PARTNERZY PORTALU
  • partner portalu farmer.pl
  • partner portalu farmer.pl

Odrolnienie działki krok po kroku

Odrolnienie działki krok po kroku
Przekształcenie gruntu rolnego w działkę budowlaną to procedura, która pozwala nam na budowę nieruchomości na działce, która do tej pory była przeznaczona do prowadzenia produkcji rolnej, fot. Shutterstock

Na działkach rolnych nie jest możliwe wybudowanie budynku mieszkalnego, dlatego też najpierw należy przekształcić status działki z rolnej na budowlaną, tj. przeprowadzić procedurę potocznie zwaną „odrolnieniem”. Po uzyskaniu takiej decyzji możemy ubiegać się o pozwolenie na budowę. Poniżej wskazujemy, jak wyglądają poszczególne etapy wyłączenia działki z produkcji rolnej.



Przekształcenie gruntu rolnego w działkę budowlaną to procedura, która pozwala nam na budowę nieruchomości na działce, która do tej pory była przeznaczona do prowadzenia produkcji rolnej. Ten proces prawny odbywa się w dwóch etapach – pierwszy etap to zmiana przeznaczenia gruntu, a drugi to wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.

Zmiana przeznaczenia gruntu

Etap pierwszy, czyli zmiana przeznaczenia gruntu, odbywa się poprzez wprowadzenie zmian do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (w skrócie MPZP) lub poprzez uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Możemy zatem mieć tutaj do czynienia z dwojakimi sytuacjami, tj. jeżeli działka jest objęta MPZP i w planie tym przeznaczona jest na cele rolne, wówczas należy zmienić plan miejscowy. Jeżeli działka nie jest objęta MPZP, wówczas należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Z powyższego wynika, że rozpoczynając proces odrolnienia działki, wyjściową kwestią jest ustalenie, czy dla danej działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Informacje na ten temat uzyskamy w urzędzie gminy.

Jeżeli według MPZP dany grunt ma przeznaczenie pod zabudowę jednorodzinną, to pierwszy etap procedury jest już dokonany, natomiast jeżeli przeznaczenie w MPZP jest inne (np. obiekty produkcyjne, tereny zielone), to wybudowanie domu jest możliwe jedynie pod warunkiem zmiany MPZP. W przypadku, gdy działka w obowiązującym planie jest przeznaczona na cele rolnicze, należy w pierwszej kolejności złożyć do urzędu miasta lub gminy uzasadniony wniosek o wprowadzenie zmian w obowiązującym planie.

Jeżeli dla nieruchomości, na której chcemy wybudować budynek, nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Wniosek o ustalenie warunków zabudowy również należy złożyć do urzędu miasta lub gminy. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy prowadzi do zmiany przeznaczenia gruntu na cele nierolne – czyli skutek jest taki sam, jak w przypadku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Po uzyskaniu decyzji dotyczącej warunków zabudowy należy przejść do drugiego etapu, a więc do uzyskania zgody na wyłączenie terenu z produkcji rolnej.

Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej

Drugi etap opisywanego postępowania, czyli wyłączanie gruntu z produkcji rolnej, przeprowadzany jest według zasad określonych w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 27 marca 2003 roku (Dz.U.2021.741, tj. z dnia 2021.04.22) oraz Ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych z dnia 3 lutego 1995 r. (Dz.U.2021.1326, tj. z dnia 2021.07.20). Ustawa ta określa bowiem m.in. zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy, przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań.

Pojęcie wyłączenia gruntów z produkcji jest kategorią normatywną zdefiniowaną w art. 4 pkt 11 Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, który przez takie wyłączenie nakazuje rozumieć rozpoczęcie innego użytkowania gruntów niż rolnicze lub leśne. Powyższe oznacza zatem, że wyłączenie gruntów z produkcji jest czynnością faktyczną polegającą na rozpoczęciu innego (niż rolne lub leśne) użytkowania. Wyłączenie takie jest legalne, jeżeli została wydana ostateczna decyzja zezwalająca na wyłączenie.

Należy wskazać, że wyłączenie gruntu rolnego z produkcji często jest jednym z koniecznych warunków uzyskania pozwolenia na budowę, a zarazem rozpoczęcia budowy bądź nierolniczego użytkowania istniejących rolniczych zabudowań. Co istotne, nie w każdym wypadku trzeba uzyskiwać decyzję o wyłączeniu gruntu z produkcji rolniczej. Zależy to od klasy bonitacyjnej gleby, dlatego też w każdym wypadku należy wiedzieć, jaką klasę ma grunt, który chcemy odrolnić. Informacja o klasie gruntu widnieje w ewidencji gruntów i budynków. 

Ważna klasa gleb

Zgodnie bowiem z art. 11 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych: „Wyłączenie z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, a także gruntów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2-10, oraz gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne – może nastąpić po wydaniu decyzji zezwalających na takie wyłączenie”– co oznacza, że w tych przypadkach konieczna jest decyzja zezwalająca na wyłączenie z produkcji rolniczej.

