Zgodnie art. 3 ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, prawo pierwokupu działki rolnej (także poniżej 1 ha) przysługuje w pierwszej kolejności dzierżawiącemu ją (innemu) rolnikowi.

Jednak muszą zostać spełnione trzy ważne przesłanki, aby rolnik dzierżawiący ziemie rolne mógł rościć sobie prawo do pierwszeństwa ich nabycia przed innymi kupującymi, w tym także i przed KOWR-em.

Trzy przesłanki przy zakupie dzierżawionych gruntów rolnych

Jak określa ten sam art. 3 ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego prawo do pierwokupu dzierżawcy sprzedawanej ziemi rolnej przysługuje przy spełnieniu przynajmniej 3 ważnych przesłanek:

  • umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną (data pewna jest szczególną formą czynności prawnej i polega na urzędowym poświadczeniu dnia, w którym dokonano czynności prawnej);
  • umowa dzierżawy była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty;
  • nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

Jeżeli zostały spełnione są powyższe wymogi, o treści warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości rolnej zawiadamia się dzierżawcę tej nieruchomości.

Rolnik dzierżawiący grunty rolne wystawione na sprzedaż w ciągu 1 miesiąca może na mocy prawa pierwokupu nabyć te nieruchomości. Warto dodać że warunki sprzedaży są określone w warunkowej umowie sprzedaży.

Następnie rolnik dzierżawiący grunty rolne musi przedłożyć oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu. Oświadczenie te musi być sporządzone w formie aktu notarialnego i dodatkowo musi być przedłożone sprzedającemu nieruchomości rolne.

Znalazłeś ciekawą nieruchomość? Sprawdź jak możesz ją sfinansować

Jeżeli rolnik dzierżawiący grunty nie spełni  przynajmniej 1 z powyższych przesłanek uprawniających go do pierwokupu lub w ciągu 1 miesiąca nie przedłoży oświadczenia - wtedy prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Krajowemu Ośrodkowi działającemu na rzecz Skarbu Państwa.

Jednak od powyższego są też wyjątki .

Kiedy rolnikowi dzierżawiącemu ziemie rolne nie przysługuje prawo pierwokupu?

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego wprowadza wyjątki od prawa do wykonania pierwokupu przez rolnika dzierżawiącego ziemie rolne przeznaczone na sprzedaż.

Chodzi o przepisy zawartych w ustępach 1–4 z art. 3 ustawy, a  nie stosuje się ich, jeżeli nabywcą nieruchomości rolnej jest:

  • jednostka samorządu terytorialnego, Skarb Państwa, spółka, o której mowa w art. 2a warunki nabycia nieruchomości rolnej ust. 3 pkt 1 lit. ca, spółka kapitałowa lub grupa kapitałowa, o których mowa w art. 2a warunki nabycia nieruchomości rolnej ust. 3 pkt 1 lit. cb;
  • osoba nabywająca grunty rojne jest osobą bliską zbywcy gruntów rolnych (chodzi o bliską rodzinę oraz krewnych);
  • spółka Celowa, o której mowa w ustawie z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym,
  •  spółdzielnia produkcji rolnej, o której mowa w art. 2a warunki nabycia nieruchomości rolnej ust. 3 pkt 1 lit. h,
  •  członek spółdzielni produkcji rolnej, o którym mowa w art. 2a warunki nabycia nieruchomości rolnej ust. 3 pkt 1 lit. i;
  • nabycie nieruchomości rolnej następuje za zgodą, o której mowa w art. 2a warunki nabycia nieruchomości rolnej ust. 4, albo za zgodą, o której mowa w art. 29a ust. 3 pkt 1 lit. b ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa;
  • sprzedaż następuje między osobami prawnymi, o których mowa w art. 2a warunki nabycia nieruchomości rolnej ust. 3 pkt 1 lit. d, tego samego kościoła lub związku wyznaniowego.

Prawo pierwokupu nie przysługuje też KOWR-owi (gdy dzierżawiący ziemie rolnik nie chce ich kupić), o którym mowa w art. 3, ust. 4, jeżeli w wyniku nabycia nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzin­nego, jednak do powierzchni nie większej niż określona w art. 5 pojęcie gospodarstwa rodzinnego ust. 1 pkt 2, a nabywana nieruchomość rolna jest położona w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie graniczącej z tą gminą.

Ponadto, jeżeli cena sprzedawanej nieruchomości rolnej rażąco odbiega od jej wartości rynkowej, wykonujący prawo pierwokupu może, w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, wystąpić do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości.