PARTNERZY PORTALU
  • partner portalu farmer.pl
  • partner portalu farmer.pl

Sprzedaż działki z budynkiem do rozbiórki

Sprzedaż działki z budynkiem do rozbiórki
Fot. Shutterstock

W obrocie nieruchomościami często zdarza się tak, że przedmiotem transakcji jest grunt, na którym posadowione są budynki przeznaczone do rozbiórki. Choć nie stanowią one wartości ani dla sprzedającego, ani dla nabywcy, nie znaczy to jeszcze, że ich istnienie można zignorować.



Sytuacje, gdy przedmiotem sprzedaży jest działka ze starymi naniesieniami, które dla zbywającego nie przedstawiają żadnej wartości, a dla nabywcy stanowią jedynie zbędny kłopot, nie należą do rzadkości. Rudera do rozbiórki nie zwiększa wartości nieruchomości, bo kupujący musi potem ponieść koszty i stracić czas, by ją rozebrać lub zburzyć. Sprzedający nie zyskuje (a raczej traci), skoro nabywca zainteresowany jest wyłącznie gruntem. Czy jednak fakt, iż ekonomiczny sens takiej transakcji sprowadza się tylko do sprzedaży/zakupu działki, stanowi przesłankę, by móc istnienie takiej ruiny do wyburzenia pominąć w umowie notarialnej? Niestety nie.

Pierwszy powód to obowiązujące przepisy Prawa budowlanego, w świetle których budynek w złym stanie technicznym nie przestaje być budynkiem. Według zapisanej we wspomnianej ustawie definicji, za budynek uznać należy każdy obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiadający fundamenty i dach. Nieważne więc, ile ma lat, kiedy był ostatnio użytkowany i na ile jest zdewastowany. Skoro ma fundamenty, mury i dach, to w świetle prawa wciąż jest budynkiem, a sprzedawaną działkę należy traktować jako zabudowaną.

Mimo że sens ekonomiczny transakcji sprowadza się do obrotu gruntem – bo właściciel faktycznie sprzedaje jedynie działkę, którą inwestor po wyburzeniu starych naniesień chce wykorzystać na nowe cele, pomijanie obiektu do rozbiórki w akcie notarialnym przenoszącym własność nieruchomości jest błędem, który rodzi prawne i podatkowe konsekwencje. Uregulowania w tym zakresie mogą być niekorzystne dla „vatowców” kupujących działki zabudowane ruinami bez wartości.

Zgodnie z przepisami ustawy o podatku od towarów i usług (art. 29a ust. 8), w przypadku dostawy budynków (lub budowli trwale związanych z gruntem) z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, a VAT uzależniony jest od statusu budynku. Możliwe zaś do zastosowania zwolnienie przedmiotowe danego budynku z podatku VAT rozciąga się na grunt. Sprzedaż zabudowanej działki w świetle przepisów podatkowych to jedna transakcja, przy której obowiązuje stawka VAT wskazana dla dostawy budynku. U inwestora pojawia się więc spora kwota wydatku objętego zwolnieniem z VAT nie dająca prawa do odliczenia.

Ani dla urzędu skarbowego, ani też sądu administracyjnego nie jest istotny rzeczywisty sens ekonomiczny zawartej przez strony transakcji, ani też intencje stron umowy. Sądy orzekały tu na niekorzyść nabywców. Dowodzi tego choćby wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 lipca 2013 r. (sygn. akt I FSK 1436/13). W rozpatrywanej sprawie nabywca zakupił działki zabudowane budynkami do rozbiórki, które nie zostały ujęte ani w umowie przedwstępnej, ani też w akcie notarialnym, ponieważ w mniemaniu obu stron nie przedstawiały one wartości. Nabywca otrzymał fakturę VAT ZW (zwolnioną z opodatkowania), ze względu na podlegające zwolnieniu z VAT budynki. Izba skarbowa tego nie zakwestionowała. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie orzekł zaś, że przedmiotem transakcji była tu jedynie działka pod zabudowę, skoro istniejące naniesienia nie stanowiły żadnej wartości. Najwyższy Sąd Administracyjny był jednak innego zdania. Orzekł, że subiektywny cel transakcji nie może przesłaniać stanu faktycznego, a skoro działka w chwili sprzedaży była zabudowana, to transakcja dotyczyła dostawy zabudowanego gruntu.

W podobnym duchu sporną sprawę rozstrzygnął Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu. W analizowanym przypadku strony złożyły w akcie notarialnym oświadczenia, z których wynikało, że posadowione na działce budowle nie przedstawiają wartości i zostaną wyburzone, a przedmiotem zawieranej umowy jest wyłącznie grunt. Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z 25 kwietnia 2014 r. (sygn. ILPP1/443-32/14-8/NS) uznał jednak, że sam zamiar dokonania rozbiórki nie jest tu wystarczający i nie można uznać, że budynek w chwili transakcji nie istniał.

