Rolnik zamierzający podarować gospodarstwo rolne swoim bliskim, który dalej chce zamieszkiwać w tym gospodarstwie i uzyskiwać pomoc od osób tam zamieszkujących powinien odpowiednio zabezpieczyć się, aby rzeczywiście osiągnąć taki skutek. Trzeba zatem zdecydować się na odpowiednią formę prawną uregulowania jego praw – czy to zawarcie umowy o dożywocie, umowy darowizny lub ustanowienie służebności mieszkania. Wszystkie te instytucje prawne różnią się w swoich skutkach. Poniżej przedstawiamy konsekwencje prawne związane z zawarciem umowy o dożywocie.

UMOWA DOŻYWOCIA

Istota umowy dożywocia sprowadza się dotego, że w zamian za przeniesienie własnościnieruchomości jej nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, czyli innymi słowy – w zamian za przeka-zanie gospodarstwa rolnego rolnik ma mieć zapewniony dach nad głową oraz opiekę.

W tego rodzaju umowie strony umowy mogą dowolnie ukształtować zakres obowiązków nabywcy nieruchomości (zwanego zobowiązanym) wobec dotychczasowego właściciela nieruchomości (zwanego dożywot-nikiem), przy czym obowiązki te mieścić się muszą w pojęciu „dożywotniego utrzymania”. 

W przypadku gdyby strony nie sprecyzowały w umowie zakresu wzajemnych obowiązków, zobowiązany powinien przyjąć dożywotnika jako domownika, dostarczyć mu wyżywienie, ubranie, mieszkanie, światło i opał, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w choro-bie, zawiezienie i przywiezienie do i od lekarza oraz sprawić własnym kosztem pogrzeb, odpo-wiadający zwyczajom miejscowym. Możliwym jest również, aby dożywociem objęta została osoba bliska zbywcy – niebędąca właścicielem nieruchomości, przy czym o tym, kto jest oso-bą bliską zbywcy, decydować będą okoliczności konkretnej sprawy, np. mogą to być członkowie najbliższej rodziny lub też konkubenci. Możeteż być tak, że dożywotnikiem będzie wyłącznieosoba bliska zbywcy, a nie sam rolnik będący zbywcą nieruchomości.

Z istoty tej umowy wynika, że zakres świadczeń nabywcy nieruchomości wskazuje na dążenie do kompleksowego zapewnienia dożywotnikowi środków utrzymania, jak też wskazuje na to, że strony umowy powinny ze sobą przebywać w bliskich stosunkach osobistych.

Z uwagi na to, że w wyniku zawarcia takiej umowy dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości – czyli do zmiany jej właściciela, umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności takiej umowy, w razie braku zachowania tej formy. Poprzez ujawnienie prawa dożywocia w księdze wieczystej, materialnoprawne skutki wpisu polegają na przekształceniu w prawo, które mogą być dochodzone także przeciwko każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości ze skutkiem takim, iż w wypadku odłączenia części nieruchomości do innej księgi wieczystej, zostanie ona współobciążona ujawnionym w księdze macierzystej prawem. Dlatego też dłużnikiem dożywotnika jest każdoczesny właściciel nieruchomości. Szczegółowe uregulowania dotyczące umowy dożywocia zawarte są w art. 908 – 916 kodeksu cywilnego.

