Zarząd KRIR zlecił przeanalizowanie standardowych umów dzierżawy gruntów na potrzeby fotowoltaicznych, jakie są przedkładane do podpisu rolnikom przez firmy budujące instalacje lub z nimi kooperujące. Radcy prawni izby wskazali niekorzystne dla rolników zapisy w udostępnionych umowach i możliwe konsekwencje prawne z nich wynikające. Takich „kruczków prawniczych”, które mogą stanowić przykre zaskoczenie jest wiele…

Jak czytamy w przedstawionej opinii, przedsiębiorstwa dzierżawiące grunty od rolników są wyspecjalizowanymi podmiotami, które dysponują własnymi wzorami umów. Wzory te zostały opracowane przez specjalistów i zabezpieczają przede wszystkim interes danej firmy. Zainteresowane dzierżawą ziemi spółki nie są więc z reguły zainteresowane posługiwaniem się wzorami stworzonymi przed inne podmioty. Rolnik przed zawarciem umowy powinien jednak skonsultować jej treść z adwokatem lub radcą prawnym. Nic nie stoi również na przeszkodzie, by po tej konsultacji zażądał wniesienia poprawek do umowy, czy wprowadzenia dodatkowych zapisów. Prawnicy zwracają też uwagę na często pojawiające się zapisy, które prowadzą wprost do niekorzystnych dla rolnika konsekwencji prawnych i finansowych.

Jaka powierzchnia?

Zwykle w przedkładanych przez firmy fotowoltaiczne umowach wskazuje się, że dzierżawca ma prawo na swój koszt dokonać podziału geodezyjnego wydzierżawionej działki, by następnie móc wynegocjować podpisanie aneksu, w którym przedmiot dzierżawy ograniczony zostanie do części parceli, która jest niezbędna przedsiębiorcy. Jak zauważa radca KRIR, cały proces podziału, a następnie zmian umowy, może być długotrwały, tymczasem rolnik nie powinien w tym czasie zgłaszać takich gruntów do płatności bezpośrednich, co wynika z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 5 lutego 2015 r. o płatnościach w ramach systemów wsparcia bezpośredniego. Postanowienia umowy dotyczące składania wniosków do ARIMR przez rolnika nie mają tu zastosowania, bowiem postanowienia umowy nie mogą zmieniać przepisów ustaw. Prawnicy KRIR proponują więc zawierać umowy tylko na tą część gruntu, która rzeczywiście jest niezbędna pod urządzenia fotowoltaiczne.
Z informacji od rolników zgłaszających się do naszej redakcji wynika, że w standardowych umowach pojawia się również inny niekorzystny zapis. Spółki fotowoltaiczne zastrzegają w umowach, iż czynsz płacić będą jedynie za powierzchnię gruntu pod panelami. Firma zabezpiecza się w ten sposób, gdyż nie wie jeszcze na jak dużą farmę uzyska pozwolenie. Z punktu widzenia interesów rolnika, zapis ten niesie jednak spore ryzyko finansowe.

Diabeł tkwi w terminach

W umowach pojawiają się często dwie wysokości czynszu dzierżawnego – do dnia rozpoczęcia inwestycji stawka jest dużo niższa, a dopiero od tego dnia wzrasta do stawki ustalonej dla reszty okresu trwania dzierżawy. Radca KRIR stoi natomiast na stanowisku, iż wysokość czynszu winna być przez cały czas trwania umowy taka sama, skoro dzierżawca uzyskuje prawo posiadania gruntów od dnia jej zawarcia. „Jako niekorzystne należy ocenić także brak sporządzania protokołów przekazania gruntów wraz z oceną ich stanu – w dniu zawierania umowy. Proponuje się, by każdorazowo wraz z zawarciem umowy taki protokół był sporządzany.” – czytamy w opinii prawnika.
Należy także zwracać uwagę na zapisany w umowie czas, przewidziany na usuniecie urządzeń i przywrócenia gruntu do poprzedniego stanu po ustaniu umowy dzierżawy. Starające się o dzierżawę firmy często proponują długie okresy (np. 12 miesięcy), ale bez dodatkowego wynagrodzenia dla właściciela działki. Grunt będzie tymczasem wyłączony z produkcji i rolnik ponosił będzie straty.

Nierówne prawa

Dzierżawca często gwarantuje sobie w umowie prawo doprowadzenia w gruncie niezbędnych przyłączy oraz zapewnia sobie swobodny dojazd do urządzeń. Z tego tytułu rolnik dzierżawiący grunty powinien otrzymać dodatkowe wynagrodzenie np. jako odpłatność za służebność gruntową.
Firmy usiłują również zastrzegać, że będą mogły poddzierżawić lub udostępnić wydzierżawiony grunt innym podmiotom bez zgody rolnika, natomiast rolnik każdorazowo musi uzyskać zgodę przedsiębiorstwa na zawarcie analogicznych umów. W tej mierze uprawnienia obu stron winny zostać w umowie zrównane – uważa radca prawny KRIR.
O ile koszty podatków oraz opłat publiczno-prawnych zgodnie za zapisem umów ponoszą dzierżawcy, o tyle już podatek rolny ma już zwykle płacić wydzierżawiający. W opinii radcy, podatek rolny też powinien wnosić przedsiębiorca, skoro rolnik nie korzysta z gruntu.
Przedsiębiorcy często też w umowach zapewniają sobie prawo cesji praw z umowy na dowolny podmiot. To jest niekorzystne dla rolnika, który nie ma wpływu na to, kto będzie nową stroną umowy i czy będzie np. płacić czynsz.
„W umowach brak jest postanowień o zabezpieczeniu należytego wykonania umowy przez przedsiębiorcę. Proponuje się, by w umowach wskazywać, że przedsiębiorca ma obowiązek wnieść zabezpieczenie należytego wykonania umowy (w tym przypadku zapłaty czynszu) – np. w formie weksla (poręczonego) czy gwarancji bankowej.” – czytamy w opinii radcy z biura KRIR.
Prawnicy zwracają również uwagę na nierówne warunki wypowiedzenia umowy dzierżawy, która jest zawierana przecież na długi okres. O ile przedsiębiorca może zrezygnować z dzierżawy bez przeszkód, o tyle decyzja rolnika w tej mierze może być wiążąca tylko ze wskazanych w umowie (niewielu) powodów.

Dzierżawa w spadku

„Za skrajnie niekorzystne dla rolników należy uznać także postanowienia, zgodnie z którymi jeżeli dzierżawiona nieruchomość wejdzie w skład spadku, do czasu przedstawienia przedsiębiorcy prawomocnego postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub dodatkowo w przypadku, gdy jest kilku spadkobierców, dokumentu na mocy którego doszło do ostatecznego działu spadku, płatność z tytułu czynszu dzierżawnego składane będą do depozytu notariuszowi lub bankowi wybranemu przez przedsiębiorcę.” - stwierdza prawnik i zauważa, że polskie prawo nie przewiduje obowiązku działu spadku, bo można być współwłaścicielem rzeczy.

W zapisie umowy próbuje się jednak wymusić dział spadku, co jest postępowaniem długotrwałym i kosztownym. Często jest również postepowanie zupełnie bezzasadne, bo np. rodzeństwo będące spadkobiercami chce wspólnie prowadzić działalność rolniczą. Poza tym stwierdzenie nabycia spadku nie musi wcale odbyć się przed sądem, bo może się dokonać przed notariuszem w akcie poświadczenia dziedziczenia, co jest postępowaniem szybszym i tańszym.