- Od 3 czerwca każdy właściciel ogródka będzie mógł wybudować budynek gospodarczy na swojej działce o powierzchni do 150 metrów kwadratowych bez zgłaszania takiej inwestycji stosownym urzędom.
- Od 3 czerwca br. zacznie obowiązywać nowelizacja ustawy Prawo budowlane, która miała ułatwić inwestycje rolnikom wprowadza szereg luk w prawie, dzięki którym będzie można budować małe budynki gospodarcze na praktycznie każdej działce, której przeznaczenie pozwala na wznoszenie takich budynków.
- Budowa wielu budynków gospodarczych do 150 m2 będzie poza kontrolą urzędów nadzorujących inwestycje budowlane, co daje furtkę inwestorom i deweloperom do budowy i sprzedawania budynków gospodarczych w atrakcyjnych lokalizacjach, sugerując lub wprowadzając w błąd przyszłych właścicieli że można zmienić przeznaczenie użytkowe takiego budynków po zakupie.
- Zgodnie art. 1a. pkt. b) przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie stosuje się w przypadku obrotu gruntami rolnymi o powierzchni do 0,3 ha. Będzie można więc sprzedawać małe budynki gospodarcze na wydzielonych gruntach rolnych o powierzchni do 0,3 ha. Nie potrzeba na to pozwolenia KOWR-u i nie trzeba być rolnikiem, ani tym bardzie prowadzić gospodarstwo rolne na tych 0,3 ha przez 5 lat, aby móc sprzedawać takie małe działki rolne.
Luki prawne przy budowie małych budynków. Kto z nich skorzysta?
Prezydent RP podpisał 18 maja br. ustawę (z 9 maja 2023 r.) o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o transporcie kolejowym.
Podpisania w maju br. ustawa wchodzi już w życie 3 czerwca br. i wprowadza szereg zmian w przepisach prawa budowlanego, które mają ułatwić i przyspieszyć inwestycje budowlane w gospodarstwach rolniczych nazywanych Lex Zboże. Jakie to ułatwienia?
Jakie zmiany w prawie budowlanym specjalnie dla rolników wprowadzi Lex Zboże?
Zgodnie z znowelizowaną ustawą o prawie budowlanym, budowa naziemnych silosów na materiały sypkie, o pojemności do 250 m3 i wysokości nie większej niż 15 m, nie będzie wymagała pozwolenia na budowę, a jedynie zgłoszenia takiej budowy.
Taka sama procedura dotyczyć będzie:
- jednokondygnacyjnych budynków gospodarczych i wiat o prostej konstrukcji, związanych z produkcją rolną, o powierzchni zabudowy od 300 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 7 m i wysokości nie większej niż 7 m, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;
- obiektów budowlanych służących do przechowywania zboża, o maksymalnej pojemności 500 t, usytuowanych w całości w granicach administracyjnych portów morskich o podstawowym znaczeniu dla gospodarki narodowej, w rozumieniu art. 2 pkt 3 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach morskich.
Bez konieczności uzyskania pozwolenia, ani zgłoszenia budowy będzie można realizować inwestycje w jednokondygnacyjne budynki gospodarcze i wiaty o prostej konstrukcji, związane z produkcją rolną, o powierzchni zabudowy do 150 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 6 m i wysokości nie większej niż 7 m, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane.
Ustawa zakłada również, aby do zgłoszenia budowy min. silosów zbożowych, zamiast projektu budowlanego była dołączana dokumentacja techniczna, zawierająca rozwiązania zapewniające nośność i stateczność konstrukcji, bezpieczeństwo ludzi i mienia oraz bezpieczeństwo pożarowe.
Jak widać przynajmniej w teorii powyższe przepisy wprowadzają wiele ułatwień i uproszczeń w procedurach prawnych związanych z rozpoczęciem budowy wielu obiektów o przeznaczeniu rolnym.
Taki był też zamysł ustawodawcy, który chce połączyć przepisy uproszczające budowę np. silosów i innych budowlanych obiektów rolnych z szeregiem dotacji np. do zakupu silosów.
Zmiana przepisów budowlanych połączona z możliwością uzyskania dofinansowania tworzy uproszczoną ścieżkę dla rolników, którzy chcą szybko i efektywnie zainwestować w nowe silosy czy też inne budynki gospodarcze i je wybudować.
W przypadku budynków gospodarczych jednokondygnacyjnych od 150 m2 do 300 m2 trzeba będzie wpierw zgłosić taką budowę i to uruchamia procedurę budowy, w której stosowny urząd może zgłosić obiekcje co do przeprowadzenia takiej inwestycji, a nawet ją zablokować.
Powyższą możliwość kontroli realizacji inwestycji budowlanej urzędnicy utracą od 3 czerwca br. w przypadku budowy budynków gospodarczych jednokondygnacyjnych o pow. do 150 m2.
W praktyce zbytnie ułatwienia i uproszczenia budowy niektórych obiektów budowlanych bez minimalnej kontroli może doprowadzić do nadużyć związanych z realizowaniem takich inwestycji.
