PARTNERZY PORTALU
  • partner portalu farmer.pl
  • partner portalu farmer.pl

Czy sprzedaż działek budowlanych przez rolnika jest opodatkowana VAT-em?

Czy sprzedaż działek budowlanych przez rolnika jest opodatkowana VAT-em?
Kiedy sprzedaż działek budowlanych nie jest objęta z podatkiem VAT? Foto. Shutterstock

Dochód od sprzedaży działek rolnych pod inwestycje budowlane przez rolnika może być objęty podatkiem VAT. I nie ma tu znaczenia, że jest on rolnikiem ryczałtowym, zwolnionym z płacenia podatku. Decydujące znaczenie mają podjęte przez niego działania o znamionach prowadzenia działalności gospodarczej. O jakie działania chodzi?



Do naszej redakcji zgłosił się rolnik, który chce podzielić działki rolne i sprzedać je pod inwestycje budowlane. Ma on taką możliwość dzięki uchwalonemu przez gminę Miejscowemu Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Zgodnie z nim część jego gruntów rolnych zostało oznaczone na inne cele (budowlane) niż produkcja rolna. 

Właściciel gruntów postanowił sprzedać te grunty rolne pod budowę, a pozyskane środki finansowe w całości zainwestować w modernizację i rozwój gospodarstwa rolnego.

Co więcej, aby mógł on sprzedać działki gmina zobowiązała go (w MPZP) do wykonania dróg dojazdowych do podzielonych działek.

Rolnik ma wątpliwości dotyczące sprzedaży działek. Mimo że prowadzi działalność rolniczą jako rolnik indywidualny nie wie, czy od dochodu uzyskanego ze sprzedaży tych działek rolnych pod inwestycje budowlane będzie musiał zapłacić podatek VAT.

Jego wątpliwości nie są bezpodstawne, gdyż obrót gruntami  pod inwestycje budowlane wychodzi poza zakres prowadzenia działalności rolniczej.

Kiedy sprzedaż działek budowlanych nie jest objęta z podatkiem VAT?

Czy sprzedaż działek budowlanych przez rolnika jest opodatkowana VAT-em? Wszelkiego rodzaju tematy związane z kwestiami podatkowymi zazwyczaj rodzą więcej pytań niż odpowiedzi. I ta sprawa nie stanowi wyjątku.

W tym wypadku pomocna może okazać się obszerna i wyczerpująca odpowiedź podsekretarza stanu Macieja Grabowskiego w Ministerstwie Finansów w 2013 r. na zapytanie nr 5493, a dotyczące w sprawie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek budowlanych przez rolników prowadzących gospodarstwa rolne.

Starał się on udzielić odpowiedzi na nurtujące naszego czytelnika pytanie: Czy rolnika ryczałtowego prowadzącego gospodarstwo rolne i dokonującego sprzedaży działek budowlanych można uznać za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu przeprowadzanych transakcji sprzedaży działek?

Jak określił ówczesny podsekretarz Ministerstwa Finansów, w tym celu należało zwrócić uwagę na wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10, w którym Trybunał orzekł:

˝Osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku VAT i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy VAT, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Jednocześnie zwrócił uwagę że jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej.

 Okoliczność, iż osoba ta jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.˝.

 Jak podkreślał Maciej Grabowski, Trybunał, dokonując analizy przedmiotowego zagadnienia, przypomniał, że ˝czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej˝ (pkt 36 ww. wyroku), oraz przedstawił istotne wskazówki przy dokonywaniu oceny, czy sprzedaż działek stanowi rozporządzanie prywatnym majątkiem:

 "(...) sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (...)."

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, sama z siebie nie jest decydująca do opodatkowania dochodu ze sprzedaży działek.

Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów.

Co zatem decyduje o opodatkowaniu transakcji sprzedaży przez rolnika nieruchomości rolne pod inwestycje budowlane?

Czym są aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami?

Jednak jak zauważył ówczesny podsekretarz stanu MF,  inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT.

Na czym mają polegać te aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami:

  • na uzbrojeniu sprzedawanego terenu w media (gaz, prąd, itd.);
  • przeprowadzeniu działań marketingowych;
  • podziału działek;
  • wydziałanie dróg wewnętrznych.

Jak przekonywał ówczesny podsekretarz stanu MF, działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Co więcej ówczesny podsekretarz stanu MF do takich aktywnych działań wskazujących na prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, a co za tym idzie, na występowanie zbywcy w roli podatnika VAT.

