Minister rolnictwa i rozwoju wsi przygotował projekt ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, który zmienia w sumie siedem ustaw. Jak wyjaśnił minister, to pozwoli na skuteczne realizowanie zadań związanych z gospodarowaniem Zasobem Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz usprawni obrót nieruchomościami rolnymi na rynku prywatnym.

Zarządzanie nieruchomościami rolnymi - jakie będzie zakres zmian? 

Najważniejsze zmiany dotyczą ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. W uzasadnieniu do projektu minister rolnictwa wyjaśnił, że przedstawione propozycje legislacyjne są efektem stałego monitoringu funkcjonowania przepisów tej ustawy oraz ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. 

Obserwacja praktyki dała wnioski, że konieczna jest zmiana tychże, bowiem zmieniająca się rzeczywistość gospodarcza w rolnictwie znacznie wyprzedziła obowiązujące rozwiązania prawne oraz potrzeba jest uwzględnienia przyszłych zdarzeń, jak. np. rozwój zielonej energii poprzez inwestycje w farmy wiatrowe. 

W efekcie przepisy w zakresie obrotu nieruchomościami rolnymi (znajdującymi się w zasobie Skarbu Państwa) nie przystają do rzeczywistych potrzeb rolnictwa jak i efektywnego systemu zarządzania nimi. Poniżej opis najważniejszych zmian.

Znalazłeś ciekawą nieruchomość? Sprawdź jak możesz ją sfinansować

1. Będzie słownik pojęć
Projekt wprowadza tzw. definicje ustawowe. Obecnie poza terminem „państwowych przedsiębiorstw gospodarki rolnej” ustawa nie zawiera żadnej legalnej definicji instytucji prawnej z zakresu przedmiotowego ustawy. Projekt definiuje następujące pojęcia: gospodarstwo rodzinne, rolnik indywidualny, osoba posiadająca kwalifikacje rolnicze, osoba bliska, osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego.

2. Szerszy katalog nieruchomości wyłączonych
Projekt rozszerza katalog nieruchomości wyłączonych spod działania podstawowej zasady gospodarowania nieruchomościami rolnymi Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, tj. że są one rozdysponowywane, w pierwszej kolejności, w drodze wydzierżawienia albo sprzedaży na powiększenie lub utworzenie gospodarstw rodzinnych.

3. Nieodpłatnie przekazanie gruntów Państwowemu Gospodarstwu Leśnemu Lasy Państwowe
Projekt zawiera przepis umożliwiającemy Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (KOWR) przekazywanie, w drodze umowy, Lasom Państwowym gruntów (dotychczas grunty przekazywane były Lasom Państwowym w drodze decyzji administracyjnej wydawanej przez właściwego starostę, na wniosek Krajowego Ośrodka) z przeznaczeniem na lasy oraz rozszerzenie takiej możliwości o grunty przeznaczane na potrzeby gospodarki leśnej, na których nie jest możliwe prowadzenie racjonalnej gospodarki rolnej.

4. Zmiana charakteru nieruchomości
Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR) będzie mógł dokonać zamiany nieruchomości wchodzącej w skład Zasobu na nieruchomość niewchodzącą w skład Zasobu. Projekt wylicza dokładnie sytuacje w jakich będzie mogło do tego dojść, np. jeżeli w wyniku tej zamiany ulegnie likwidacji gospodarstwo rolne stanowiące własność rolnika co najmniej przez 5 lat, położone na terenie województw, w których średnia powierzchnia indywidualnego gospodarstwa rolnego jest mniejsza niż 5 ha, i zostanie utworzone przez tego rolnika gospodarstwo rolne.

5. Ujednolicenie dokumentów planistycznych
Projekt ujednolica przepisy w zakresie dotyczącym rodzajów dokumentów planistycznych, które są powoływane w ustawie, w oparciu o które ustala się charakter nieruchomości (np. czy jest to nieruchomość rolna, czy też o charakterze nierolnym). Jak wyjaśnił w uzasadnieniu minister rolnictwa zmieniane przepisy nie uwzględniały dotychczas takich dokumentów planistycznych jak miejscowy plan rewitalizacji, miejscowy plan odbudowy czy decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

6. Wykazy nieruchomości w siedzibach oddziałów terenowych KOWR
Projekt wprowadza obowiązek ogłoszenia przez KOWR wykazu nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa przeznaczonych do sprzedaży – również w siedzibie właściwego oddziału terenowego KOWR.

7. Dłużnik KOWR może dalej działać
W projekcie ustawy minister rolnictwa zapisał dalszą i nieprzerwaną możliwości prowadzenia działalności rolniczej przez podmioty, które są dłużnikami KOWR w obliczu panującej w rolnictwie, trudnej sytuacji spowodowanej wystąpieniem m.in. suszy. W jej wyniku możliwy jest spadek opłacalności produkcji rolnej oraz wystąpienie wzrostu poziomu bezrobocia na obszarach wiejskich. Zaproponowane zmiany przyczynią się do zmniejszenia obciążeń finansowych podmiotów prowadzących działalność rolniczą, a w konsekwencji pozwolą na utrzymanie miejsc pracy i związanej z tym płynności finansowej, niezbędnej w prowadzonej przez nich działalności w okresie narażenia na straty ekonomiczne spowodowane m.in. skutkami suszy.

