PARTNERZY PORTALU
  • partner portalu farmer.pl
  • partner portalu farmer.pl
  • partner portalu farmer.pl

Dzierżawa gruntu pod instalację fotowoltaiczną. Jakie pułapki czyhają w umowach?

Dzierżawa gruntu pod instalację fotowoltaiczną. Jakie pułapki czyhają w umowach?

Autor: Radosław Zieniewicz

Dodano: 11-11-2019 08:20

Tagi:

Sześć aspektów, które musisz wziąć pod rozwagę, zanim podpiszesz umowę o dzierżawę gruntu pod instalację fotowoltaiczną.



Coraz więcej firm oferuje atrakcyjne stawki właścicielom gospodarstw rolnych w zamian za dzierżawę gruntów pod instalacje słoneczne. Rolnicy często otrzymują do podpisania umowy o dzierżawę gruntów, które sporządzone są niezrozumiałym językiem prawniczym, tymczasem zawierają one często wiele zapisów i klauzul niekorzystnych dla właściciela gruntu. Podpowiadamy, na co należy zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy dzierżawy pod instalację fotowoltaiczną.


Zanim rolnik na dobre zdecyduje się na wydzierżawienie działki pod instalację fotowoltaiczną musi pamiętać o kilku podstawowych wymaganiach, jakie musi ona spełnić. Po pierwsze - grunt pod instalacje musi być sklasyfikowany jako gleba orna słabej jakości (klasa IV) lub gleba orna słaba (klasa V). Także łąki oraz nieużytki rolne sprawdzą się pod farmę słoneczną. Ponadto w obrębie działki powinien znajdować się słup średniego napięcia (15 KV). Atrakcyjność działki pod instalację fotowoltaiczną podnosi też brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli taki grunt spełnia te podstawowe wymagania może być wykorzystany pod instalacje fotowoltaiczne. Jednak zanim rozpoczną się na dobre wszelkie prace montażowe, właściciela gruntu czeka jeszcze podpisanie umowy o dzierżawę. Czy należy ulec presji i jak najszybciej ją podpisać? W żadnym wypadku! A dlaczego?


Po pierwsze - konsultacje prawne
Jeśli działka spełnia wymagania stawiane przez firmę świadczącą usługi fotowoltaiczne pozostaje jeszcze podpisanie umowy dzierżawy gruntu. Kiedy pojawi się przedstawiciel firmy z umową dzierżawy nie ulegajmy presji czasowej i zapewnieniom, że wcześniej sporządzona umowa została dokładnie przygotowana i sprawdzona przez prawników firmy, zajmującej się świadczeniem usług fotowolitaicznych. Mamy prawo taką umowę dokładnie przeczytać, a niezrozumiałe lub budzące wątpliwości zapisy skonsultować nie tylko z przedstawicielem firmy, ale i z odpowiednimi specjalistami.
– Nie tylko prawo, lecz z punktu widzenia należytej dbałości o własne interesy wręcz „obowiązek” –podkreśla Wojciech Lignowski, radca prawny z Wielkopolskej Izba Rolniczej. – Należy mieć na uwadze, że tego typu umowy charakteryzuje wieloletni okres obowiązywania, wynoszący zwykle 29 lat. Okres ten w istocie jest dłuższy, albowiem często definitywną umowę dzierżawy poprzedza umowa przedwstępna, której celem jest rezerwacja przez inwestora gruntu pod realizację farmy fotowoltaicznej na czas niezbędny do przygotowania inwestycji pod względem formalnym. Trzeba liczyć się z tym, że zawierając umowę na tak długi okres wykonywać ją będą nasi następcy prawni – dodaje Wojciech Lignowski.


– Analiza dokonana przez prawnika może pozwolić uniknąć wielu nieporozumień w zakresie brzmienia poszczególnych postanowień umowy, ale przede wszystkim zwiększa nasze szanse na zaciągnięcie zobowiązania na rozsądnych warunkach. Potencjalny inwestor zwracając się do rolnika z propozycją zawarcia tego typu dzierżawy nie ma żadnych podstaw domagania się, aby projekt takiej umowy nie został skonsultowany z prawnikiem, jak również by rolnik nie ustanowił wybranego przez siebie prawnika pełnomocnikiem w negocjacjach nad ostateczną treścią umowy. Skorzystanie z tej ostatniej możliwości z pewnością wzmocni pozycję rolnika w rozmowach, w tym w szczególności winno pozwolić uniknąć nadaniu niekorzystnego brzmienia umowie dzierżawy – zauważa Wojciech Lignowski, radca prawny z Wielkopolskiej Izba Rolniczej.