ZMIANA UMOWY DOŻYWOCIA

Biorąc pod uwagę, że specyfiką umowy dożywo-cia jest pozostawanie przez strony w bezpośred-niej styczności (zwłaszcza, gdy w umowie prze-widziano obowiązek przyjęcia dożywotnika jakodomownika nabywcy nieruchomości) i utrzy-mywanie ze sobą kontaktu w celu realizowania postanowień umownych, należy przyjrzeć się również możliwościom modyfikacji umowy łączącej strony w takich wypadkach. Często zdarza się bowiem tak, że relacje pomiędzy strona-mi ulegają z biegiem czasu zmianie i mogą się wytworzyć między nimi takie stosunki czy też sytuacje konfliktowe, że trudno jest wymagać, aby strony dalej pozostawały ze sobą w bliskiejstyczności. Stąd ustawodawca przewidział moż-liwość sądowej zmiany albo rozwiązania stosunku zobowiązaniowego łączącego strony. Warto też wskazać, że strony mają możliwość zmiany łączącej ich umowy w drodze umowy poza są-dem, jednak często w przypadku konfliktowej sytuacji i niemożności osiągnięcia porozumie-nia, ostatecznym rozwiązaniem pozostaje drogasądowa. Należy pamiętać, że zasadniczo w każ-dym wypadku należy przed wszczęciem sprawy na drodze sądowej należy podjąć próbę pozasądowego zakończenia sprawy i polubownego jej załatwienia (Komentarz do art. 913 KC T. III red. Gutowski 2019, wyd. 2/Mularski).

ZAMIANA DOŻYWOCIA NA RENTĘ

Przepis art. 913 k.c. pozwala stronom umowy dożywocia na zmianę lub rozwiązanie umowy w szczególnych okolicznościach i jest istotnym odstępstwem od zasady pacta sunt servanda – czyli od tego, że umów należy dotrzymywać. Jak wynika z brzmienia artykułu przesłanką wystąpienia z żądaniem zamiany dożywociana dożywotnią rentę jest wytworzenie się między dożywotnikiem a zobowiązanym takich stosunków, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności. W takim wypadku każdej ze stron przysługuje uprawnienie do wystąpienia do sądu z żądaniem zmiany wszystkich lubniektórych uprawnień objętych treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę, odpowiadającą wartości uprawnień. Takie rozwiązanie zmierza zasadniczo do ograniczenia kontaktów pomiędzy stronami i zastąpienia ich odpowiednim świadczeniem rentowym. Ocenazaistniałych zmian i ich wpływu na wzajemne relacje stron umowy należy do sądu, przy czymnie bez znaczenia będzie też uwzględnienie interesów osobistych obu stron, dożywotnika i obciążonego dożywociem.

Zakres koniecznych zmian dotyczących zamiany świadczeń z umowy dożywocia na rentę każdorazowo jest dokładnie badany przez sąd i co ważne – sąd nie jest związany żądaniami stron, ale samodzielnie ocenia całokształt okoliczności w kontekście interesu obu stron tego stosunku i ewentualnej zasadności zamiany na rentę. Przykładowo może być tak, że rolnik będący powodem będzie żądał zmiany całości postanowień umownych, a sąd przyjmie, że umowne, sąd może i tak orzec, że brak jest podstaw do rozwiązania takiej umowy, a można rozważać zamianę umowy dożywocia na rentę. Umowę dożywocia można rozwiązać przykładowo w takich sytuacjach, gdy dochodzi do częstych awantur połączonych z naruszaniem nietykalności cielesnej stron, agresji jednej ze stron, niszczenia rzeczy, poniżania godności osobistej lub do całkowitego niewywiązywania się z obowiązków wobec dożywotnika.

Stąd też, gdy zobowiązany nie wywiązuje się ze swoich obowiązków, zaniedbuje powie-rzone mu gospodarstwo, pola są wydzierża-wione, a zabudowania wymagają remontu, może to nie być wystarczający powód, aby rozwiązać taką umowę. W każdym wypadku należy dokładnie zbadać sytuację faktyczną panującą pomiędzy stronami danej umowy,aby określić, czy żądanie rozwiązania umowydożywocia jest zasadne.

Również i w tym wypadku należy pamiętać, że pozasądowe sposoby rozwiązywania umowy dożywocia są możliwe.

Należy wskazać, że warto przed podjęciem decyzji o podpisaniu umowy dożywociaskonsultować sprawę z prawnikiem, tak abypoznać konsekwencje prawne swojego wybo-ru i aby w przyszłości nie być zaskoczonym konsekwencjami podpisanej umowy