Zgodnie z obowiązującym nowym prawem budowlanym, aby realizowana inwestycja budowlana lub obiekt budowlany został uznany za legalny musi spełnić następujące warunki:

- musi być wydane pozwolenie na jego budowę lub;

- ewentualnie musi być zgłoszenie budowy stosownemu organowi, który wydaje decyzję pozytywną na realizację inwestycji budowlanej;

- w wyniku budowy nie występuje stan zagrożenia życia lub zdrowia ludzi.

W takim razie, za samowolę budowlaną możemy uznać budynek, który powstał bez pozwolenia na budowę lub ewentualnie bez zgłoszenia w stosownym urzędzie lub realizowana lub zrealizowana inwestycja zagraża życiu lub zdrowiu ludzi.

Za samowolę budowlaną uznaje się także obiekt, którego budowa była kontynuowana i zakończona, mimo wydania sprzeciwu przez stosowny urząd w przypadku zgłoszenia jego budowy.

Praktycznie rzecz ujmując termin samowoli budowlanej dotyczy zazwyczaj już ukończonych budynków, które wzniesiono bez zawiadomienia (zgłoszenia), bądź pozwolenia stosownego urzędu.

Wykrycie samowoli budowlanej zazwyczaj zajmuje kilka lat lub jest ujawniane po zgłoszeniu. Często zgłoszenia dokonują nieświadomie sami inwestorzy, którzy postanawiają rozbudować obiekt budowlany, który powstał niezgodnie z przepisami prawa budowlanego.

Często, inwestorzy przed rozpoczęciem rozbudowy nie wiedzą, że mają taki obowiązek lub zapominają zgłosić taką inwestycję lub po prostu nie ubiegają się ponownie o pozwolenie budowlane.

Kiedy mamy do czynienia z samowolą budowlaną?

Każde rozpoczęcie prac budowlanych przez inwestora, bez wcześniejszego uzyskania pozwolenia lub zgłoszenia jest jednoznaczne ze złamaniem prawa budowlanego i uznane za samowolę budowlaną.

Chyba, że dana inwestycja zawiera się w wąskim katalogu obiektów budowlanych, zawartych w art. 29 ust. 2 ustawy Prawo budowlane, do budowy których nie jest wymagane ani pozwolenia budowy, ani tym bardziej zgłoszenie.

Niemniej rozpoczęcie prac budowlanych nad nowym obiektem budowlanym bez zgłoszenia ich stosownemu urzędowi lub uzyskania pozwolenia budowy wymaga legalizacji samowoli budowlanej. A sam proces legalizacji obiektu budowlanego wiążę się ze spełnieniem wymagań określony w szeregu ustępów zawartych w art. 48 ustawy Prawo budowlane.

Co ważniejsze, zgodnie z nowym Prawem budowlanym, zupełnie inne dokumenty są wymagane do zalegalizowania starych budynków a zupełenie inne w przypadku nowo budowanych obiektów, które wymagają pozwolenia na budowę lub tylko konieczności zgłoszenia niedokończonej inwestycji budowlanej.

Legalizująca budowy wymagającej pozwolenia budowlanego

Zgodnie z nowym Prawem Budowlanym w terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia o wstrzymaniu budowy inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego może złożyć wniosek o jego legalizację.

Jeżeli inwertor zdecydował się o złożenie wniosku o legalizację to organ nadzoru budowlanego nakłada, w drodze postanowienia, nakłada obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych w terminie nie krótszym niż 60 dni od dnia doręczenia tego postanowienia, zgodnie z art. 48b ust 1 znowelizowanej ustawy Prawo budowlane.

W sytuacji, gdy procedurze legalizującej podlega obiekt budowlany, który wymaga pozwolenia na budowę lub w przypadku budowy obiektów określonych w art. 29 ust. 1 pkt 1–3 czyli:

  • wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;
  • sieci: elektroenergetycznych obejmujących napięcie znamionowe nie wyższe niż 1 kV; wodociągowych, kanalizacyjnych; cieplnych oraz gazowych o ciśnieniu roboczym nie wyższym niż 0,5 MPa;
  • wolno stojących parterowych budynków stacji transformatorowych i kontenerowych stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 m2;

Wtedy wymagane są następują dokumenty niezbędne do legalizacji takiej budowy:

  • zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami: obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego lub uchwał w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej;
  • 2  egzemplarze projektu technicznego oraz dokumenty, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 1, 2 i 4, czyli:

- trzy egzemplarze projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopiami tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów

- oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;

- w przypadku obiektów zakładów górniczych oraz obiektów usytuowanych na terenach zamkniętych i terenach, o których mowa w art. 82 ust. 3 pkt 1, postanowienie o uzgodnieniu z organem administracji architektoniczno-budowlanej, o którym mowa w art. 82 ust. 2, projektowanych rozwiązań w zakresie:

  a) linii zabudowy oraz elewacji obiektów budowlanych projektowanych od strony dróg, ulic, placów i innych miejsc publicznych,

b) przebiegu i charakterystyki technicznej dróg, linii komunikacyjnych oraz sieci uzbrojenia terenu, wyprowadzonych poza granice terenu zamkniętego, portów morskich i przystani morskich, a także podłączeń tych obiektów do sieci użytku publicznego.

Legalizacja budowy wymagającej tylko zgłoszenia

W sytuacji, gdy inwestor chce zalegalizować budowę, którą przed rozpoczęciem budowy trzeba było tylko zgłosić stosownemu urzędowi ( i nie jest to obiekt wymieniony w art. 29 ust. 1 pkt 1-3 ustawy Prawo budowlane), wtedy niezbędne jest dostarczenie nadzorowi budowlanemu następujących dokumentów:

  • zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego lub uchwał w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej;
  •  oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2; czyli złożenie oświadczenia, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
  • projekt zagospodarowania działki lub terenu.

Legalizacja już istniejących obiektów bez opłat

Zupełnie inne zasady, co do legalizacji stosuje się do już do inwestycji budowlanych których budowa zakończyła się co najmniej 20 lat temu. 

Zgodnie z przepisami obowiązującymi przed 19 września br., legalizacja takich obiektów wzniesionych bez pozwolenia odbywała się tylko i wyłącznie, gdy były one wzniesione zgodnie z planem zagospodarowania lub warunkami zabudowy. I wymagało uiszczenia opłaty legalizacyjnej sięgającej od kilku do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Od 19 września br.,  obowiązują  nowe przepisy, według których bezpłatna legalizacja samowoli budowlanej  obejmuje stare budynki, których realizacja została zakończona przynajmniej 20 lat temu.

Dodatkowo do bezpłatnej legalizacji starej samowoli budowlanej niezbędne jest przedłożenie dodatkowych dokumentów:

  • ekspertyzy technicznej określającej czy dany budynek jest bezpieczny w użytkowaniu;
  • geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej;
  • oświadczenia o terminie zakończenia budowy;
  • oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Nowe prawo budowlane wyeliminowało też konieczność uiszczenia opłaty legalizacyjnej, jednak tylko w określonych przypadkach. W tym wypadku decyzja będzie opierać się na ekspertyzie technicznej, z której ma jasno wynikać, że nielegalnie wybudowany obiekt jest sprawny i nie stwarza zagrożenia dla życia oraz zdrowia użytkujących go ludzi. Wtedy nie trzeba będzie uiszczać opłaty legalizacyjnej.

Rola organu nadzoru budowlanego zostanie zminimalizowania do weryfikacji prawidłowości i kompletności przedłożonych dokumentów.

Ponadto organ nadzoru budowlanego będzie też określał, czy dany obiekt nielegalnie wybudowany nie był wcześniej przedmiotem postępowania w nadzorze budowlanym.

Jakie obiekty budowlane nie obejmuje nowa procedura legalizacji?

Jeżeli, jednak organ nadzoru budowlanego stwierdzi, że już było lub jest prowadzone postępowanie legalizacyjne lub inwestor otrzymał wcześniej zawiadomienie o konieczności przeprowadzenia rozbiórki danego obiektu budowlanego to w nie będzie on mógł ubiegać się o uproszczoną i bezpłatną legalizację samowoli budowlanej.

Przy czym inwestor może złożyć wniosek o wszczęcie uproszczonej procedury, zaś wycofać wniosek „standardowy”. W ten sposób jego budynek może być objęty bezpłatną procedurą legalizacyjną (jeżeli budowa jego obiektu oficjalnie zakończyła się co najmniej 20 lat temu i przedłożył odpowiednie dokumenty).

Takie rozwiązanie będzie  skuteczne tylko i wyłącznie, gdy właściciel obiektu budowlanego jeszcze nie zapłacił opłaty legalizacyjnej.

Uproszczona procedura legalizacji samowoli nie obejmie więc mieszkań, domów, garaży czy innych budynków, których budowa nie zakończyła się co najmniej 20 lat temu.