PARTNERZY PORTALU
  • partner portalu farmer.pl
  • partner portalu farmer.pl

Czy i jak można zbyć udziały we wspólnocie gruntowej?

Czy i jak można zbyć udziały we wspólnocie gruntowej?
Wspolne użytkowanie gruntów - czy można zbyć udziały? Fot.shutterstock

Konstrukcja prawna wspólnot gruntowych jest zbliżona do współwłasności w częściach ułamkowych. Instytucja wspólnot gruntowych jest rozwiązaniem wprowadzonym głównie na terenach centralnej i wschodniej Polski, służyć miała wspólnemu użytkowaniu gruntów przez daną społeczność, np. wieś. Poniżej o tym, jak rolnik może zbyć udziały we wspólnocie gruntowej.



Ustawa regulująca wspólnoty gruntowe powstała w okresie kolektywizacji wsi w 1963 r. Jest to specyficzna instytucja prawna poddana charakterystycznym dla poprzedniego ustroju politycznego regulacjom prawnym realizującym – głównie środkami administracyjnymi – politykę kolektywizacji rolnictwa, zawartym w ustawie z dnia 29 czerwca 1963 r. o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych (Dz. U. z 1963 r. Nr 28, poz. 169 ze zm). Założeniem ustawy było, że grunty wspólnot nie mogą być dzielone pomiędzy uprawnionych. W 2016 r. wprowadzono nowelizację ustawy, która miała za zadanie dostosować przepisy do zmieniającej się rzeczywistości i uporządkować stan prawny gruntów wspólnotowych. Ustawodawca w nowelizacji zmodyfikował procedury ustalania zakresu przedmiotowego (jakie nieruchomości tworzą wspólnotę) i podmiotowego (kto tworzy wspólnotę). Nowelizacja umożliwiła również przekształcenie wspólnoty gruntowej we współwłasność, zbywanie udziałów we wspólnocie oraz zakładanie ksiąg wieczystych dla nieruchomości. Wprowadzone dotychczas zmiany nie rozwiązały jednak istniejących problemów prawnych wspólnot gruntowych.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego wskazano, że ustalenie, czy nieruchomość stanowi wspólnotę gruntową, należy do wyłącznej właściwości organów prezydiów rad narodowych wymienionych w ustawie z dnia 29 czerwca 1963 r. o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych (tak: uchwała z dnia 14 kwietnia 1966 r., III CO 39/65) i nie podlega sprawdzeniu w postępowaniu sądowym (uchwała z dnia 16 lutego 1968 r., III CZP 78/66). Ustawodawca przyznał więc ewidencji gruntów szczególną rolę w dokumentowaniu nieruchomości wchodzących z mocy prawa w skład wspólnoty gruntowej oraz uprawnienia do udziału we wspólnocie (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 grudnia 2011 r., IV CSK 188/11). Wypisy z ewidencji gruntów mają charakter dokumentów urzędowych w rozumieniu art. 244 § 1 k.p.c. (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 15 kwietnia 2008 r., II SA/Łd 189/08) i korzystają z domniemania zgodności z prawdą zawartego w nich oświadczenia.

W stanie prawnym sprzed nowelizacji z 2016 r. wykaz uprawnionych do udziału we wspólnocie gruntowej oraz wykaz obszarów gospodarstw przez nich posiadanych i wielkości przysługujących im udziałów we wspólnocie ustalał w drodze decyzji właściwy organ administracji publicznej (art. 8 ust. 2). Wszelkie późniejsze zmiany w obszarze wspólnoty gruntowej i w wykazie uprawnionych, jak również zmiana statutu i zmiany w składzie osobowym zarządu, zgłasza do ewidencji zarząd spółki zarządzającej wspólnotą (art. 18 ust. 2 ustawy). Z kolei w świetle art. 8 ustawy obowiązującego od dnia 1 stycznia 2016 r. starosta wydaje decyzję o ustaleniu, które spośród nieruchomości, o których mowa w art. 1 ust. 2 i 3, stanowią mienie gromadzkie. Natomiast w myśl art. 18 ust. 2 ustawy nazwa spółki i skład zarządu spółki oraz obszar wspólnoty gruntowej i wykazy uprawnionych do korzystania z tej wspólnoty podlegają z urzędu wpisowi do ewidencji gruntów.