Co więcej w jego ocenie do owych czynności również zaliczyć można czynności podejmowane przez zbywcę mające na celu zmianę planu zagospodarowania przestrzennego gruntów rolnych (uzbrajanie działki w media, tworzenie dróg wew.).

Ówczesny podsekretarz stanu MF, wskazywał że na powyższe może wskazywać wyrok z 10 listopada 2011 r. o sygn. akt I FSK 13/11, w którym Naczelny Sąd Administracyjny orzekł, że:

  ˝Fakt podjęcia np. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną."

Jak odróżnić profesjonalne działania od niezawodowych przy obrocie nieruchomościami?

Jest to kluczowe pytanie, na podstawie którego będzie podjęta decyzja czy należy objąć podatkiem VAT sprzedaż działek budowlanych przez rolnika prowadzącego gospodarstwa rolne.... i najbardziej problematyczne.

No bo na jakiej podstawie rolnik ma rozróżnić, czy specjalnie stworzone ogłoszenia prasowe lub opublikowane w portalach różni się od tego "zwykłego", nieprofesjonalnego ogłoszenia?

Co ma zrobić rolnik jeżeli gmina zobowiązuje go do wykonania wewnętrznych dróg dojazdowych i uwarunkowuje od tego dokonanie podziały działek na sprzedaż pod inwestycje budowlane?

Co ciekawe nasz czytelnik, aby mógł sprzedać działki gmina zobowiązała go (w MPZP) do wykonania dróg dojazdowych do podzielonych działek. Także aby sprzedać działki musi wystawić ofertę ich sprzedaży.

Czy takie działania ze strony właściciela nieruchomości rolnych nie będą uznane przez urząd podatkowy czy też skarbowy za działania typowe dla firm prowadzących działalność gospodarczą?

O odpowiedź zwróciliśmy się do rzecznika KIS (Krajowej Informacji Skarbowej).

Problematyczne czynności zawodowe przy obrocie gruntami

Odpowiedzi udzieliła nam Aleksandra Grygierczyk, rzecznik prasowy
kierująca Wieloosobowym Stanowiskiem Komunikacji i Promocji (KWP) w Krajowej Informacji Skarbowej:

"Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Podatnikami podatku od towarów i usług są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

A zatem, sprzedaż działek będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, jeśli sprzedawca dokonując tej sprzedaży będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Informacje na temat opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek budowlanych przez rolników prowadzących gospodarstwa rolne zostały zawarte we wspomnianej przez Pana odpowiedzi podsekretarza stanu w Ministerstwie Finansów - z upoważnienia ministra - na zapytanie nr 5493.

Należy zatem wskazać, że takie działania jak odrolnienie działek czy wykonanie dróg dojazdowych mogą zasadniczo być przesłanką do opodatkowania sprzedaży działek, przy czym dokonując oceny w tym zakresie należy każdorazowo brać pod uwagę całokształt okoliczności występujących w danej sprawie.

Zatem wątpliwości w poszczególnych, indywidualnych sprawach mogą zostać rozstrzygnięte wyłącznie w drodze indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Informacje dotyczące złożenia wniosku o wydanie takich interpretacji są zamieszczone na stronie internetowej Krajowej Informacji Skarbowej: http://www.kis.gov.pl/zalatwianie-spraw/wydawanie-interpretacji"

Rolnicy są raczej zdani na indywidualną interpretację przepisów podatkowych

Jeżeli jesteś rolnikiem i chcesz sprzedać działki, na których prowadziłeś działalność rolniczą a mogą być przeznaczone pod inwestycje budowlane i nie wiesz czy od ich sprzedaży zapłacisz VAT to jesteś zdany raczej na indywidualną interpretację przepisów podatkowych.

Jeżeli sprzedaż gruntów rolnych pod inwestycje budowlane nie wiąże się z:

  • podziałem gruntów na mniejsze działki
  • uzbrajaniem ich w media
  • wykonaniem dróg wewnętrznych.

To najprawdopodobniej sprzedaż takich gruntów rolnych nie będzie obciążana podatkiem VAT. Na pewno taka transakcja będzie rozpatrywana przez odpowiedni urząd, czy podatek powinien być naliczony. 

Nasz czytelnik musiał dokonać podziału działek oraz zobowiązać się do wykonania dróg wewnętrznych na sprzedawanych gruntach pod inwestycje budowlane.

Bez wątpienia te czynności mogą być jak najbardziej zinterpretowane jako działania przybierające formę zawodową, typową dla podmiotów gospodarczych specjalizujących się w obrocie nieruchomościami. A więc nasz czytelnik ma prawo obawiać się że od sprzedaży tych działek będzie musiał zapłacić podatek VAT. 