Po drugie - kwestia zabezpieczeń wykonania umowy
Przeglądając umowę dzierżawy sporządzoną przez inwestora warto pamiętać, że została ona tak sporządzona, aby zabezpieczyć w pierwszej kolejności jego potrzeby i interesy, zaś większość obowiązków i restrykcji scedować na właścicieli nieruchomości.
– Inwestorzy tłumaczą stosowanie takich postanowień wymaganiami instytucji finansujących takie przedsięwzięcie, przy czym nie należy tracić z pola widzenia potrzeby zapewnienia minimum bezpieczeństwa dla właściciela gruntu – podkreśla Wojciech Lignowski.-Takie uzasadnienie najczęściej usłyszymy przy omawianiu klauzuli zezwalającej inwestorowi na w zasadzie dowolne przenoszenia praw i obowiązków z umowy na inne podmioty bez zgody właściciela gruntu. Tym bardziej zatem warto zwrócić uwagę na kwestię zabezpieczenia wykonania lub należytego wykonania umowy przez inwestora. Służyć temu mogłyby odpowiednie kary umowne, których jednak próżno szukać w przedkładanych rolnikom projektach umów – podkreśla ekspert.
Na jakie zapisy warto zwrócić uwagę przeglądając umowę dzierżawy?

Po trzecie - sekcja kar umownych
Kolejnym elementem umowy o dzierżawę, któremu lepiej baczniej się przyjrzeć przed jej popisaniem jest dział poświęcony karom umownym. Warto sprawdzić, kto i jakim karom podlega za niespełnienia określonych warunków umowy.
– Kary umowne są przewidziane w tego typu umowach, ale wyłącznie na korzyść inwestorów. Równocześnie wszystkie te projekty zawierają postanowienia wyłączające ustawowe prawo zastawu na instalacjach wniesionych na gruntach rolnika. Instytucja ta ma umocowanie w art. 670 § 1 Kodeksu cywilnego i ma na celu zapewnić ochronę właścicielowi na wypadek opóźnienia w zapłacie czynszu lub świadczeń dodatkowych, takich jak przykładowo zwrot podatku od nieruchomości, z tym że działanie tego przepisu strony umowy mogą wyłączyć. I tak się dzieje przy każdej umowie – podkreśla Wojciech Lignowski, radca prawny z Wielkopolskiej Izby Rolniczej.
Rolnik ma prawo skonsultować te zapisy z radcą prawnym i żądać ich zmian, tak aby włączyć przepisy zawarte w art. 670 § 1 Kodeksu cywilnego do umowy o dzierżawę.


Po czwarte - zapewnij sobie ochronę
Sprawdzając umowę dzierżawy, warto poprosić przedstawiciela firmy zakładającej farmę fotowoltaiczną o wskazanie zapisów, zabezpieczających interesy właściciela gruntu. Jakie to zabezpieczenia?
– W kontekście zabezpieczeń istnieje szereg możliwości zapewniających właścicielowi ochronę na wypadek niezgodnego z umową zachowania inwestora, do których należy kaucja gwarancyjna, weksel, poddanie się dzierżawcy egzekucji w trybie przewidzianym w art. 777 § 1 pkt 4 lub 5 Kodeksu postępowania cywilnego itp. – podkreśla Wojciech Lignowski. -Rolnik ma więc prawo żądać włączenia zabezpieczenia finansowego, które uchroni go przed działaniami inwestora.
Warto też zastanowić się nad sytuacją prawną, w której z jakiś powodów inwestor w takcie trwania umowy chcę się niej wycofać


– Przy tej okazji warto poruszyć kwestię wypowiedzenia umowy dzierżawy, która przewiduje szereg klauzul pozwalających inwestorowi na wycofanie się z umowy właściwie w każdej sytuacji, o ile tylko stwierdzi nieopłacalność swojego przedsięwzięcia. Właścicielowi gruntu pozostaje jedynie możliwość rozwiązania umowy za wypowiedzeniem wyłącznie w sytuacji, gdy dzierżawca dopuszcza się zwłoki w zapłacie czynszu i to pod warunkiem uprzedniego zawiadomienia go o zamiarze skorzystania z tej klauzuli i udzieleniu dodatkowego terminu na zapłatę. Wymaga podkreślenia, że taką możliwość przewiduje art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego, zatem nie należy takich postanowień traktować jako jakiś rodzaj ustępstwa ze strony inwestora – podkreśla radca prawny z Wielkopolskiej Izby Rolniczej.