8. Nabywana nieruchomość rolna ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej
Projekt jednoznacznie rozstrzyga, że jeżeli nabywana przez dzierżawcę, w drodze pierwszeństwa w nabyciu, nieruchomość rolna ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej, to wystarczające jest, gdy to pierwszeństwo przysługuje jednemu z małżonków.

9. Wyłączenie obowiązków umowy sprzedaży nieruchomości rolnej zbywanej na zasadach określonych w art. 29 ust. 1 i 3b lub art. 31 ust. 2
Projekt przewiduje wyłączenie stosowania postanowień wynikających z art. 29a ust. 1 (tj. zobowiązania w umowie nabywcy nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa do nieprzenoszenia własności nieruchomości nabytej z Zasobu przez okres 15 lat od dnia nabycia nieruchomości oraz do prowadzenia działalności rolniczej na niej w tym okresie, a w przypadku osób fizycznych do osobistego prowadzenia tej działalności, nieustanawiania w tym okresie hipoteki na nieruchomości nabytej z Zasobu na rzecz innych podmiotów niż Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, zapłaty kwoty w wysokości 40% ceny sprzedaży w przypadku niedotrzymania przez nabywcę nieruchomości któregokolwiek z ww. zobowiązań albo złożenia nieprawdziwego oświadczenia o pochodzeniu środków finansowych na nabycie nieruchomości z Zasobu oraz obowiązku oświadczenia, że nabywca nie zawarł umowy przedwstępnej na zbycie tej nieruchomości), w przypadku sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa przewidzianych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, miejscowym planie rewitalizacji, miejscowym planie odbudowy, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy na cele inne niż rolne.

10. Prawa dla bezumownego użytkownika
Projekt przewiduje przepis, który umożliwi osobom, które władały nieruchomościami Zasobu bez tytułu prawnego i mimo wezwania Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa nieruchomości tych nie opuściły (oraz podmiotom, w których są wspólnikami bądź w organach których uczestniczą takie osoby) wzięcie udziału w przetargach organizowanych przez Krajowy Ośrodek. Warunkiem udziału w przetargu przewidzianym w tym przepisie będzie jednak upływ 5 lat od dnia, w którym dana nieruchomość została opuszczona przez bezumownego użytkownika. Jak podkreślono w uzasadnieniu do projektu ustawy w praktyce zdarza się, że pomimo upływu znacznego czasu od dnia opuszczenia danej nieruchomości przez bezumownego użytkownika, nie ma on możliwości udziału w przetargu, a zdarza się, że na danym obszarze dany podmiot jest jedynym zainteresowanym gospodarowaniem danym nieruchomości. Sankcja ta nie powinna mieć charakteru dożywotniego bowiem często może uniemożliwić danemu podmiotowi dalsze rozwijanie gospodarstwa rolnego.

11. Dzielnie umów dzierżawy
Projekt przewiduje możliwość „dzielenia” umów dzierżawy wśród członków najbliższej rodziny dzierżawcy, za zgodą KOWR-u. W praktyce ma to wyglądać następująco. Jak wyjaśniono w uzasadnieniu do projektu dzierżawca, za zgodą Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, będzie mógł wyłączyć część nieruchomości będącej przedmiotem umowy dzierżawy. W takim wypadku umowa dzierżawy przekształci się w odrębne umowy dzierżawy, a wydzierżawiającym wyłączonej części nieruchomości stanie się osoba bliska dzierżawcy (np. zstępny) wskazana w jego wniosku. Zaproponowany przepis wychodzi naprzeciw postulatom zgłaszanym przez rolników, polegającym na umożliwieniu „dzielenia” umów dzierżawy wśród członków najbliższej rodziny, na co obecnie obowiązujące przepisy nie pozwalają. W praktyce zdarza się, że zstępni dzierżawcy pomimo faktycznej pracy na danej nieruchomości rolnej, nie będą mogli uzyskać statusu rolnika indywidualnego, z uwagi na to, że nie są jej dzierżawcami.

12. Czynsz za grunty Zasobu klasy VI
Projekt przewiduje pobierania przez KOWR czynszu za grunty Zasobu klasy VI wydzierżawianych na cele związane z pozyskiwaniem energii ze źródeł odnawialnych.

13. Zasiedzenie nieruchomości rolnej
W projekcie ustawy proponuje się dokonanie zmian w kodeksie cywilnym w zakresie dotyczącym zasiedzenia. Minister proponuje by uchylić § 3 w art. 172 kodeksu cywilnego, co pozwoli wyeliminować wątpliwości w zakresie osób, które mogą nabyć nieruchomość rolną w wyniku zasiedzenia.