Istota wspólnoty gruntowej

W doktrynie oraz orzecznictwie wspólnota gruntowa określana jest jako „specyficzny rodzaj współwłasności, niepodlegająca podziałowi, rządzący się własnymi, odrębnymi zasadami. Istotą tej wspólności jest uprawnienie do udziału we wspólnocie gruntowej w postaci korzystania z objętych nią gruntów, zgodnie z ich przeznaczeniem, przysługujące osobom fizycznym lub prawnym posiadającym gospodarstwa rolne” (zob. uchwała SN z dnia 23 sierpnia 1968 r., sygn. akt III CZP 73/68; G. Bieniek i S. Rudnicki, Nieruchomości. Problematyka prawna, Warszawa 2004, s. 663).

Warto wskazać, że ustawa o wspólnotach gruntowych ma charakter przepisów szczególnych w stosunku do przepisów Kodeksu cywilnego dotyczących współwłasności, które do wspólnot gruntowych stosuje się w zakresie nieuregulowanym w tej ustawie. Szczególny charakter funkcjonowania wspólnot gruntowych wyraża się także w rozporządzaniu wspólnotami gruntowymi, w tym w zakresie zbywania gruntów i udziału przez osoby uprawnione do udziału we wspólnocie gruntowej.

Zbycie udziału we wspólnocie gruntowej

Zgodnie z art. 27 ustawy o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych: „1. Udział we wspólnocie gruntowej może być zbywany wyłącznie w całości i tylko na rzecz osoby posiadającej już udział w tej wspólnocie oraz na rzecz osób posiadających gospodarstwa rolne w tej samej wsi lub we wsiach przylegających do wspólnoty. 2. Zbycie udziału we wspólnocie gruntowej wymaga formy aktu notarialnego”.

Z powyższego wynika zatem, że ustawa wymaga szczególnej formy zbycia udziałów – odmiennie niż było to przed nowelizacją z 2016 r. Obecnie zrezygnowano z zatwierdzenia tej czynności przez organ administracyjny, które to zatwierdzenie było w istocie zezwoleniem administracyjnym. Zezwolenie to następowało w formie decyzji administracyjnej zaskarżalnej do sądu administracyjnego. Brak zatwierdzenia powodował natomiast bezskuteczność zbycia, tzn. czynność zbycia ma walor ważności, ale nie wywołuje zamierzonych przez strony skutków prawnych (por. wyroki WSA w Gliwicach z 4.02.2010 r. II SA/GI 873/09; II SA/GI 392/08 z 30.07.2008 r.).

O ile art. 27 ww. ustawy reguluje kwestie rozporządzenia samym udziałem, to art. 28 dotyczy losów udziału w przypadku zbycia gospodarstwa rolnego przez udziałowca. Zgodnie bowiem z art. 28 ustawy w razie zbycia wszystkich gruntów gospodarstwa rolnego przez uprawnionego do udziału we wspólnocie gruntowej udział w tej wspólnocie przechodzi na nabywcę tego gospodarstwa. Zgodnie z ust. 2 cytowanego artykułu, w razie zbycia części gruntów określonych w ust. 1, udział we wspólnocie gruntowej zachowuje dotychczasowy właściciel, chyba że na podstawie umowy odstąpi swe uprawnienia nabywcy. Jeżeli jednak zbywca pozostawia sobie obszar użytków rolnych nie większy niż 0,1 ha, udział we wspólnocie gruntowej przechodzi na nabywcę.

Przepis art. 26 ust. 2 u.z.w.g. stanowi, że w przypadku sprzedaży nieruchomości stanowiącej wspólnotę gruntową gminie przysługuje prawo pierwokupu. Trzeba jednak rozróżnić, że w przypadku zbycia udziału w nieruchomości objętej wspólnotą gruntową gminie nie przysługuje prawo pierwokupu. Prawo pierwokupu przysługuje gminie tylko wówczas, gdy przedmiotem sprzedaży jest cała nieruchomość wchodząca w skład wspólnoty gruntowej.

