Na nieruchomościach należących do rolników najczęściej ulokowane są słupy energetyczne, ale również inne instalacje, które stanowią duże utrudnienie podczas wykonywania prac polowych. Często z powodu ich obecności duża część powierzchni pola, za które zazwyczaj rolnik i tak płaci podatek, jest wyłączona z produkcji. Niestety, nie wszyscy rolnicy wiedzą, że taką sytuację można odwrócić, a słupy staną się nie tylko źródłem utrudnień. Żeby tak się stało, trzeba jednak wystąpić o ustanowienie służebności przesyłu.

Własność nieruchomości często pozostaje w jednej rodzinie przez wiele pokoleń, przechodząc z rodziców na dzieci w drodze dziedziczenia lub darowizny. Zdarza się zatem, że obecny właściciel nieruchomości dowiaduje się o istnieniu gazociągu lub ropociągu pod powierzchnią jego działki dopiero w chwili, gdy chce nieruchomość zagospodarować, np. budując dom. W takiej sytuacji wydawana jest decyzja o warunkach zabudowy, z której właściciel może dowiedzieć się, że zabudowa jest niemożliwa na znacznym obszarze nieruchomości ze względu na istnienie strefy ochronnej urządzenia przesyłowego. Pojawia się wtedy pytanie, czy w związku z jego posadowieniem na nieruchomości właścicielowi należy się jakieś wynagrodzenie.

Wysokość możliwych do uzyskania kwot zależy przede wszystkim od ceny nieruchomości i powierzchni, która jest obciążona urządzeniem i jego strefą oddziaływania. Na działce o przeznaczeniu rolnym, przez którą przebiega np. linia energetyczna na niewielkiej długości, jednorazowe wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu będzie nie większe niż kilka tysięcy złotych. Odmiennie sytuacja przedstawia się na nieruchomościach o przeznaczeniu budowlanym czy usługowym. Jeżeli takie nieruchomości są duże, położone w pobliżu większych miast, a urządzenie przesyłowe uniemożliwia ich zabudowę, możliwe do uzyskania kwoty wynagrodzenia mogą przewyższać milion złotych.

CZYM JEST SŁUŻEBNOŚĆ PRZESYŁU?

Od 3 marca 2008 r. możliwe jest ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem. Jest to ograniczone prawo rzeczowe, którego istota polega z jednej strony na obciążeniu nieruchomości, w związku z czym właściciel nie może podejmować działań utrudniających eksploatację urządzenia przesyłowego (np. poprzez sadzenie drzew w pasie nad gazociągiem czy pod linią energetyczną), a z drugiej strony na przyznaniu przedsiębiorcy uprawnień do korzystania w oznaczonym zakresie z nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem urządzeń, czyli co do zasady polegającej na prawie wejścia i wjazdu odpowiednim sprzętem na nieruchomość w celu wykonywania czynności technicznych związanych z eksploatacją, konserwacją i naprawami urządzeń przesyłowych. Uprawnienia te mogą być wykonywane w pasie służebności, który jest ustalany w umowie pomiędzy stronami lub w orzeczeniu sądu.

Służebność przesyłu może być ustanowiona na rzecz przedsiębiorcy, który dopiero zamierza wybudować urządzenia przesyłowe, jak i na rzecz tego, który takie urządzenia już ma, a są one zlokalizowane na nieruchomościach osób prywatnych. Jeżeli pomiędzy stronami nie dojdzie do umownego ustanowienia służebności przesyłu, z odpowiednim wnioskiem do sądu może wystąpić zarówno przedsiębiorca przesyłowy, jak i właściciel (również użytkownik wieczysty) nieruchomości, na której dane urządzenie jest zlokalizowane. Jednak czy zawsze służebność przesyłu zostanie ustanowiona?

