Pewien rolnik zwrócił się do nas o pomoc. Dzierżawił on przez 25 lat sąsiednie pole, które łączyło się z jego działką. Właścicielka dzierżawionego pola mieszkała w mieście i praktycznie nie miała możliwości uprawiać tego przyległego pola. Rolnik regularnie płacił jej czynsz dzierżawny i obie strony były zadowolone z takiej ustnej umowy.

Niestety kilka lat temu właścicielka zmarła, więc wszelkie sprawy związane z dzierżawą tej działki przeszły na brata zmarłej.  Ten ostatni wyraził zgodę na dalszą dzierżawę i pozwolił rolnikowi pobierać dopłaty z ARiMR-u.

Oczywiście na naszego rolnika spadły też i obowiązki związane z choćby uregulowaniem podatków za dzierżawione pole. Rolnik więc opłacił zaległe podatki i zgłosił dzierżawione pole we wniosku o dopłaty w ARiMR. Tak przez dwa lata dzierżawił pole bez żadnego problemu.

Po dwóch latach dzierżawienia pola okazało się że rodzina zmarłej odrzuciła spadek w tym i dzierżawione pole, w związku z czym urząd gminy przejął niechcianą działkę i wystawił na sprzedaż w drodze przetargu. Rolnik zastanawia się, czy ma jakieś specjalne prawa, które pozwolą mu w pierwszej kolejności nabyć tego dzierżawione pole.

Prawo pierwokupu ale tylko na pisemną umowę

Nasz rolnik zwrócił się więc do urzędu gminy z roszczeniem prawa pierwokupu dzierżawionej działki. Zgodnie z art. 3 punkt 1. Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy pod warunkiem że umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej przez 3 lata (licząc od tej daty).

Nasz rolnik dzierżawił to pole od 25 lat więc powinno mu przysługiwać prawo pierwokupu tej działki. Niestety dzierżawił działkę tylko i wyłącznie na podstawie umowy ustnej.

Zgodnie z przepisami umowa dzierżawy musi być nie tylko zawarta pisemnie między stronami, ale też i poświadczona urzędowo.

Rolnik nie zawarł pisemnej umowy o dzierżawę, w której dodatkowo właściciel nieruchomości też nie umieścił zapisu przyznającego mu prawo do pierwokupu tej dzierżawione działki (w razie np. sprzedaży tej nieruchomości rolnej) więc nie przysługiwało mu prawo pierwokupu z tytułu umowy dzierżawy, ani z ustawowego prawa do pierwokupu.

Mimo to, może jeszcze ubiegać się w urzędzie gminy o nabycie działki w trybie bezprzetargowym, ale muszą byku temu spełnione określone przesłanki prawne.

Nabycie dzierżawionego pola w trybie bezprzetargowym

W powyższej sytuacji naszemu rolnikowi pozostało nic innego jak złożyć wniosek do urzędu gmin  o nabycie dzierżawionej działki w trybie bezprzetargowym.

W tym wypadku może powołać się na Ustawę o gospodarce nieruchomościami, a dokładniej na art. 37 ust. 2 pkt. 6, który określa że nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej jeżeli:

„przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości;”

Nasz rolnik spełnia powyższy warunek, gdyż dzierżawione pole przylega bezpośrednio do jego gruntów rolnych. Jednak aby móc uzyskać prawo do nabycia tej działki w trybie bezprzetargowym musi jeszcze złożyć formalny wniosek do urzędu gminy.

Co we wniosku o nabycie gruntu w trybie bezprzetargowym?

Formalny wniosek o nabycie dzierżawionej nieruchomości należy złożyć we właściwym urzędzie gminy, która ogłosiła przetarg o sprzedaż działki, a dokładniej w wydziale geodezji, kartografii i gospodarki nieruchomościami.

W tym wypadku we wniosku trzeba powołać się na to że zakup tej nieruchomości poprawi warunki zagospodarowania. przyległej nieruchomości. Składanie takich wniosków nie jest ograniczone terminem urzędowym, więc można go złożyć nawet jeśli przetarg został już ogłoszony.

We wniosku musimy podać numery działek (naszej oraz dzierżawionej), tak aby urząd mógł zweryfikować czy rzeczywiście obie działki sąsiadują z sobą i zaistniała przesłanka prawna zawarta w art. 37 ust. 2 pkt. 6 (ustawa o gospodarce nieruchomościami).

Bardzo istotne jest możliwość dodania dodatkowego uzasadnienia we wniosku, która może skłonić urząd, który przychyli się do naszego wniosku i pozytywnie go rozpatrzy. Należy pamiętać, że urząd gminy może rozpatrzyć negatywnie nasz wniosek, dlatego wszelkie dodatkowe uzasadnienia mogą pomóc rolnikowi.

W uzasadnieniu najlepiej napisać że dzierżawiło się tę nieruchomość np. w tym wypadku od 25 lat oraz że wnioskodawca opłacał podatek za dzierżawioną działkę. Jeżeli posiadamy dokumenty potwierdzające dokonanie np. opłat podatków to warto załączyć kopie tych opłat do wniosku. Powinno to przechylić szalę na korzyść wnioskodawcy przy rozpaprywaniu tego wniosku przez urzędników gminy, a przynajmniej powinno wywrzeć większy wpływ na pozytywną decyzję.