Z kolei uzyskania decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji nie wymagają użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego zaliczone do klas IV-VI. W odniesieniu do tych użytków rolnych wniosek o wyłączenie z produkcji użytków rolnych klas IV-VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego jest wiążący dla organu, co oznacza, że starosta po złożeniu wniosku spełniającego wymagania formalne nie może odmówić wyłączenia, powyższe wynika wprost z art. 11 u.o.g.r i l. Ust. 1 b : „Wniosek o wyłączenie z produkcji użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego jest wiążący, a decyzja ma charakter deklaratoryjny”.

W celu uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntu rolnego z produkcji należy złożyć wniosek do starostwa właściwego dla położenia działki (można skorzystać z gotowych formularzy wniosków dostępnych na stronach internetowych lub w siedzibie urzędu). Wniosek powinien zawierać oznaczenie wnioskodawcy oraz wskazanie celu, na jaki grunt ma być wyłączony z produkcji rolnej (np. budownictwo mieszkaniowe). Do wniosku należy dołączyć ostateczną decyzję o warunkach zabudowy, jeżeli dla działki nie obowiązuje MPZP. Wniosek może złożyć właściciel gruntu, ale również posiadacz samoistny, zarządca lub użytkownik, użytkownik wieczysty i dzierżawca – osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej. Ponadto należy dołączyć projekt zagospodarowania działki z rozliczeniem powierzchni inwestycji w klasach i użytkach, dokument pozwalający określić wartość gruntu podlegającego wyłączeniu oraz wypis z rejestru gruntów.

Wyłączenie przed pozwoleniem

Decyzję o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej wydaje starosta. W decyzji określone są grunty podlegające wyłączeniu z produkcji rolnej, wysokość należności za wyłączenie i kwota pomniejszenia tej należności oraz wysokość opłat rocznych z tytułu wyłączenia. Należy wskazać, iż wydanie decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntów z produkcji następuje przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, a zatem organ właściwy do wydania pozwolenia na budowę nie może udzielić takiego pozwolenia, dopóki inwestor nie uzyska decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntu z produkcji.

Warto mieć świadomość, że w przypadku odrolnienia działki niezgodnie z przepisami Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, tj. w przypadku faktycznego wyłączenia działki rolnej bez wymaganej decyzji starosty i rozpoczęcia innego niż rolnicze użytkowanie gruntu, czy też wyłączenia gruntów nie w ramach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a także mimo braku decyzji zezwalającej, jeżeli taka jest wymagana, można narazić się na dotkliwe sankcje finansowe.  



Podobał się artykuł? Podziel się!
×

WSZYSTKIE KOMENTARZE (0)

PISZESZ DO NAS Z ADRESU IP: 34.228.229.51
Dodając komentarz, oświadczasz, że akceptujesz regulamin forum

KONTAKT24

Widziałeś, słyszałeś coś ważnego? Byłeś świadkiem niecodziennego wydarzenia? Napisz do nas! Opublikujemy, zainterweniujemy, pokażemy całemu światu. Jesteśmy dla Was 24 h na dobę, 7 dni w tygodniu.

DODAJ PLIKI

Kliknij lub przeciągnij pliki z dysku i upuść. Max. rozmiar pliku 4 MB.

Drogi Użytkowniku!

W związku z odwiedzaniem naszych serwisów internetowych możemy przetwarzać Twój adres IP, pliki cookies i podobne dane nt. aktywności lub urządzeń użytkownika. Jeżeli dane te pozwalają zidentyfikować Twoją tożsamość, wówczas będą traktowane dodatkowo jako dane osobowe zgodnie z Rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady 2016/679 (RODO).

Administratora tych danych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz w Polityce Prywatności pod tym linkiem.

Jeżeli korzystasz także z innych usług dostępnych za pośrednictwem naszych serwisów, przetwarzamy też Twoje dane osobowe podane przy zakładaniu konta, rejestracji na eventy, zamawianiu prenumeraty, newslettera, alertów oraz usług online (w tym Strefy Premium, raportów, rankingów lub licencji na przedruki).

Administratorów tych danych osobowych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz również w Polityce Prywatności pod tym linkiem. Dane zbierane na potrzeby różnych usług mogą być przetwarzane w różnych celach, na różnych podstawach oraz przez różnych administratorów danych.

Pamiętaj, że w związku z przetwarzaniem danych osobowych przysługuje Ci szereg gwarancji i praw, a przede wszystkim prawo do odwołania zgody oraz prawo sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych. Prawa te będą przez nas bezwzględnie przestrzegane. Jeżeli więc nie zgadzasz się z naszą oceną niezbędności przetwarzania Twoich danych lub masz inne zastrzeżenia w tym zakresie, koniecznie zgłoś sprzeciw lub prześlij nam swoje zastrzeżenia pod adres odo@ptwp.pl. Wycofanie zgody nie wpływa na zgodność z prawem przetwarzania dokonanego przed jej wycofaniem.

W dowolnym czasie możesz określić warunki przechowywania i dostępu do plików cookies w ustawieniach przeglądarki internetowej.

Jeśli zgadzasz się na wykorzystanie technologii plików cookies wystarczy kliknąć poniższy przycisk „Przejdź do serwisu”.

Zarząd PTWP-ONLINE Sp. z o.o.