PARTNERZY PORTALU
  • partner portalu farmer.pl
  • partner portalu farmer.pl

Czym jest umowa przedwstępna i jakie ma znaczenie dla rolników?

Czym jest umowa przedwstępna i jakie ma znaczenie dla rolników?
Celem umowy przedwstępnej jest przygotowanie i zapewnienie tego, aby została zawarta umowa przyrzeczona, ,fot. Shutterstock

Umowa przedwstępna jest w istocie pewnym etapem kontraktowania, gdyż strony zobowiązują się w niej do zawarcia w przyszłości kolejnej umowy, czyli umowy przyrzeczonej. W niniejszym artykule przyjrzymy się umowie przedwstępnej, począwszy od jej konstrukcji, aż do praktycznego znaczenia dla rolników w przypadku obrotu nieruchomościami.



Celem umowy przedwstępnej jest przygotowanie i zapewnienie tego, aby została zawarta umowa przyrzeczona. Umowa ta ma duże znaczenie praktyczne, zwłaszcza na rynku nieruchomości. Na przykład w sytuacji, kiedy rolnik zamierza zakupić nieruchomość gruntową, jednak nie ma wystarczającej sumy, aby za nią zapłacić, zawiera najpierw umowę przedwstępną, by prawnie zagwarantować sobie zakup tej działki we wskazanym czasie po zgromadzeniu pieniędzy. Z umowy takiej możemy skorzystać również w sytuacji, gdy np. chcemy sprzedać część nieruchomości, która jeszcze nie została prawnie wyodrębniona.

Termin zawarcia umowy przedwstępnej

Zasadą jest, że umowa przedwstępna może być zawarta bez terminu. W tym wypadku mamy mechanizm wyznaczania terminu przez tę stronę, która jest uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i mamy to zamknięte rocznym terminem końcowym, po którym umowa wygasa (według art. 389 § 2 k.c.).

Znaczenie ma tu więc termin roczny, na który powołuje się ustawodawca i należy zauważyć, że to jeden z najkrótszych terminów przedawnienia. Chodzi o to, aby zobowiązania stron wynikające z umowy przedwstępnej ze względu na swobodę kontaktowania nie ograniczały stron umowy zbyt długi czas. Dlatego jeśli strony nie wyznaczą tego terminu w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej, roszczenia z tej umowy gasną. Biorąc pod uwagę niepewność obu stron co do tego, kiedy dojdzie do skutku zawarcie umowy przyrzeczonej, zasadne jest oznaczenie tego terminu w umowie przedwstępnej. To uchroni w przyszłości strony przed ewentualną „rywalizacją”, kto pierwszy wyznaczy termin jej zawarcia. Taki termin może być oznaczony konkretną datą kalendarzową i to rozwiązanie najczęściej stosują notariusze. Nie ma jednak przeszkód, by termin określić w sposób opisowy np.: „po żniwach”.

Przedmiot umowy przedwstępnej

Przedmiotem umowy przedwstępnej jest złożenie oświadczenia woli o określonej treści. W przypadku niezłożenia tego oświadczenia przez jedną ze stron i niewywiązania się z postanowień umowy przedwstępnej można wystąpić do sądu z powództwem o zawarcie umowy określonej treści. W przypadku gdy np. mamy do czynienia z umową przedwstępną sprzedaży nieruchomości, oznaczać będzie to przymusowe zobowiązanie przez sąd do zawarcia umowy przyrzeczonej, które w tym wypadku w rzeczywistości będzie sprowadzać się do zasądzenia własności nieruchomości jednej ze stron.

W pewnych sytuacjach niedopuszczalne jest zawieranie umów przedwstępnych, np. wtedy, gdy umowa przedwstępna miałaby dotyczyć działu spadku po osobie żyjącej.

Minimalna treść umowy przedwstępnej

Minimalna treść umowy przedwstępnej to są podstawowe elementy konstruujące dany stosunek prawny, czyli w przypadku umowy sprzedaży nieruchomości będą to przedmiot i cena. Opis przedmiotu umowy przedwstępnej musi być jednak bardzo dokładny i w tym zakresie nie można pozostawić swobody co do tego, jaka umowa przyrzeczona ma być zawarta – konieczne jest wskazanie, że strony zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży albo darowizny ściśle określonej nieruchomości.

Dobrym rozwiązaniem jest również załączenie do umowy przedwstępnej projektu umowy przyrzeczonej. W szczególności dotyczy to sytuacji, kiedy mamy do czynienia z umowami sporządzanymi w formie aktu notarialnego. Jeżeli jednak nie chcemy konstruować załącznika projektu takiej umowy, to możemy te postanowienia zawrzeć w samym tekście umowy przedwstępnej.

Zawarcie umowy przedwstępnej możliwe jest na rzecz osoby trzeciej (np. na rzecz żony rolnika). W tej sytuacji osoba ta, nie uczestnicząc w umowie przedwstępnej, może żądać bezpośrednio od strony zobowiązanej, aby zawarła z nią umowę przyrzeczoną.