Należy również wskazać, że zgodnie z art. 30 ww. ustawy: „Uprawnieni do udziału we wspólnocie gruntowej stanowiącej w całości lub w części lasy, grunty leśne lub nieużytki przeznaczone do zalesienia mogą się zrzec na rzecz Państwa uprawnień do udziału we wspólnocie w zakresie obejmującym te lasy, grunty leśne i nieużytki. Zrzeczenie się udziału następuje w trybie przepisu art. 27 ust. 2”.

Na koniec warto zauważyć, że w nowelizacji z 2016 r. ustawodawca wprowadził możliwość przekształcania uprawnień do gruntów wspólnotowych we współwłasność zgodnie z regułami Kodeksu cywilnego. Aby doszło do takiego przekształcenia, wymagana jest jednogłośna uchwała wszystkich uprawnionych do udziału we wspólnocie, zaprotokołowana przez notariusza. To podstawa do rozpoczęcia procesu likwidacji spółki i wyjścia ze wspólnoty gruntowej, gdyż nieruchomość staje się zwykłą współwłasnością zarządzaną zgodnie z Kodeksem cywilnym.   



Podobał się artykuł? Podziel się!
×

WSZYSTKIE KOMENTARZE (0)

PISZESZ DO NAS Z ADRESU IP: 54.224.117.125
Dodając komentarz, oświadczasz, że akceptujesz regulamin forum


KONTAKT24

Widziałeś, słyszałeś coś ważnego? Byłeś świadkiem niecodziennego wydarzenia? Napisz do nas! Opublikujemy, zainterweniujemy, pokażemy całemu światu. Jesteśmy dla Was 24 h na dobę, 7 dni w tygodniu.

DODAJ PLIKI

Kliknij lub przeciągnij pliki z dysku i upuść. Max. rozmiar pliku 4 MB.

Drogi Użytkowniku!

W związku z odwiedzaniem naszych serwisów internetowych możemy przetwarzać Twój adres IP, pliki cookies i podobne dane nt. aktywności lub urządzeń użytkownika. Jeżeli dane te pozwalają zidentyfikować Twoją tożsamość, wówczas będą traktowane dodatkowo jako dane osobowe zgodnie z Rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady 2016/679 (RODO).

Administratora tych danych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz w Polityce Prywatności pod tym linkiem.

Jeżeli korzystasz także z innych usług dostępnych za pośrednictwem naszych serwisów, przetwarzamy też Twoje dane osobowe podane przy zakładaniu konta, rejestracji na eventy, zamawianiu prenumeraty, newslettera, alertów oraz usług online (w tym Strefy Premium, raportów, rankingów lub licencji na przedruki).

Administratorów tych danych osobowych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz również w Polityce Prywatności pod tym linkiem. Dane zbierane na potrzeby różnych usług mogą być przetwarzane w różnych celach, na różnych podstawach oraz przez różnych administratorów danych.

Pamiętaj, że w związku z przetwarzaniem danych osobowych przysługuje Ci szereg gwarancji i praw, a przede wszystkim prawo do odwołania zgody oraz prawo sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych. Prawa te będą przez nas bezwzględnie przestrzegane. Jeżeli więc nie zgadzasz się z naszą oceną niezbędności przetwarzania Twoich danych lub masz inne zastrzeżenia w tym zakresie, koniecznie zgłoś sprzeciw lub prześlij nam swoje zastrzeżenia pod adres odo@ptwp.pl. Wycofanie zgody nie wpływa na zgodność z prawem przetwarzania dokonanego przed jej wycofaniem.

W dowolnym czasie możesz określić warunki przechowywania i dostępu do plików cookies w ustawieniach przeglądarki internetowej.

Jeśli zgadzasz się na wykorzystanie technologii plików cookies wystarczy kliknąć poniższy przycisk „Przejdź do serwisu”.

Zarząd PTWP-ONLINE Sp. z o.o.