Budowa budynków gospodarczych do 150 m2 bez kontroli na prawie każdej działce
Od 3 czerwca br., całkowicie bez żadnych procedur, ani kontroli urzędowej będzie można budować jednokondygnacyjne budynki gospodarcze o powierzchni do 150 m2.
Jak wskazuje wielu doświadczonych inwestorów i deweloperów będzie można budować budynki o dużej powierzchni użytkowej bez żadnej prewencyjnej kontroli, co do faktycznego przeznaczenia użytkowego tych budynków.
Inwestor nie będzie miał obowiązku udowadniać, że obiekt gospodarczy do 150 m2, który buduje jest przeznaczony do prowadzenia działalności rolnej. Ba, nawet nie będzie musiał informować stosownego urzędu, że taki budynek powstaje.
Właściwie poza wskazanym obszarem oddziaływania, zmiany w przepisach prawa budowlanego nie wprowadzają żadnych ograniczeń w wznoszeniu budynków gospodarczych o powierzchni do 150 m2, co do ich przeznaczenia i późniejszego wykorzystania użytkowego. Doprowadzi to do szeregu nadużyć ze strony inwestorów i deweloperów.
Każdy właściciel gruntów (nawet nie muszą być one rolne) może sobie wybudować nowoczesną stodołę 6 mx25 m o przeznaczeniu "rolnym" o pow. 150 m2 nad jeziorem, blisko lub nawet na terenie parku krajobrazowego (pod warunkiem, że działka ma przeznaczenie na budowę lub uprawę zgodne z MPZP), czy w ścisłym sąsiedztwie natura 2000. Na 300 m2 może dwa takie budynki sobie postawić. Nikt mu nie zabroni od 3 czerwca br.
Umieścisz w budynku gospodarczym worek ziemniaków i już spełnia funkcję "na produkcję rolną"
W ustawie Prawo budowlane, ustawodawca określił jedynie że budynek jednokondygnacyjny musi być luźno wykorzystywany do produkcję rolną. Co to w praktyce oznacza?
Wystarczy, że w tych budynkach umieści się np. pomieszczenie na przechowywanie owoców, warzyw grzybów, nawet słomy. To już jest przeznaczenie rolne i wykorzystywanie budynku do produkcji rolnej np. na potrzeby własne.
Zgodnie z definicją budynku gospodarczego zawartą w par. 3 pkt 8 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, taki obiekt gospodarczy może być przeznaczony nie tylko do przechowywania materiałów , ale też narzędzi, sprzętu oraz płodów rolnych.
Definicja ta daje możliwość stwierdzenia, że taki budynek gospodarczy posłuży głównie do magazynowania materiałów czy narzędzi lub przechowywania owoców i warzyw. Wystarczy że umieścimy w nim przysłowiowy worek ziemniaków i już budynek spełnia definicje budynku gospodarczego.
Inwestycja taka od 3 czerwca br. będzie mogła być przeprowadzenia bez zgłoszenia, bez kontroli ze strony urzędów i będzie ona zgodna z prawem budowlanym.
Urzędnicy nie będą nawet wiedzieli jak dużo takich budynków powstają i w jakich lokalizacjach gdyż nie ma obowiązku zgłaszania budowy budynków gospodarczych, jednokondygnacyjnych o pow. do 150 m2.
Nie musisz być rolnikiem ani mieć gruntów rolnych, aby postawić budynek gospodarczy do 150 m2
Wystarczy mieć ogródek, posadzić marchewki lub hodować warzywa i owoce. Można nawet wybudować taki budynek gospodarczy na działce leśnej. Procedowane zmiany w ustawie mówią jedynie że ma być to budynek jednokondygnacyjny do 150 m2 o przeznaczeniu gospodarczym.
Właściwie każdy właściciel gruntów, niekoniecznie rolnych, będzie mógł budować budynki gospodarcze do 150 m2 z powodu luki w przepisach prawa budowlanego umożliwiających budowę małych budynków.
Pamiętajmy. że wszelkie wątpliwości zgodnie z zasadami ogólnymi Kodeksu postępowania administracyjnego powinno się rozpatrywać na korzyść podatnika i wnioskodawcy.
Jak podają eksperci definicji samej produkcji rolnej nie znajdziemy bezpośrednio w przepisach. Są definicje działalności rolniczej w ustawie PIT, ale również w ustawie o podatku rolnym (art. 2 ust. 2), a także definicja rolnika indywidualnego w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego (art. 6 ust. 1).
Nie uświadczymy w znowelizowanej ustawie o Prawie budowlanym zapisów że taki budynek mogą wznosić tylko i wyłącznie rolnicy, właściciele gospodarstw rolnych lub właściciele gruntów rolnych.