Ta sama Dyrekcja Izby Skarbowej w Poznaniu uznała jednak inną, podobną transakcję za prawidłową. Wynikało to stąd, że właściciel zbywanej nieruchomości postarał się przed zawarciem umowy sprzedaży o pozwolenie na rozbiórkę i dysponował dziennikiem robót oraz zabezpieczył teren na czas prac zgodnie z przepisami. W interpretacji z 13 listopada 2009 r. (sygn. ILPP2/443-1085/09-2/AD) organ skarbowy stwierdził, że w sensie prawnym rozbiórka budynku już się rozpoczęła, a więc sprzedaż gruntu z tym budynkiem można uznać za dostawę terenu niezbudowanego.

Wymienione rozstrzygnięcia jasno ukazują, że w świetle przepisów podatkowych nieważny jest ani stan techniczny budowli, ani też deklaracje stron, czy zamiary nabywcy, aby budynek do rozbiórki pominąć w umowie sprzedaży. Przedmiotem umowy będzie jedynie grunt tylko wówczas, gdy proces rozbiórki czy wyburzenia będzie rozpoczęty i da się udokumentować.

W tym duchu rozstrzygał również Trybunał Sprawiedliwości UE, który zajął stanowisko w tej kwestii w wyroku z 19 listopada 2009 r. Trybunał rozpatrzył sprawę nabywcy działek zabudowanych obiektami do rozbiórki, który uzgodnił wcześniej ze sprzedającym, że ten uzyska pozwolenie na rozbiórkę i podpisze umowę z wykonawcą robót. Nabywca miał pokryć koszty rozbiórki, które dopisane zostały do wartości działki. Gdy strony podpisywały umowę, zbywca miał już pozwolenia, a wykonawca przejął plac robót. Wbrew wcześniejszej ocenie sądów krajowych, Trybunał uznał, że celem transakcji było dokonanie dostawy działki pod zabudowę, a nie osobno nabycie zabudowanej działki i usługi rozbiórki. Budynek w kontekście VAT uznał więc za nieistniejący.

O dostawie gruntu niezabudowanego możemy więc mówić tylko wtedy, gdy rozbiórka zostanie rozpoczęta przed dokonaniem sprzedaży nieruchomości.



Podobał się artykuł? Podziel się!
×

WSZYSTKIE KOMENTARZE (0)

PISZESZ DO NAS Z ADRESU IP: 54.211.101.93
Dodając komentarz, oświadczasz, że akceptujesz regulamin forum

KONTAKT24

Widziałeś, słyszałeś coś ważnego? Byłeś świadkiem niecodziennego wydarzenia? Napisz do nas! Opublikujemy, zainterweniujemy, pokażemy całemu światu. Jesteśmy dla Was 24 h na dobę, 7 dni w tygodniu.

DODAJ PLIKI

Kliknij lub przeciągnij pliki z dysku i upuść. Max. rozmiar pliku 4 MB.

Drogi Użytkowniku!

W związku z odwiedzaniem naszych serwisów internetowych możemy przetwarzać Twój adres IP, pliki cookies i podobne dane nt. aktywności lub urządzeń użytkownika. Jeżeli dane te pozwalają zidentyfikować Twoją tożsamość, wówczas będą traktowane dodatkowo jako dane osobowe zgodnie z Rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady 2016/679 (RODO).

Administratora tych danych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz w Polityce Prywatności pod tym linkiem.

Jeżeli korzystasz także z innych usług dostępnych za pośrednictwem naszych serwisów, przetwarzamy też Twoje dane osobowe podane przy zakładaniu konta, rejestracji na eventy, zamawianiu prenumeraty, newslettera, alertów oraz usług online (w tym Strefy Premium, raportów, rankingów lub licencji na przedruki).

Administratorów tych danych osobowych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz również w Polityce Prywatności pod tym linkiem. Dane zbierane na potrzeby różnych usług mogą być przetwarzane w różnych celach, na różnych podstawach oraz przez różnych administratorów danych.

Pamiętaj, że w związku z przetwarzaniem danych osobowych przysługuje Ci szereg gwarancji i praw, a przede wszystkim prawo do odwołania zgody oraz prawo sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych. Prawa te będą przez nas bezwzględnie przestrzegane. Jeżeli więc nie zgadzasz się z naszą oceną niezbędności przetwarzania Twoich danych lub masz inne zastrzeżenia w tym zakresie, koniecznie zgłoś sprzeciw lub prześlij nam swoje zastrzeżenia pod adres odo@ptwp.pl. Wycofanie zgody nie wpływa na zgodność z prawem przetwarzania dokonanego przed jej wycofaniem.

W dowolnym czasie możesz określić warunki przechowywania i dostępu do plików cookies w ustawieniach przeglądarki internetowej.

Jeśli zgadzasz się na wykorzystanie technologii plików cookies wystarczy kliknąć poniższy przycisk „Przejdź do serwisu”.

Zarząd PTWP-ONLINE Sp. z o.o.