Skutki niewykonania umowy przedwstępnej

Zawarcie umowy przedwstępnej rodzi dwa skutki, zgodnie z cyt. powyżej art. 390 k.c. wprowadzono ich podział na słabsze (§ 1) i silniejsze (§ 2). Umową przedwstępną o skutku słabszym jest taka umowa, która nie czyni zadość wymaganiom co do ważności umowy przyrzeczonej, a zwłaszcza jej wymogom co do formy. W razie uchylenia się od wykonania takiej umowy przez stronę zobowiązaną, stronie uprawnionej przysługuje jedynie roszczenie odszkodowawcze (naprawienie szkody, którą strona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej).

Umową przedwstępną o skutku silniejszym jest taka umowa, która spełnia wymagania co do ważności umowy przyrzeczonej, a w szczególności wymogi dotyczące jej formy (art. 390 § 2 k.c.). Dlatego też umowa taka rodzi nie tylko roszczenie odszkodowawcze, ale również roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej – w takim wypadku wybór pomiędzy realizacją tych roszczeń należy do uprawnionego.

Wymogiem, od którego zależy skutek umowy przedwstępnej, są przepisy dotyczące formy – zachowana forma to skutek silniejszy i możliwość dochodzenia sądowej ochrony, jeżeli nie mamy formy, to mamy skutek słabszy. Na koniec należy wskazać, że roszczenie z tytułu niewłaściwego wykonania umowy przedwstępnej przedawnia się w terminie rocznym. 



Podobał się artykuł? Podziel się!
×

WSZYSTKIE KOMENTARZE (4)

  • Mateusz 2021-12-18 15:35:22
    A wystarczyoby dodać wzór takiej umowy na zakup np działki rolnej i ułatwilibyście życie wielu rolnikom.
    • gaweł 2021-12-18 18:39:50
      Przecież od tego jest notariusz.
      • Rolnik 2021-12-18 20:49:02
        Do umowy przedwstępnej nie potrzeba notariusza. Wzorów w internecie jest pod dostatkiem.
      • Wraz 2021-12-18 21:50:06
        Rolnik dobrze wie bo sprzedawał ziemie

PISZESZ DO NAS Z ADRESU IP: 35.153.100.128
Dodając komentarz, oświadczasz, że akceptujesz regulamin forum


KONTAKT24

Widziałeś, słyszałeś coś ważnego? Byłeś świadkiem niecodziennego wydarzenia? Napisz do nas! Opublikujemy, zainterweniujemy, pokażemy całemu światu. Jesteśmy dla Was 24 h na dobę, 7 dni w tygodniu.

DODAJ PLIKI

Kliknij lub przeciągnij pliki z dysku i upuść. Max. rozmiar pliku 4 MB.

Drogi Użytkowniku!

W związku z odwiedzaniem naszych serwisów internetowych możemy przetwarzać Twój adres IP, pliki cookies i podobne dane nt. aktywności lub urządzeń użytkownika. Jeżeli dane te pozwalają zidentyfikować Twoją tożsamość, wówczas będą traktowane dodatkowo jako dane osobowe zgodnie z Rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady 2016/679 (RODO).

Administratora tych danych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz w Polityce Prywatności pod tym linkiem.

Jeżeli korzystasz także z innych usług dostępnych za pośrednictwem naszych serwisów, przetwarzamy też Twoje dane osobowe podane przy zakładaniu konta, rejestracji na eventy, zamawianiu prenumeraty, newslettera, alertów oraz usług online (w tym Strefy Premium, raportów, rankingów lub licencji na przedruki).

Administratorów tych danych osobowych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz również w Polityce Prywatności pod tym linkiem. Dane zbierane na potrzeby różnych usług mogą być przetwarzane w różnych celach, na różnych podstawach oraz przez różnych administratorów danych.

Pamiętaj, że w związku z przetwarzaniem danych osobowych przysługuje Ci szereg gwarancji i praw, a przede wszystkim prawo do odwołania zgody oraz prawo sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych. Prawa te będą przez nas bezwzględnie przestrzegane. Jeżeli więc nie zgadzasz się z naszą oceną niezbędności przetwarzania Twoich danych lub masz inne zastrzeżenia w tym zakresie, koniecznie zgłoś sprzeciw lub prześlij nam swoje zastrzeżenia pod adres odo@ptwp.pl. Wycofanie zgody nie wpływa na zgodność z prawem przetwarzania dokonanego przed jej wycofaniem.

W dowolnym czasie możesz określić warunki przechowywania i dostępu do plików cookies w ustawieniach przeglądarki internetowej.

Jeśli zgadzasz się na wykorzystanie technologii plików cookies wystarczy kliknąć poniższy przycisk „Przejdź do serwisu”.

Zarząd PTWP-ONLINE Sp. z o.o.