Nie ma też definicji w ustawie Prawo budowlane wskazującej, że budynek musi służyć bezpośrednio do produkcji rolnej. W przepisach jest tylko mowa, że budynek taki musi być (luźno) związany z produkcją rolną. Składowanie płodów rolnych (worka ziemniaków) w takim budynku, narzędzi i sprzętu czy parkowanie maszyn rolnych pod wiatą tylko okazjonalnie, całkowicie dopełnia ten wymóg zawarty w znowelizowanej ustawie Prawo budowlane.
Ustawa PIT i podatku rolnym mówią, że działalność rolnicza polega na wytwarzaniu produktów roślinnych lub zwierzęcych w stanie nieprzetworzonym (naturalnym) z własnych upraw albo hodowli lub chowu, produkcji warzyw gruntowych, szklarniowych i pod folią, produkcji roślin ozdobnych, grzybów uprawnych.
Zaliczamy do niej też działalność sadowniczą, hodowlę i produkcję materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcję zwierzęcą oraz hodowlę ryb.
Wystarczy hodować pieczarki w takim budynku albo składować płody rolne albo hodować świerszcze na mąkę i dopełniamy powyższego obowiązku...
Znowelizowane przepisy w Prawie budowlanym nic nie mówią o tym, że budynki gospodarcze mogą wznosić tylko rolnicy, albo właściciele gruntów rolnych więc nie mają zastosowania w tym przypadku przepisy zawarte w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego.
Każdy więc kto ma działkę z ogródkiem, na której hoduje warzywa lub owoce, owady spełnia powyższe wymagania i może pokusić się o skorzystanie z procedury zmiany sposobu użytkowania lub stawiając nowoczesną stodołę i uczynić z niej domek letniskowym a nawet 1-rodzinny. Pod warunkiem, że będzie składował okazjonalnie w tym budynku swoje płody rolne lub hodował owady lub rośliny.
Ofert "sprzedam budynek o powierzchni 150 m2" będzie jak grzybów po deszczu
Po 3 czerwca br. powstanie więc wiele budynków gospodarczych do 150 m2 w bardzo atrakcyjnej okolicy tylko na sprzedaż np. przy lub na terenie parków krajobrazowych, lasów, jezior i blisko rzek.
Jeżeli jeszcze ktoś myśli, że sprzedaż gruntów rolnych z takimi "rekreacyjnymi" jednokondygnacyjnymi budynkami gospodarczymi powstrzymają przepisy zawarte w ustawie o kształtowaniu rolnym to też jest w błędzie.
Zgodnie art. 1a. pkt. b) przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie stosuje się w przypadku obrotu gruntami rolnymi o powierzchni do 0,3 ha. A taka mała działka wystarczy na postawienie budynku gospodarczego o pow. do 150 m2.
Będzie można więc sprzedawać małe budynki gospodarcze na wydzielonych gruntach rolnych o powierzchni do 0,3 ha. Nie potrzeba na to pozwolenia KOWR-u i nie trzeba być rolnikiem, ani tym bardziej prowadzić gospodarstwo rolne na tych 0,3 ha przez 5 lat, aby móc sprzedawać takie małe działki rolne.
Jednym słowem, w miejscach które do tej pory nie mogły być zabudowywane ze względu na przepisy prawa budowlanego, ochrony środowiska, (MPZP) miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego itd. pozwalające urzędników takie inwestycje blokować.
Deweloperzy i inwestorzy, którzy takie budynki gospodarcze wybudują to w ofertach sprzedaży mogą dać informacje typu "przyszły właściciel będzie mógł zmienić przeznaczenie takiego budynku gospodarczego" na np. na rekreacyjne bez konieczności zgłaszania stosownym urzędom.
Wielu właścicieli nowych budynków gospodarczych, którzy będą chcieli je przerobić na domki letniskowe będzie rozczarowanych a nawet poczują się oszukani jeżeli do akcji wejdą urzędy zaalarmowane przez sąsiadów.
Może się okazać nawet że zgodnie z MPZP nawet jednokondygnacyjne budynki gospodarcze nie będą mogły powstawać na terenie danej działki, ale kto to będzie sprawdzał?
Przecież żaden inwestor zgodnie ze znowelizowaną ustawą Prawo budowlane nie musi zgłaszać formalnie (składając odpowiednie dokumenty do stosownego urzędu) budowy budynku jednokondygnacyjnego gospodarczego do 150 m kw. Dopiero w toku spraw jak zaalarmowani urzędnicy zaczną sprawdzać takie zgłaszane inwestycje - mogą się on okazać nagle "samowolami budowlanymi" ponieważ nie powinny nawet być realizowane na określonych działkach (np. zlokalizowanych na terenie ścisłych rezerwatach lub parków krajobrazowych). Kto będzie miał rację? Sądy wtedy będą musiały to ocenić ponieważ Prawo dopuszcza budowę bez zgłaszania.
Niestety zmiana w ustawie Prawo budowlane od 3 czerwca br. będzie dopuszcza do takich nadużyć, gdyż takie inwestycje będą poza całkowitą kontrolą nadzoru budowlanego oraz innych urzędów.
Obserwuj nas w Google News
Komentarze