• Nie wszystkie grunty położone na obszarach wiejskich są gruntami rolnymi. Warto zastanowić się nad zakupem takich działek.
  • Osoba nie będąca rolnikiem może zakupić grunty rolne bez obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego przez 5 lat. 
  • Nie wszystkie nieruchomości rolne są objęte wymaganiami zawartymi w przepisach ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
  • Działki rolne poniżej i powyżej 1 ha są objęte prawem pierwokupu przez KOWR.
  • Wszystkie zakupione działki rolne pod inwestycje trzeba odrolnić.

Zanim ustalimy, na jakich zasadach osoba nie będąca rolnikiem może dokonać zakupu gruntów rolnych, w pierwszej kolejności należy ustalić definicję nieruchomości rolnej.

Dzięki temu możemy określić, które nieruchomości położne na obszarach wiejskich nie są rolnymi i w związku z tym one jak i ich przyszli właściciele  nie podlegają restrykcyjnym wymogom zawartym w Ustawie o o kształtowaniu ustroju rolnego.

Kiedy nieruchomość jest rolna, a kiedy nie?

Zgodnie z art. 2 pkt 1. Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego przez nieruchomość rolną należy rozumieć każdą nieruchomość w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego w całości na cele inne niż rolne.

Czyli taka nieruchomość musi być przeznaczona  według Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) tylko i wyłącznie na cele rolne.

Jeżeli może ona być przeznaczona (według MPZP) na inne cele np. inwestycje budowlane itd. wtedy z definicji nie jest nieruchomością rolną.

Jeżeli działka nie jest nieruchomością rolną - mimo że jest położna na obszarze wiejskim - nie podlega przepisom zawartym w Ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego.

Każda osoba nie będąca rolnikiem może ją wtedy zakupić niezależnie od wielkości areału, a co ważniejsze bez ingerencji i konieczności uzyskania zgody Dyrektora Generalnego KOWR.

Do jakich nieruchomości rolnych nie stosuje się przepisów o kształtowaniu ustroju rolnego?

Poniżej prezentujemy listę nieruchomości rolnych, które nie są objęte przepisami i wymogami Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Osoby nie będące rolnikami, zakupując poniższe nieruchomości (wielkość powierzchni też jest ważna) nie są tym samym zobowiązane do prowadzenia działalności rolniczej na tych nieruchomościach. Mogą je też odsprzedać przed upłynięciem okresu 5 lat. Mają też większa szansę na ich odrolnienie po niższych kosztach..

Zgodnie z art. 1b i 1c Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, jej przepisów  nie stosuje się do:

  • nieruchomości rolnych o powierzchni  poniżej 1 ha,
  • nieruchomości rolnych będących drogami wewnętrznymi,
  • nieruchomości rolnych w których grunty, oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako grunty pod stawami, stanowią co najmniej 70% powierzchni nieruchomości,
  • nieruchomości rolnych, wchodzących w skład Zasobu Własności Skarbu Państwa, o których mowa w ustawie z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa,
  • nieruchomości rolnych sprzedanych na podstawie art. 42 ust. 1 lub 6 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa,
  • gruntów rolnych zabudowanych o powierzchni nieprzekraczającej 0,5 ha, które w dniu 30.04.2016 r., zajęte były pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane obecnie do produkcji rolniczej, wraz z gruntami do nich przyległymi umożliwiającymi ich właściwe wykorzystanie oraz zajętymi na urządzenie ogródka przydomowego – jeżeli grunty te tworzą zorganizowaną całość gospodarczą oraz nie zostały wyłączone z produkcji rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o  ochronie gruntów rolnych i leśnych,
  • nieruchomości rolnych, które w dniu 30.04.2016 r., w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i  zagospodarowania terenu przeznaczone są (w całości), na cele inne niż rolne (np. budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne lub inne, usługowe, przemysłowe itp.),
  • nieruchomości rolnych położonych w granicach administracyjnych miast, z zastrzeżeniem art. 9a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, jeżeli w stosunku do tych nieruchomości została podjęta uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących lub uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji towarzyszącej w rozumieniu ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, zbycie następuje w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej w rozumieniu ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących,
  • nabycia nieruchomości rolnej do Zasobu, o którym mowa w ustawie z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości, oraz do gruntów, które zostały zbyte z tego Zasobu albo wniesione do spółki jako aport, w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej lub realizacji uzbrojenia technicznego, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości – położonych w granicach administracyjnych miast.

