Jak mówi art. 2a. 1. Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, każdy rolnik może nabyć nieruchomość rolną bez względu na jej położenie. Może nawet ją nabyć poza miejscem swojego zamieszkania, np. w innym województwie. 

Oczywiście jak określa art. 2a. 2. powyższej Ustawy nieruchomości rolne wchodzące w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekroczyć powierzchni 300 ha użytków rolnych.

To, że rolnik indywidualny ma prawo zakupu gruntów rolnych poza terenem jego gminy nie jest jednoznaczne z prawem do pierwokupu, czyli że ma prawo do pierwszeństwa nabycia takich nieruchomości rolnych.

Komu przysługuje prawo pierwokupu do gruntów rolnych z innej gminy?

Zgodnie z art.3. ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej (przez osobę inną niż Agencja Rolna)  to w pierwszej kolejności dzierżawcy tej nieruchomości przysługuje prawo pierwokupu. 

Jednak, aby dzierżawca nieruchomości rolnej (którą właściciel chce sprzedać) mógł w pierwszej kolejności wykupić muszą być spełnione następujące przesłanki:

  • umowa dzierżawy musiała zostać zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną, czyli data ta musi być poświadczona urzędowo (nie wystarczające jest aby zawarta była ustnie lub spisana pisemnie między właścicielem nieruchomości i dzierżawcą);
  • umowa dzierżawy powinna być wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od daty pewnej określającej dzień kiedy dokonano czynności prawnej (zawarcia umowy);
  • nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego
    dzierżawcy.

Jak dokładnie precyzuje art. 3 ust. 7 Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego:

Prawo pierwokupu, o którym mowa w ust. 4, nie przysługuje (KOWR-owi przyp. red.), jeżeli w wyniku nabycia nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie większej niż określona w art. 5 ust. 1 pkt 2, a nabywana nieruchomość rolna jest położona w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie graniczącej z jego gminą.

Jak określa powyższe przepisy, aby rolnikowi indywidualny przysługiwało prawo pierwokupu gruntu rolnego muszą być spełnione 4 ważne przesłanki:

  • musi być dzierżawcą sprzedawanej nieruchomości rolnej przez co najmniej 3 lata, a umowa dzierżawy musi być poświadczona urzędowo;
  • dzięki nabyciu gruntów rolnych następuje powiększenie rolnego gospodarstwa rodzinnego (dzierżawcy);
  • nabywana nieruchomość jest położona w gminie, gdzie mieszka nabywca lub przynajmniej w gminie graniczącej z jego gminą;
  • nabycie gruntów nie może doprowadzić do przekroczenia 300 ha gospodarstw rolnego.

Jeżeli więc zakupywana nieruchomość rolna nie była przez niego dzierżawiona przez 3 lata i jest położona w sąsiadującej gminie i nie powiększa jego gospodarstwa rodzinnego, w takiej sytuacji rolnik nie ma prawa pierwokupu takich gruntów rolnych.

Kto wtedy ma prawo pierwokupu powyższej nieruchomości?

Zgodnie z art. 3. ust. 5 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, jeżeli nie ma dzierżawcy spełniającego powyższe wymagania prawo pierwokupu przysługuje w następnej kolejności poniższym podmiotom (jeżeli chcą nabyć tę nieruchomość:

  • jednostce samorządu terytorialnego,
  • Skarbowi Państwa, 
  • spółce, o której mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. ca,
  • spółce kapitałowa lub grupa kapitałowa, o których mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. cb,
  • osobie bliskiej zbywcy,
  • Spółka Celowa, o której mowa w ustawie z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym,
  • spółdzielnia produkcji rolnej, o której mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. h,
  • członek spółdzielni produkcji rolnej, o którym mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. i.

Jak określa art. 3 ust. 4. Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w przypadku braku powyższych uprawnionych do pierwokupu sprzedawanej nieruchomości rolnej, (określonych w art. 3.ust. 1 oraz art. 3 ust. 5 powyższej ustawy) to Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa  (KOWR) przysługuje prawo pierwokupu. Dzierżawcy lub współwłaścicielowi (sobom

"W przypadku braku uprawnionego do pierwokupu, o którym mowa
w ust. 1, albo niewykonania przez niego tego prawa, prawo pierwokupu
przysługuje z mocy ustawy Krajowemu Ośrodkowi działającemu na rzecz Skarbu Państwa."

W takiej sytuacji notariusz sporządza warunkową umowę sprzedaży i  przesyła ją do KOWR.

Jeżeli pracownicy KOWR nie złożą w terminie 1 miesiąca oświadczenia o skorzystaniu z pierwokupu przez KOWR oznacza to możliwość zawarcia umowy notarialnej przenoszącej własność.