważne. Niezależnie od powyższego należy zaznaczyć, że odnosząc się do przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wolą ustawodawcy jest to, by generalnie każdy nabywca nieruchomości rolnej (tym bardziej nieruchomości o powierzchni przekraczającej 1 ha) prowadził działalność rolniczą na nabytych gruntach. Nieruchomości rolne powinny być więc wykorzystywane do prowadzenia tam działalności rolniczej (tj. działalności wytwórczej w rolnictwie). Przez działalność rolniczą należy tu rozumieć prowadzenie działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej lub zwierzęcej, w tym produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Jednocześnie należy wskazać, że więcej informacji dotyczących stosowania ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego znaleźć można m.in. na stronie internetowej KOWR www.kowr.gov.pl w zakładce „UKUR – obrót gruntami rolnymi - podsumowuje Dorota Śliwska starszy specjalista z Wydziału Medialnego i Rzecznika Prasowego Biuro Dyrektora Generalnego KOWR.
Dwie istotne przesłanki, aby nabyć w darowiźnie dzierżawione grunty rolne zgodnie z prawem
W naszym omawianym przypadku mamy dwie bardzo ważne istotne przesłanki, które pozwalają sądzić iż rolnik nabył w darowiźnie grunty rolne zgodnie z prawem; nawet jeżeli były one wydzierżawione.
Po pierwsze nabywcą w darowiźnie gruntów rolnych jest osoba prowadząca działalność rolniczą, więc spełnia ona przesłankę zawartą w art. 2a. 1. że nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik
indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej.
Po drugie i najważniejsze rolnik nabył grunty rolne od rodzonego brata, czyli od osoby bliskiej. A zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego przez „osobą bliską” należy rozumieć zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz pasierbów.
W związku z tym w naszym przypadku znajduje zastosowanie jeden z wyjątków wskazanych w art. 2b ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju, której podmiotem jest oddawana lub zbywana nieruchomość rolna a nie nowi właściciele gruntów.
To oznacza ze rolnik, który nabył grunty w darowiźnie od swojego brata, czyli od osoby bliskiej, jest zgodnie z art. 2b ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego jest:
- nabywcą dzierżawionej nieruchomości rolnej do której stosowane są przepisy z art. 2b ust. 4 i nie jest obowiązany do prowadzenia gospodarstwo rolnego, na tej nieruchomości w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości.
- w okresie, 5 lat nabyta nieruchomość w tym wypadku wyjątkowo może być zbyta lub oddana w posiadanie innym podmiotom np. w formie dzierżawy. Ponieważ wyjątki zapisane
Jednak ku przestrodze, zachęcamy rolników znajdujących się w tak skomplikowanej sytuacji aby zwrócili się do ekspertów KOWR-u, aby sprawdzić czy rzeczywiście w takiej sytuacji jak opisaliśmy będą objęcie zapisami zwalniającymi ich z prowadzenia gospodarstwa rolnego przez 5 lat i zgodnie z prawem będą mogli oddać świeżo nabyte grunty w dzierżawę.
Obserwuj nas w Google News
Komentarze