Zakup nieruchomości rolnej pod inwestycje budowlane w granicach administracyjnych miast

Należy pamiętać, że w przypadku zakupu nieruchomości rolnych położonych w granicach administracyjnych miast prawo pierwokupu będzie przysługiwać KOWR, jeżeli inwestor nie spełnił poniższych warunków:

  • nie uzyskał pozwolenia na budowę zgodnie z uchwałą o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji towarzyszącej,
  • nie uzyskał uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji towarzyszącej oraz nie uzyskał pozwolenia na budowę zgodnie z tą uchwałą;
  • w terminie 5 lat od dnia uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na
    budowę w przypadku więcej niż jednego budynku mieszkalnego - nie zrealizował i nie oddał do użytkowania co najmniej 50% budynków mieszkalnych wchodzących w skład inwestycji na terenie gruntu rolnego.

KOWR może wtedy złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego o nabyciu (przejąć) nieruchomości rolne, znajdujące w granicy administracyjnej miasta i odebrać je inwestorowi wraz "z dobrem całego inwentarza". Tego typu inwentarz można porównać na Giełdzie Rolnej.

Na jakich zasadach zakup działki rolnej poniżej 1 ha?

Każda osoba, nie mająca statusu rolnika i nieprowadząca działalności gospodarczej może bez konsekwencji nabyć grunty rolne poniżej 1 ha, zgodnie z art. 2a ust. 3 pkt.1a Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. 

Należy pamiętać, że stosownie do postanowień art. 3 ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego,  prawo pierwokupu działki rolnej przysługuje w pierwszej kolejności dzierżawiącemu ją rolnikowi.

W przypadku nabywania działki poniżej 1 ha nie jest wymagane uzyskanie zgody KOWR-u na zakup. Jednocześnie należy nadmienić, że w sytuacjach określonych w ww. ustawie w wypadku nabycia nieruchomości rolnej - Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa nadal będzie przysługiwać prawo pierwokupu lub prawo nabycia takiej nieruchomości. Dotyczy to również nieruchomości rolnej o powierzchni od 0,3 ha do 1 ha.

KOWR, w ciągu miesiąca od otrzymania skutecznego zawiadomienia, może wykonać przysługujące mu prawo pierwokupu lub prawo nabycia danej nieruchomości rolnej.

W przypadku gdy działka rolna ma powyżej 1 ha i nie jest dzierżawiona, prawo pierwokupu przypada w pierwszej kolejności KOWR-owi.

Pamiętajmy że zakupiona działka poniżej 1 ha musi być w pierwszej odrolnionia jeżeli chcemy na niej budować.

Zakup działki rolnej większej niż 1 ha nie może być przeznaczona na inwestycje budowlane

Nabycie nieruchomości rolnej powyżej 1 ha będzie wymagać bezwzględnie wcześniejszego uzyskania zgody Dyrektora Generalnego KOWR i to wyrażonej w drodze decyzji administracyjnej.  Warto też pamiętać, że KOWR i w tym wypadku ma także pierwszeństwo pierwokupu.

 W praktyce, w takiej sytuacja notariusz sporządza warunkową umowę sprzedaży, której kopię wyśle Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa, a ten ma miesiąc na wypowiedzenie się w danej sprawie. 

Jeżeli w terminie 1 miesiąca KOWR nie wypowie się w sprawie lub złoży oświadczenie o braku zainteresowania skorzystaniem z prawa pierwokupu, wtedy strony umowy mogą u notariusza zawrzeć drugą umowę, tj. umowę przeniesienia własności. Dopiero na podstawie tej drugiej umowy kupujący staje się właścicielem nieruchomości rolnej o powierzchni powyżej 1 ha.

Jeżeli osoba nie będąca rolnikiem uzyska zgodę Dyrektora Generalnego KOWR, na zakup nieruchomości rolnej musi się zobowiązać do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości przez przynajmniej okres 5 lat.

Dopiero po 5 latach może sprzedać nabytą nieruchomość rolną  i tym samym nie będzie zobowiązany prowadzenia działalności rolnej.

Może też próbować ją odrolnić, ale będzie się to wiązać z przejściem skomplikowanej procedury wyłączenia gruntów rolnych z produkcji rolnej.