Po piąte - ustalenie przedmiotu dzierżawy
Jak zauważa specjalista z Wielkopolskiej Izby Rolniczej, warto też sprawdzić czy w umowie dokładnie jest określona powierzchnia działki pod montaż paneli fotowoltaicznych. Okazuje się, że wielu inwestorów zostawia sobie prawo do określenia przedmiotu dzierżawy umowy, czyli miejsca i wielkości działki przeznaczonej pod inwestycję.
– Dotychczasowe doświadczenie wskazuje również na nieprecyzyjność określenia w umowie przedmiotu dzierżawy, w tym w szczególności powierzchni zajętej pod inwestycję. Inwestorzy zostawiają sobie w tym względzie bardzo szeroko otwartą „furtkę”, z możliwością jednostronnego ostatecznego dookreślenia przedmiotu dzierżawy włącznie. Niekiedy spotykam się z równie nazbyt szerokimi pełnomocnictwami, które inwestor ma otrzymać od właściciela nieruchomości do działania w jego imieniu po zawarciu umowy – podkreśla Wojciech Lignowski.


Po szóste - sprawdź obowiązki inwestora
Należy pamiętać, że to po stronie właściciela działki należy odpowiednie przygotowanie gruntu pod montaż instalacji fotowoltaicznych, co nie oznacza, że i inwestor nie ma do wypełnienia swoich obowiązków, aby prawidłowo wywiązać się z postanowień w umowie dzierżawy.
- Mając na uwadze czas potrzebny do przygotowania inwestycji pod względem formalnym, przydatnym byłoby zadbanie o precyzyjne określenie obowiązków inwestora w zakresie uprzedniego powiadomienia o planowanym starcie inwestycji, tak aby móc odpowiednio zaplanować prace na gruncie. Z tym zagadnieniem wiąże się także dookreślenie zasad ustalania i rozliczania poniesionych przez rolnika szkód w związku z rozpoczęciem inwestycji na nieruchomości – podkreśla Wojciech Lignowski. -Wreszcie przechodząc do kwestii finansowych trzeba odnotować, iż obecnie nie występują już sytuacje, kiedy projekt umowy nie zawierał klauzul dotyczących podatku od nieruchomości, opłat związanych z „odrolnieniem” gruntu, czy też podatku VAT.


Jak podkreśla radca prawny, nie oznacza to, że zawarte postanowienia umowne zawsze w pełni zabezpieczają interes właściciela nieruchomości.
– W tej mierze można bardzo często można spotkać się z klauzulami niedookreślonymi, umożliwiającymi niekiedy na zbyt dowolną interpretację inwestorowi. Ponadto bardzo często obowiązki umowne ciążące na inwestorze w tym zakresie nie są zagwarantowane przez jakiekolwiek inne postanowienia umowy, w tym prawo do wypowiedzenia umowy. Kończąc warto zaznaczyć, że proponowane stawki czynszów dzierżawnych za 1 ha gruntu należy traktować jako punkt wyjścia do dalszych negocjacji z inwestorem – podsumowuje Wojciech Lignowski, radca prawny z Wielkopolskiej Izby Rolniczej.

Gzie szukać pomocy?
Jeżeli otrzymamy umowę do podpisania i nawet po jej przejrzeniu wydaje się ona prawidłowo sporządzona, warto jeszcze dodatkowo skonsultować ją z odpowiednim ekspertem. Nie warto ulegać presji i dokładnie przeanalizować umowę.
– Po pomoc prawną najlepiej zwrócić się do profesjonalnego prawnika, tj. radcy prawnego lub adwokata. Odradzałbym oszczędzać przy tej okazji mając na uwadze długotrwały charakter takich umów dzierżawy, jak również ich szczegółowość oraz prawdopodobieństwo popełnienia błędu. Członkowie Wielkopolskiej Izby Rolniczej mogą skorzystać z konsultacji w zakresie proponowanych im umów dzierżawy z radcą prawnym Izby w trakcie dyżurów w Biurze Wojewódzkim w Poznaniu. Wiele regionalnych samorządów rolniczych również świadczy podobne usługi – dodaje Wojciech Lignowski.



