Aktywna postawa przed wydaniem decyzji o wywłaszczeniu

Procesem wywłaszczenia można interesować się już na długo przed wydaniem tzw. decyzji ZRID, jeszcze podczas planowania jej finalnego przebiegu. Na tym etapie potencjalny wywłaszczony nie ma jeszcze wprawdzie praw strony, jednak może uczestniczyć chociażby w konsultacjach społecznych poprzedzających wydanie decyzji środowiskowej, a następnie decyzji ZRID.

Może również zainicjować zawarcie ugody, mającej na celu ustalenie odszkodowania po wydaniu właściwej decyzji. Przyznać trzeba, że wpływ potencjalnych wywłaszczonych na planowany przebieg inwestycji jest ograniczony, niemniej jednak aktywna postawa czy też interesowanie się procesem wywłaszczenia jeszcze przed wydaniem właściwej decyzji, pozwala na przygotowanie się do postępowania i zaplanowanie dalszych działań.

Prawa strony w postępowaniu o ustalenie odszkodowania

Po wydaniu decyzji o wywłaszczeniu, właściciele nieruchomości objętych daną inwestycją stają się stronami wszczynanych postępowań o ustalenie odszkodowania. Wywłaszczeni pozostają często w błędnym przekonaniu, że wartości przysługujących odszkodowań są z góry określone i bezzasadne jest podejmowanie przez nich jakichkolwiek działań.

Tymczasem strona w postępowaniu o ustalenie odszkodowania ma szereg możliwości kwestionowania jego wysokości. Przede wszystkim wywłaszczony może składać uwagi do wyceny, wnosić o przeprowadzenie rozprawy z udziałem rzeczoznawcy, poddać wycenę pod ocenę odpowiedniego stowarzyszenia rzeczoznawców majątkowych czy wreszcie zlecić sporządzenie wyceny alternatywnej przez niezależnego rzeczoznawcę i przedstawić ją jako dowód w sprawie.

Wywłaszczony może również przeglądać akta sprawy, złożyć wniosek o przedłużenie terminu do przedstawienia swojego stanowiska w sprawie lub złożyć do organu prowadzącego postępowanie wniosek o doręczenie mu sporządzonej wyceny w formie dokumentu elektronicznego na wskazany adres e-mail. Wyżej wymienione czynności mają realny wpływ nie tylko na możliwość obrony swoich praw poprzez podważenie wadliwej wyceny, ale również na wgląd w czynności podejmowane przez organ.

Wywłaszczony może również uczestniczyć w oględzinach jego nieruchomości, które przeprowadzić powinien rzeczoznawca majątkowy sporządzający wycenę. Aktywny udział w oględzinach i weryfikacja dokumentacji sporządzonej po wizji lokalnej ma szczególnie istotne znaczenie w przypadku nieruchomości zabudowanych budynkami (w tym mieszkalnymi) lub nieruchomości na których znajdują się wszelkiego rodzaju naniesienia trwale związane z gruntem. Na podstawie takiej wizji ustalany jest bowiem stan faktyczny nieruchomości na dzień wywłaszczenia. Rozmowa z biegłym, zwrócenie jego uwagi na pewne istotne cechy nieruchomości lub wychwycenie pomyłek, pozwala już na tym etapie na uniknięcie ewentualnych istotnych błędów w wycenie.

Wydanie nieruchomości i lokal zamienny

Po wydaniu decyzji ZRID, wywłaszczony ma również realny wpływ na podwyższenie swojego odszkodowania o 5%. Aby skorzystać z takiego bonusu musi jednak pamiętać o złożeniu do Inwestora oświadczenia o wydaniu nieruchomości w odpowiednim terminie, który co do zasady wynosi 30 dni od dnia doręczenia decyzji ZRID. W przypadku nieruchomości zabudowanych, oprócz wydania, konieczne jest również spisanie protokołu zdawczo – odbiorczego, po uprzednim opróżnieniu nieruchomości z rzeczy ruchomych i odcięciu mediów.

