Przekształcenie gruntu rolnego w działkę budowlaną to procedura, która pozwala nam na budowę nieruchomości na działce, która do tej pory była przeznaczona do prowadzenia produkcji rolnej. Ten proces prawny odbywa się w dwóch etapach – pierwszy etap to zmiana przeznaczenia gruntu, a drugi to wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.

Zmiana przeznaczenia gruntu

Etap pierwszy, czyli zmiana przeznaczenia gruntu, odbywa się poprzez wprowadzenie zmian do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (w skrócie MPZP) lub poprzez uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Możemy zatem mieć tutaj do czynienia z dwojakimi sytuacjami, tj. jeżeli działka jest objęta MPZP i w planie tym przeznaczona jest na cele rolne, wówczas należy zmienić plan miejscowy. Jeżeli działka nie jest objęta MPZP, wówczas należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Z powyższego wynika, że rozpoczynając proces odrolnienia działki, wyjściową kwestią jest ustalenie, czy dla danej działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Informacje na ten temat uzyskamy w urzędzie gminy.

Jeżeli według MPZP dany grunt ma przeznaczenie pod zabudowę jednorodzinną, to pierwszy etap procedury jest już dokonany, natomiast jeżeli przeznaczenie w MPZP jest inne (np. obiekty produkcyjne, tereny zielone), to wybudowanie domu jest możliwe jedynie pod warunkiem zmiany MPZP. W przypadku, gdy działka w obowiązującym planie jest przeznaczona na cele rolnicze, należy w pierwszej kolejności złożyć do urzędu miasta lub gminy uzasadniony wniosek o wprowadzenie zmian w obowiązującym planie.

Jeżeli dla nieruchomości, na której chcemy wybudować budynek, nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Wniosek o ustalenie warunków zabudowy również należy złożyć do urzędu miasta lub gminy. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy prowadzi do zmiany przeznaczenia gruntu na cele nierolne – czyli skutek jest taki sam, jak w przypadku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Po uzyskaniu decyzji dotyczącej warunków zabudowy należy przejść do drugiego etapu, a więc do uzyskania zgody na wyłączenie terenu z produkcji rolnej.

Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej

Drugi etap opisywanego postępowania, czyli wyłączanie gruntu z produkcji rolnej, przeprowadzany jest według zasad określonych w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 27 marca 2003 roku (Dz.U.2021.741, tj. z dnia 2021.04.22) oraz Ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych z dnia 3 lutego 1995 r. (Dz.U.2021.1326, tj. z dnia 2021.07.20). Ustawa ta określa bowiem m.in. zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy, przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań.

Pojęcie wyłączenia gruntów z produkcji jest kategorią normatywną zdefiniowaną w art. 4 pkt 11 Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, który przez takie wyłączenie nakazuje rozumieć rozpoczęcie innego użytkowania gruntów niż rolnicze lub leśne. Powyższe oznacza zatem, że wyłączenie gruntów z produkcji jest czynnością faktyczną polegającą na rozpoczęciu innego (niż rolne lub leśne) użytkowania. Wyłączenie takie jest legalne, jeżeli została wydana ostateczna decyzja zezwalająca na wyłączenie.

Należy wskazać, że wyłączenie gruntu rolnego z produkcji często jest jednym z koniecznych warunków uzyskania pozwolenia na budowę, a zarazem rozpoczęcia budowy bądź nierolniczego użytkowania istniejących rolniczych zabudowań. Co istotne, nie w każdym wypadku trzeba uzyskiwać decyzję o wyłączeniu gruntu z produkcji rolniczej. Zależy to od klasy bonitacyjnej gleby, dlatego też w każdym wypadku należy wiedzieć, jaką klasę ma grunt, który chcemy odrolnić. Informacja o klasie gruntu widnieje w ewidencji gruntów i budynków. 

Ważna klasa gleb

Zgodnie bowiem z art. 11 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych: „Wyłączenie z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, a także gruntów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2-10, oraz gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne – może nastąpić po wydaniu decyzji zezwalających na takie wyłączenie”– co oznacza, że w tych przypadkach konieczna jest decyzja zezwalająca na wyłączenie z produkcji rolniczej.

Z kolei uzyskania decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji nie wymagają użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego zaliczone do klas IV-VI. W odniesieniu do tych użytków rolnych wniosek o wyłączenie z produkcji użytków rolnych klas IV-VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego jest wiążący dla organu, co oznacza, że starosta po złożeniu wniosku spełniającego wymagania formalne nie może odmówić wyłączenia, powyższe wynika wprost z art. 11 u.o.g.r i l. Ust. 1 b : „Wniosek o wyłączenie z produkcji użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego jest wiążący, a decyzja ma charakter deklaratoryjny”.

W celu uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntu rolnego z produkcji należy złożyć wniosek do starostwa właściwego dla położenia działki (można skorzystać z gotowych formularzy wniosków dostępnych na stronach internetowych lub w siedzibie urzędu). Wniosek powinien zawierać oznaczenie wnioskodawcy oraz wskazanie celu, na jaki grunt ma być wyłączony z produkcji rolnej (np. budownictwo mieszkaniowe). Do wniosku należy dołączyć ostateczną decyzję o warunkach zabudowy, jeżeli dla działki nie obowiązuje MPZP. Wniosek może złożyć właściciel gruntu, ale również posiadacz samoistny, zarządca lub użytkownik, użytkownik wieczysty i dzierżawca – osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej. Ponadto należy dołączyć projekt zagospodarowania działki z rozliczeniem powierzchni inwestycji w klasach i użytkach, dokument pozwalający określić wartość gruntu podlegającego wyłączeniu oraz wypis z rejestru gruntów.

Wyłączenie przed pozwoleniem

Decyzję o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej wydaje starosta. W decyzji określone są grunty podlegające wyłączeniu z produkcji rolnej, wysokość należności za wyłączenie i kwota pomniejszenia tej należności oraz wysokość opłat rocznych z tytułu wyłączenia. Należy wskazać, iż wydanie decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntów z produkcji następuje przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, a zatem organ właściwy do wydania pozwolenia na budowę nie może udzielić takiego pozwolenia, dopóki inwestor nie uzyska decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntu z produkcji.

Warto mieć świadomość, że w przypadku odrolnienia działki niezgodnie z przepisami Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, tj. w przypadku faktycznego wyłączenia działki rolnej bez wymaganej decyzji starosty i rozpoczęcia innego niż rolnicze użytkowanie gruntu, czy też wyłączenia gruntów nie w ramach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a także mimo braku decyzji zezwalającej, jeżeli taka jest wymagana, można narazić się na dotkliwe sankcje finansowe.