PRZESZKODY W USTANOWIENIU SŁUŻEBNOŚCI PRZESYŁU

Przy obecnym stanie prawnym, a przede wszystkim stosowanej wykładni przepisów, odpowiedź na powyższe pytanie nie jest jednoznaczna. W toku postępowania o ustanowienie służebności właściciel nieruchomości może spotkać się bowiem z zarzutem, stawianym przez przedsiębiorstwo przesyłowe, że posiada ono już tytuł prawny do korzystania z nieruchomości, który powstał w związku z zasiedzeniem (nabycie prawa wskutek jego długotrwałego wykonywania) "służebności gruntowej o treści odpowiadającej służebności przesyłu", w związku z czym odpłatna służebność przesyłu już nie może być ustanowiona. Jest to stanowisko, które budzi wątpliwości natury konstytucyjnej, gdyż przed rokiem 2008 nie istniała możliwość ustanowienia służebności przesyłu, czyli niemożliwe było również jej zasiedzenie. Uznanie zatem, w drodze analogii, że można było w okresie wcześniejszym ustanowić inne prawo i przypisać mu cechy służebności przesyłu, wydaje się interpretacją przepisów zbyt daleko idącą.

Co ważne, samo podniesienie zarzutu zasiedzenia nie powoduje automatycznie oddalenia wniosku o ustanowienie służebności przesyłu. Żeby sąd w ogóle rozważał taką możliwość, przedsiębiorca przesyłowy musi wykazać, że spełnione zostały wszelkie przesłanki zasiedzenia, czyli przede wszystkim:

odpowiedni upływ czasu (dla zasiedzenia w dobrej wierze 20 lat, a w złej wierze 30 lat),

widoczność urządzenia,

nieprzerwany okres posiadania służebności,

następstwo prawne i przeniesienie posiadania służebności.

Z uwagi na często znaczny upływ czasu od budowy urządzeń przedsiębiorstwa w wielu przypadkach nie mają odpowiednich dokumentów, którymi mogłyby udowodnić spełnienie przesłanek zasiedzenia, co daje wnioskodawcy możliwość skutecznej obrony przed tym zarzutem.

DECYZJE ADMINISTRACYJNE OGRANICZAJĄCE PRAWO WŁASNOŚCI

Kolejną okolicznością, która może powodować oddalenie wniosku o ustanowienie służebności przesyłu, jest sytuacja, w której przedsiębiorca legitymuje się decyzją administracyjną wydaną na podstawie art. 35 ustawy z 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (później art. 70 ustawy z 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości oraz art. 124 ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami). Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego taka decyzja powoduje trwałe ograniczenie prawa własności nieruchomości i daje przedsiębiorstwu przesyłowemu uprawnienia do dostępu do urządzenia w celu jego konserwacji, w związku z czym nie jest konieczne ustanawianie służebności przesyłu.

Należy jednak pamiętać, że prawo własności podlega ochronie konstytucyjnej, w związku z czym do oceny danych dokumentów należy podchodzić z dużą ostrożnością. Przedstawiane przez przedsiębiorstwa przesyłowe decyzje administracyjne często są nieostateczne, brakuje dowodu ich doręczenia ówczesnemu właścicielowi nieruchomości, a co najważniejsze często nie wynika z nich, że dotyczą danej nieruchomości i że do ograniczenia prawa własności danej nieruchomości faktycznie doszło. W związku z tym nie powinny stanowić podstawy do oddalenia wniosku o ustanowienie służebności przesyłu. Jeżeli właściciel nieruchomości skutecznie wykaże, że przedsiębiorstwo nie udowodniło, by posiadało tytuł prawny do korzystania z jego nieruchomości, sąd co do zasady ustanowi służebność przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem.

Pomimo że instytucja służebności przesyłu funkcjonuje już blisko 8 lat, wciąż orzecznictwo sądowe z nią związane nie jest jednolite. Sporne pomiędzy uczestnikami postępowania są nie tylko kwestie, czy zasadne jest ustanowienie służebności, lecz także kwestia szerokości pasa służebności czy wysokości należnego wynagrodzenia. Wydaje się, że dopóki powyższych wątpliwości nie rozwiąże ostatecznie ustawodawca, spory o ustanowienie służebności przesyłu, związane zwłaszcza z urządzeniami budowanymi za czasów poprzedniego ustroju, będą musiały być rozstrzygane na drodze postępowań sądowych, w których wynik postępowania będzie zależny zarówno od posiadanych dowodów, jak i od skutecznej argumentacji. Postępowania dotyczące ustanowienia służebności przesyłu nie należą do najłatwiejszych, ale w przypadku pozytywnego rozstrzygnięcia przez sąd możliwe są do uzyskania znaczne kwoty wynagrodzenia z tego tytułu.

 Artykuł ukazał się w majowym wydaniu miesięcznika "Farmer"