Jedyne, co może zrobić to zwrócić się się o pomoc prawną do odpowiedniego prawnika specjalizującego się w tych czynnościach, który doradzi mu w jaki sposób może sprzedać nieruchomości aby nie budzić wątpliwości dot. naliczenia podatku VAT. 

Może też poprosić o wydanie interpretacji składając wniosek. Dokumenty są  zamieszczone na stronie internetowej Krajowej Informacji Skarbowej: http://www.kis.gov.pl/zalatwianie-spraw/wydawanie-interpretacji"

Jego sprawa wymaga indywidualnego rozstrzygnięcia.



Podobał się artykuł? Podziel się!
×

WSZYSTKIE KOMENTARZE (4)

  • Rolnik 2021-08-24 12:55:59
    I bardzo dobrze zrobili. Czas cwaniaków, którzy są pseudorolnikami zajmującymi się sprzedaż atak działek i budową na Warunki Zabudowy w Zabłudowie zagrodowej na słupy ojca, matką dziadka babcię dobiega końca. Prawdziwi rolnicy produkujący żywność dla Polaków zrobią z tymi cwaniakami porządek!!!
    • kitamicha 2021-08-24 16:22:07
      Bez kompletnej wiedzy .
    • Pietrash 2021-10-13 13:17:23
      Nie wszyscy są cwaniakami jak ci się wydaje gościu! Przepisy powinny zostać odpowiednio sformowane tak aby wyłącznie prawdziwy rolnik ,który ma gospodarstwo kilka lat nie musiał płacić takiego podatku. A że może tobie nie udało się przekwalifikować ziemi na działki to nie znaczy ,że wszyscy rolnicy którym to się udało muszą mieć problem z podatkiem. Rząd powinien sprostować przepisy w tym kierunku.
  • Marek 2021-08-24 09:36:44
    Podatek vat to nic. U mnie gmina wyciąga łapę po opłatę adiacencką 20%

PISZESZ DO NAS Z ADRESU IP: 3.80.3.192
Dodając komentarz, oświadczasz, że akceptujesz regulamin forum

KONTAKT24

Widziałeś, słyszałeś coś ważnego? Byłeś świadkiem niecodziennego wydarzenia? Napisz do nas! Opublikujemy, zainterweniujemy, pokażemy całemu światu. Jesteśmy dla Was 24 h na dobę, 7 dni w tygodniu.

DODAJ PLIKI

Kliknij lub przeciągnij pliki z dysku i upuść. Max. rozmiar pliku 4 MB.

Drogi Użytkowniku!

W związku z odwiedzaniem naszych serwisów internetowych możemy przetwarzać Twój adres IP, pliki cookies i podobne dane nt. aktywności lub urządzeń użytkownika. Jeżeli dane te pozwalają zidentyfikować Twoją tożsamość, wówczas będą traktowane dodatkowo jako dane osobowe zgodnie z Rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady 2016/679 (RODO).

Administratora tych danych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz w Polityce Prywatności pod tym linkiem.

Jeżeli korzystasz także z innych usług dostępnych za pośrednictwem naszych serwisów, przetwarzamy też Twoje dane osobowe podane przy zakładaniu konta, rejestracji na eventy, zamawianiu prenumeraty, newslettera, alertów oraz usług online (w tym Strefy Premium, raportów, rankingów lub licencji na przedruki).

Administratorów tych danych osobowych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz również w Polityce Prywatności pod tym linkiem. Dane zbierane na potrzeby różnych usług mogą być przetwarzane w różnych celach, na różnych podstawach oraz przez różnych administratorów danych.

Pamiętaj, że w związku z przetwarzaniem danych osobowych przysługuje Ci szereg gwarancji i praw, a przede wszystkim prawo do odwołania zgody oraz prawo sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych. Prawa te będą przez nas bezwzględnie przestrzegane. Jeżeli więc nie zgadzasz się z naszą oceną niezbędności przetwarzania Twoich danych lub masz inne zastrzeżenia w tym zakresie, koniecznie zgłoś sprzeciw lub prześlij nam swoje zastrzeżenia pod adres odo@ptwp.pl. Wycofanie zgody nie wpływa na zgodność z prawem przetwarzania dokonanego przed jej wycofaniem.

W dowolnym czasie możesz określić warunki przechowywania i dostępu do plików cookies w ustawieniach przeglądarki internetowej.

Jeśli zgadzasz się na wykorzystanie technologii plików cookies wystarczy kliknąć poniższy przycisk „Przejdź do serwisu”.

Zarząd PTWP-ONLINE Sp. z o.o.