Podobał się artykuł? Podziel się!
×

WSZYSTKIE KOMENTARZE (17)

  • Bartosz 2019-11-13 20:43:33
    Ma ktoś już taką elektrownię,płacą jak obiecywali?
  • lewy matematyk 2019-11-13 14:41:29
    skoro niektóre firmy płacą rocznie po kilka-kilkanaście tys. zł za dzierżawę 1 ha a ten ha można by kupić za 20-50 tys. zł to dlaczego te firmy tego nie kupią (na kredyt) i cześć, przecież rata kredytu będzie znacznie mniejsza niż czynsz dzierżawny a i ziemia zostanie. gdzie jest haczyk? ktoś potrafi to rozjaśnić?
    • Lok 2019-11-13 20:41:22
      Proponowałem swoją działkę firmie która stawia obok elektrownie za 30 tyś za ha i wcale nie chcieli rozmawiać,tylko dzierżawa
    • Ja 2019-11-15 16:25:41
      Po 20 latach można ziemię zasiedzieć w dobrej wierze.
      • Lok 2019-11-15 19:18:33
        W umowie jest że nie można zasiedzieć ziemi przy 30 latach
  • rolnik roślinny 2019-11-13 08:58:38
    Takiej kasy za dzierżawę klasy IV-VI nikt nigdy nie da lecz trzeba dobrze się zabezpieczyć przed takimi firmami prostymi zapisami że np. masz poślizg z płatnością to wypad, sprzątasz działkę wgłąb tak aby szło ją orać itd. Znam przypadek że umowę sprawdzali prawnicy z dwóch stron i po podpisaniu i wpłaceniu zaliczki kupujący się wycofał z zakupu a sprzedający zaliczkę oddawał mu kiedy chciał i ile chciał w ratach. Umowy były tak bezpieczne że tylko dobra wola stron pozostałą :). Ja ci oddam jak będę miał a o odsetkach sobie możesz pomarzyć bo ty się wycofałeś :)
  • Mecenas 2019-11-12 22:57:15
    U nas dają 18tyś na rok
    • Aro 2019-11-13 08:36:30
      U nas czyli gdzie
    • Fotowoltaicznyc Zenek 2019-11-14 21:38:07
      18 tys. Ale za co? Za jak duzy grunt?
      • Robert 2019-11-16 14:55:58
        Świętokrzyskie, 18000 za dwa hektary rocznie.
    • Radek 2019-12-05 23:22:21
      U nas tzn jakie województwo??
  • Zenek 2019-11-12 06:27:05
    Najlepiej gdy gminny prawnik lub kolega kolegi sprawdzi umowę dzierżawy i zaproponuje takie „bezpieczne zapisy” że do dzierżawy nie dojdzie. Wtedy wszyscy zadowoleni. Rolnik śpi spokojnie a i prawnik jest bezpieczny bo jak do podpisania umowy nie dojdzie to kasę weźmie a niczym nie odpowiada. Wszyscy szczęśliwi.
ZOBACZ WSZYSTKIE KOMENTARZE

PISZESZ DO NAS Z ADRESU IP: 3.215.182.36
Dodając komentarz, oświadczasz, że akceptujesz regulamin forum

Drogi Użytkowniku!

W związku z odwiedzaniem naszych serwisów internetowych możemy przetwarzać Twój adres IP, pliki cookies i podobne dane nt. aktywności lub urządzeń użytkownika. O celach tego przetwarzania zostaniesz odrębnie poinformowany w celu uzyskania na to Twojej zgody. Jeżeli dane te pozwalają zidentyfikować Twoją tożsamość, wówczas będą traktowane dodatkowo jako dane osobowe zgodnie z Rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady 2016/679 (RODO).

Administratora tych danych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz w Polityce Prywatności pod tym linkiem.

Jeżeli korzystasz także z innych usług dostępnych za pośrednictwem naszych serwisów, przetwarzamy też Twoje dane osobowe podane przy zakładaniu konta, rejestracji na eventy, zamawianiu prenumeraty, newslettera, alertów oraz usług online (w tym Strefy Premium, raportów, rankingów lub licencji na przedruki).

Administratorów tych danych osobowych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz również w Polityce Prywatności pod tym linkiem. Dane zbierane na potrzeby różnych usług mogą być przetwarzane w różnych celach, na różnych podstawach oraz przez różnych administratorów danych.

Pamiętaj, że w związku z przetwarzaniem danych osobowych przysługuje Ci szereg gwarancji i praw, a przede wszystkim prawo do sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych. Prawa te będą przez nas bezwzględnie przestrzegane. Jeżeli więc nie zgadzasz się z naszą oceną niezbędności przetwarzania Twoich danych lub masz inne zastrzeżenia w tym zakresie, koniecznie zgłoś sprzeciw lub prześlij nam swoje zastrzeżenia pod adres odo@ptwp.pl.

Zarząd PTWP-ONLINE Sp. z o.o.