Do naszej redakcji zgłosił się rolnik, który jest właścicielem jednej z działek rolnych, ale jej nie użytkuje. Po jakimś czasie okazało się, ze bez jego wiedzy i zgody inny rolnik zajął jego pole i wykorzystuje do prowadzenia działalności rolniczej.

Oczywiście nie ma między właścicielem, gruntów rolnych a bezprawnym użytkownikiem zawartej ustnej umowy, ani tym bardziej podpisanej umowy o dzierżawę. Dodatkowo właściciel działki rolnej podejrzewa, że jej bezprawny użytkownik pobiera bezpośrednie dotacje obszarowe.

Co w tej sytuacji może zrobić właściciel działki?

Bezprawne korzystanie z nieruchomości a przepisy Kodeksu Cywilnego

Zgodnie z przepisami zawartymi w Kodeksie Cywilnym, a dokładniej artykułów 222-231 k.c. (Dział 5 k.c. ochrona własności) bezprawne i bezumowne korzystanie z gruntu wiąże się z obowiązkiem zapłaty wynagrodzenia jej właścicielowi. 

Właściciel może dochodzić swoich roszczeń w ramach postępowania cywilnego pod warunkiem, że między stronami nie doszło do porozumienia, co do korzystania z nieruchomości (np. zwarcia umowy dzierżawy). 

W przypadku postępowania cywilnego z tytułu bezumownego korzystania z rzeczy, sąd weryfikuje w pierwszej kolejności, czy oskarżona strona weszła w posiadanie lub użytkowanie rzeczy bez tytułu prawnego (bez umowy dzierżawy, umowy własności), a w drugiej kolejności czy zaistniała dobra, bądź też zła wiara ze strony nieprawowitego posiadacza bądź użytkownika nieruchomości.

Istotne jest więc, czy doszło do samoistnego posiadania w złej, czy w dobrej wierze. Ma to ogromny wpływ na określenie skutków prawnych i finansowych, wiążących się z bezumownym wykorzystaniem gruntu, w szczególności dotyczących zapłaty za użytkowanie, bądź pogorszenie stanu działki.

Czym różni się samoistne posiadanie w dobrej wierze od posiadania w złej wierze? 

Posiadanie w złej i w dobrej wierze ma znaczenie?

Właściciel gruntu, z którego korzysta lub korzystała bezumownie druga osoba, ma prawo żądać zapłaty (i nie jest to odszkodowanie). Jednak istotne jest wykazanie, że druga osoba zajęła jego nieruchomość i korzysta z niej w złej wierze.

Zgodnie z art. 224 § 1. Kodeksu Cywilnego, samoistny posiadacz w dobrej wierze nie ponosi odpowiedzialności za korzystanie w nieruchomości i tym samym nie jest zobowiązany do wynagradzania właściciela za jej wykorzystanie, ani tym bardziej za jej użycie lub pogorszenie stanu działki.

Co więcej zgodnie z art. 224  § 1. k.c., samoistny posiadacz w dobrej wierze czerpie wszystkie korzyści związane z użytkowanej działki. Zachowuje on też zgodnie z prawem wszelki pożytki w czasie posiadania nieruchomości w dobrej wierze. 

Pamiętajmy więc, że  posiadacz samoistny w dobrej wierze ma obowiązek zapłaty wynagrodzenia dopiero od chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie nieruchomości (art. 224 § 2 k.c.).

Właściciel może o zyski i pożytki, pozyskiwane od początku zajęcia  działki, ubiegać się sądownie, gdzie wykaże, że bezprawny użytkownik jego działki posiadł ją w złej wierze.

Posiadacz zależny jest w dobrej wierze,  gdy jest w błędnym przeświadczeniu o przysługiwaniu mu określonego prawa lub istnieniu określonego stosunku prawnego np. do użytkowania danej nieruchomości.

W naszym przypadku oznaczało to sytuację, np. w której osoba użytkuje bezumownie działkę w przeświadczeniu, że jest ona jego własnością gdyż np. przylega do innych jego użytków rolnych i przez pomyłkę przekroczył jej granice (gdyż nieużytek jest nieogrodzony) i zajął jej część w przeświadczeniu że jest jeszcze to teren należący do niego. 

Posiadacz samoistny w dobrej wierze staje się posiadaczem w złej wierze w sytuacji, kiedy jest świadom że łamie prawo np. wie, że nie jest prawnym właścicielem działki, ale mimo to przywłaszcza ją sobie i użytkuje.

Zła wiara ma miejsce także, gdy dana osoba rzeczywiście nie może przypuszczać, nie wie, a powinna wiedzieć, że dane prawo jej nie przysługuje.

Przykładowo osoba zajmuje część nieużytku rolnego, który "nie należy do nikogo", ale też nie należy do niej, a mimo to ją zajmuje i użytkuje, ponieważ jest zaniedbana i nieogrodzona, więc nie poniesie konsekwencji finansowych.

Oczywiście moment, w której posiadacz samoistny w dobrej wierze staje się posiadaczem w złej wierze jest zazwyczaj kwestią sporną. O jej rozstrzygnięciu decyduje sąd.

Na jakich zasadach wnieść pozew do sądu?

Sąd w czasie procesu będzie ustalał (na wniosek właściciela) wysokość czynszu, który by mu się należał gdyby jego własność była użytkowana na podstawie umowy dzierżawy. Wysokość czynszu jest ustalana osobno dla każdego roku bezumownego korzystania z działki, według rynkowych stawek.

Warto pamiętać, że roszczenie z tytułu bezumownego korzystania z rzeczy (w tym i gruntów rolnych) upływa po 10 latach. w praktyce oznacza to że nie można się ubiegać się o zapłatę z korzystanie z działki rolnej tylko za okres do 10 lat wstecz.

W pierwszej  kolejności należy złożyć pozew o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z naszych gruntów rolnych.

Pozew może wnieść tylko i wyłącznie osoba władająca nieruchomością, czyli jej prawowity właściciel (właściciele jako strona). Jak dokładniej określa art. 336 k.c., nie ma prawa tego zrobić użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą.

Pozew o bezumowne korzystanie z nieruchomości powinien zawierać::

  • określenie kwoty, której zasądzenia domaga się właściciel gruntu,
  • wskazanie w uzasadnieniu pozwu okresu, którego dotyczy żądane wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z gruntu rolnego.

Pozew podlega opłacie stałej w wysokości określonej w art. 13 ust. 1 u.k.s.c. w przypadku gdy wartość przedmiotu sporu (roszczenie pieniężne) nie jest większa niż 20 tys. zł.

W przypadku, gdy wartość przedmiotu sporu przewyższa 20 tys. zł podlega opłacie ustalanej w wysokości 5% wartości przedmiotu sporu, nie wyższej jednak niż 200.000 zł (art. 13 ust. 2 u.k.s.c.).

Pamiętajmy, że w tym przypadku wartość przedmiotu sporu nie stanowi wartość gruntu rolnego, a  kwota pieniężna, której zasądzenia na swoją rzecz domaga się właściciel gruntu zgodnie z  art. 19 § 1 k.p.c.

Dodatkowo warto dodać, że koszty procesu strony reprezentowanej przez adwokata lub radcę prawnego obejmują:

  • koszty sądowe;
  • koszty nakazane przez sąd, a dotyczące osobistego stawiennictwa strony;
  • wydatki oraz wynagrodzenie jednego adwokata lub radcy prawnego.

Sprawdź najnowsze oferty na naszej Giełdzie Rolnej!