Ponadto, w przypadku decyzji ZRID z tzw. rygorem natychmiastowej wykonalności, uprawniającym do niezwłocznego zajęcia nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym albo budynkiem, w którym został wyodrębniony lokal mieszkalny, wywłaszczonemu przysługuje prawo do lokalu zamiennego, o który może wnioskować i przebywać w nim maksymalnie do 120 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

Decyzja ustalająca odszkodowanie i zaliczka na poczet odszkodowania

Po wydaniu decyzji ustalającej odszkodowanie, która nie jest satysfakcjonująca, nie warto się poddawać. Po jej doręczeniu wywłaszczony ma 14 dni na złożenie odwołania do organu nadrzędnego. Często jednak wywłaszczeni nie chcą decydować się na ten krok, z uwagi na obawę o odciągnięcie w czasie wypłaty odszkodowania.

Tymczasem, tzw. Specustawa Drogowa, wyposaża stronę w możliwość złożenia w takim przypadku wniosku o wypłatę zaliczki na poczet odszkodowania w wysokości 70% kwoty ustalonej w decyzji. Warto dodać, że wniosek taki złożyć można również wtedy, gdy odwołanie od decyzji złoży druga strona postępowania, a także wówczas, gdy żadna ze stron od decyzji się nie odwołuje, jednak wypłata odszkodowania zostaje wstrzymana z uwagi na brak ostateczności decyzji ZRID.

Bezczynność i przewlekłe działanie organów

Na wstępie zaznaczyć należy, że postępowania o ustalenie odszkodowania jedynie w sporadycznych przypadkach kończą się w ustawowym terminie, który w przypadku decyzji z rygorem natychmiastowej wykonalności wynosi dwa miesiące od dnia wydania decyzji. Podobnie w przypadku postępowań odwoławczych, które rozstrzygnięte powinny zostać w ciągu miesiąca od dnia wpłynięcia odwołania. Bezczynność organów, ma bezpośredni wpływ na sytuację wywłaszczonego, który - choć pozbawiony już prawa własności nieruchomości - często jeszcze przez kilkanaście lub kilkadziesiąt miesięcy czeka na wypłatę odszkodowania. Można jednak temu zaradzić.

Obowiązujące przepisy wyposażają stronę w środki ku temu, aby zwalczać bezczynność lub przewlekłe działanie organów administracji publicznej. W pierwszej kolejności, strona może złożyć ponaglenie na działanie organu. W razie gdy samo ponaglenie nie przyniesie oczekiwanych rezultatów, przysługuje jej skarga na bezczynność (lub przewlekłość) organu administracji. Działania takie mają z kolei realny wpływ na przyspieszenie toczącego się postępowania, a tym samym – na finalną wypłatę odszkodowania za wywłaszczenie.

Prawo do waloryzacji odszkodowania i nieruchomość resztująca

Wreszcie, nawet już po zakończeniu postępowania o ustalenie odszkodowania i po ostateczności decyzji ZRID oraz decyzji ustalającej odszkodowanie, wywłaszczony ma prawo do waloryzacji odszkodowania. Waloryzacja jest szczególnie uzasadniona w przypadku wysokich kwot odszkodowań, w przypadku gdy pomiędzy datą ich ustalenia, a datą wypłaty nastąpił znaczny upływ czasu.

W przypadku wywłaszczeń pod inwestycje liniowe, jak np. drogi, sytuacją dość częstą jest podział nieruchomości, w wyniku którego część działki przechodzi na własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, zaś druga część pozostaje własnością strony. Czasami ta pozostała część, z uwagi na jej rozmiar lub inne okoliczności, nie nadaje się do wykorzystania na dotychczasowe cele, np. rolnicze. Wówczas właściciel nieruchomości może z kolei złożyć do właściwego zarządcy drogi wniosek o wykup takiej części (tzw. resztówki).

Joanna Nogala

Radca prawny
Kancelaria Prawna INLEGIS Kołodziej Nogala sp.k.

Kancelaria Prawna INLEGIS Kołodziej Nogala sp.k. jest doradcą merytorycznym Fundacji INLEGIS