Częstokroć bywa tak, że dopóki faktycznie jest możliwy dojazd do działki np. przez działki sąsiednie, nie dostrzegamy utrudnień związanych z prawnym brakiem dojazdu do działki. Jednakże z biegiem czasu, zwłaszcza kiedy mają miejsce zmiany we własności sąsiednich działek lub też dochodzi do sytuacji konfliktowych z sąsiadami, prawnie nieuregulowany dojazd do działki może doprowadzić do sytuacji patowej – pozbawić nas dojazdu do upraw czy nawet do własnego domu. Wyjściem z takiej sytuacji jest instytucja prawna drogi koniecznej, która stanowi formę przymusowego obciążenia prawa własności właściciela nieruchomości sąsiedniej. Dlatego też warto zadbać o prawne uregulowanie dojazdu do działki zawczasu.

Zagadnienia związane z drogą konieczną uregulowane są w art. 145 kodeksu cywilnego, który stanowi:

§1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

§2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

§3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.

Sposoby ustanowienia drogi koniecznej

Jedną z form ustanowienia drogi koniecznej jest zawarcie umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości, która ma być obciążona służebnością, a nabywcą tego prawa. Oczywiście ten sposób jest możliwy jedynie w przypadku dogadania się stron. Innym sposobem ustanowienia drogi koniecznej jest postępowanie sądowe, co ma miejsce, jeżeli nie ma zgody na umowne ustanowienie służebności i jest to niezbędne. Nabycie prawa służebności drogi koniecznej możliwe jest również w wyniku zasiedzenia wskutek spełnienia następujących przesłanek: upływu określonego czasu, nieprzerwanego posiadania służebności oraz istnienia trwałego i widocznego urządzenia.

Sądowe ustanowienie służebności drogi

Roszczenie o ustanowienie drogi koniecznej przysługuje wtedy, kiedy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Co ważne – nie chodzi jedynie o taką sytuację, że nie ma w ogóle dostępu do drogi publicznej, ale też o taką, kiedy ten dostęp faktycznie jest, ale nie jest to prawnie uregulowane. Może się też zdarzyć tak, że danej osobie przysługuje roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej, bo wprawdzie działka ma dostęp do drogi publicznej, ale nie jest to dostęp odpowiedni. Osobami, które mogą zainicjować postępowanie o ustanowienie drogi koniecznej, są właściciel działki, współwłaściciel, ale też użytkownik wieczysty. Z kolei uczestnikami takiego postępowania są właściciele nieruchomości, po których szlak drogowy ma przechodzić. Zwykle to biegły sądowy wyznacza przebieg służebności – według żądania wnioskodawcy lub propozycji uczestników, ale także w innych wariantach, jeśli są możliwe.

Dodatkowo w sprawie może być przeprowadzony dowód z opinii biegłego w celu ustalenia wartości wynagrodzenia za ustanowienie takiej służebności, gdyż takie wynagrodzenie przysługuje właścicielowi, którego nieruchomość zostanie obciążona. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności zazwyczaj zasądzane jest przez sądy w formie jednorazowego świadczenia, jednak dopuszczalna jest również możliwość określenia tego wynagrodzenia jako świadczenia okresowego. Wynagrodzenie takie należy się za samo ustanowienie służebności drogi koniecznej, niezależnie od ewentualnie poniesionej szkody przez właściciela nieruchomości obciążonej.

Należy pamiętać, że w sytuacji, gdy służebność drogi koniecznej utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać jej zniesienia bez wynagrodzenia. Co więcej, służebność może również wygasnąć z mocy prawa, na skutek niewykonywania jej przez 10 lat. Jednak w tym miejscu należy poczynić zastrzeżenie, że nie zasługuje na ochronę prawną takie postępowanie, kiedy to strona z własnej woli nie przystępuje do wykonywania przysługującego jej prawa np. ustalonej przez sąd służebności drogi koniecznej po to tylko, by wystąpić z nowym wnioskiem o ustanowienie służebności drogi koniecznej wedle wariantu, który zapewni jej nieruchomości dogodniejsze połączenie z drogą publiczną. 

Służebność drogi koniecznej ma bowiem zapewnić nieruchomości władnącej odpowiedni, a nie łatwiejszy, dogodniejszy dostęp do drogi publicznej (zob. postanowienie Sądu Naj. z dnia 5 kwietnia 2017 roku, II CSK 476/16 , Lex nr 2297387 i postanowienie Sądu Naj. z dnia 21 czerwca 2011 roku, I CSK 646/10, Lex nr 898248 ). Instytucja drogi koniecznej nie może służyć wygodzie właścicieli działki władnącej kosztem ograniczenia prawa właściciela działki obciążonej.

Odpowiedni dostęp do drogi publicznej

W przepisach brak jest definicji sformułowań „dostęp” czy też „odpowiedni dostęp”. Rozumienie tych zwrotów podlega wykładni w drodze orzecznictwa sądowego. Przykładowo w orzeczeniu Sądu Najwyższego z dnia 6 kwietnia 2004 r. wyjaśniono słowo „dostęp” w następujący sposób: „Dostęp oznacza możność dojścia, dojazdu i przepędu zwierząt. Droga konieczna powinna zapewniać każdy rodzaj dostępu, czyli likwidować naturalną izolację nieruchomości”.

W orzecznictwie sądowym przyjmuje się też, że w sytuacji gdy jest dostęp do drogi publicznej, ale w określonych porach roku droga jest nieprzejezdna, to roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej nie przysługuje. Co do zasady można uznać, że za odpowiedni dostęp do drogi publicznej uznaje się taki dostęp, który zapewnia właścicielowi normalne korzystanie z jego nieruchomości. To, czy w danym przypadku dostęp jest odpowiedni, zależne jest też od oceny konkretnej sytuacji i odniesienia do potrzeb właściciela, związanego z przeznaczeniem nieruchomości. Warto też wiedzieć, że służebność drogi koniecznej powinna być ustanowiona z jak najmniejszym obciążeniem nieruchomości sąsiedniej, czyli wybiera się zazwyczaj drogi najkrótsze, których urządzenie będzie najmniej kosztowne.

Warto pamiętać o możliwości ochrony swoich interesów, jaką jest złożenie do sądu wniosku w przedmiocie ustanowienia służebności drogi koniecznej wtedy, gdy rozmowy z właścicielem nieruchomości sąsiedniej nie przynoszą rezultatu i brak jest dojazdu do działki. Z drugiej zaś strony trzeba pamiętać, że ustanawianie służebności jest sytuacją wyjątkową, a ingerencja w cudze prawo własności musi być uzasadniona, a co za tym idzie – musi spełniać ustawowe przesłanki do ustanawiania drogi koniecznej. Warto zatem przed skierowaniem się do sądu poddać sprawę pod dokładną analizę adwokatowi, który wskaże, czy roszczenie jest uzasadnione.