PARTNERZY PORTALU
  • partner portalu farmer.pl
  • partner portalu farmer.pl
  • partner portalu farmer.pl

Umowa dzierżawy a prawo pierwokupu

Umowa dzierżawy a prawo pierwokupu Fot. Shutterstock

Autor: Anna Szajna-Olszowy

Dodano: 19-09-2020 06:37

Tagi:

Rolnicy często zawierają umowy dzierżawy i zwykle są to umowy wieloletnie. Z uwagi na znaczenie takiej umowy w funkcjonowaniu gospodarstw rolnych warto z dbałością podejść do zawierania tych umów. Poniżej przedstawiamy analizę umowy dzierżawy w kontekście prawa pierwokupu dzierżawionej przez rolnika nieruchomości.



Na początku należy przypomnieć, że umowa dzierżawy została uregulowana w artykułach 693-709 Kodeksu cywilnego. Istota tej umowy sprowadza się do tego, że jedna ze stron zobowiązuje się oddać określony przedmiot do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony (wydzierżawiający), natomiast druga strona ma obowiązek płacić czynsz w wysokości ustalonej w umowie (dzierżawca).

Forma umowy dzierżawy

W tym miejscu należy wskazać, iż przepisy nie rozstrzygają, w jakiej formie rolnik ma zawrzeć umowę dzierżawy. Należy jednak wiedzieć, że w zależności od wybranej formy umowy różne mogą być konsekwencje takiego wyboru dla rolnika.

W praktyce często dochodzi do zawierania umów ustnych dzierżawy – jednak w razie ewentualnego sporu na tle takiej umowy rolnikowi trudno jest wykazać, jakie były warunki tej umowy. Jeżeli zatem decydujemy się na zawarcie umowy w formie ustnej, to korzystne jest zawarcie jej w obecności osób trzecich, które w sytuacji konfliktowej mogłyby potwierdzić, jaka była jej treść (np. na jak długi okres strony umówiły się na dzierżawę, jaki przewidziały termin wypowiedzenia umowy itp.). Z ostrożności zatem w celu uniknięcia ewentualnych nieporozumień dotyczących treści umowy dzierżawy zalecanym jest, aby utrwalić postanowienia umowy dzierżawy na piśmie. Umowa dzierżawy zawarta ustnie jest bowiem umową ważną, jednak nie gwarantuje bezpieczeństwa rolnikowi, który w perspektywie długiego okresu zamierza czerpać korzyści z nieruchomości wydzierżawiającego.

Odnośnie do formy umowy dzierżawy i analizowanego w niniejszym artykule prawa pierwokupu należy wskazać, że warto dążyć do zawierania umów dzierżawy w formie pisemnej i z datą pewną. Zawarcie umowy z datą pewną oznacza, że strony zawarły umowę dzierżawy najpóźniej w określonej dacie. Z powyższego wynika, że co do zasady możliwe jest udowodnienie, że czynność prawna została dokonana wcześniej (to jest przed potwierdzeniem daty). Czynność prawna ma datę pewną od daty urzędowego poświadczenia dokumentu (art. 81 § 1 k.c.). Urzędowego poświadczenia daty na umowie dokonuje notariusz w razie okazania mu dokumentu. Należy jednak podkreślić, że notariusz poświadcza datę okazania dokumentu, a nie datę jego sporządzenia, stąd też w celu uzyskania daty pewnej najlepiej jest przedstawić notariuszowi umowę w dniu jej sporządzenia. Aby spełnić wymóg uzyskania daty pewnej, wystarcza, że z treści dokumentu urzędowego wynika fakt zawarcia umowy dzierżawy (np. z decyzji o wymiarze podatku, wpisu w księdze wieczystej). Datę pewną można uzyskać również w ten sposób, że na umowie dzierżawy zostanie umieszczona wzmianka przez organ państwowy, organ jednostki samorządu terytorialnego albo przez notariusza. Przyjmuje się, że urzędowa wzmianka powinna być umieszczona na dokumencie obejmującym daną czynność prawną, jednak nie musi odnosić się do treści samej czynności, może to być np. data pobrania opłaty skarbowej przez właściwy organ. Należy także wskazać, że datę pewną ma także dokument podpisany przez osobę, która zmarła – przy czym jest nią najdalej data śmierci tej osoby (art. 81 § 3 k.c.)

Jeżeli zatem rolnik zawrze umowę dzierżawy z datą pewną, to zgodnie z art. 678 § 1 i 2 k.c., który to przepis odnosi się również do umowy dzierżawy: „W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony, z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana”. Innymi słowy: jeżeli rolnik zawrze umowę dzierżawy np. na okres 30 lat z datą pewną, to w przypadku zmiany właściciela nieruchomości, nie ma on uprawnienia do wypowiedzenia takiej umowy. Jeżeli zaś umowa nie byłaby zawartą z datą pewną, to nabywca nieruchomości może wypowiedzieć umowę dzierżawy zgodnie z terminami ustawowymi.

Prawo pierwokupu

Zastrzeżenie daty pewnej ma również kluczowe znaczenie w przypadku chęci skorzystania przez rolnika z prawa pierwokupu nieruchomości będącej przedmiotem dzierżawy. Zastrzeżenie prawa pierwokupu powoduje powstanie po stronie uprawnionego pierwszeństwa kupna nieruchomości w przypadku jej sprzedaży. Warto podkreślić, że może ono być realizowane w związku ze sprzedażą, a nie z inicjatywy samego uprawnionego. Ze względu na źródło powstania wyróżnia się prawo pierwokupu ustawowe i wynikające z umowy, zwane umownym.

W przypadku sprzedaży prywatnej nieruchomości rolnej, na mocy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z 11 kwietnia 2003 r., prawo pierwokupu przysługuje dzierżawcy tej nieruchomości, jeżeli są spełnione następujące przesłanki:

Zgodnie z art. 3 ust.1 i 2 ustawy w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli:
umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty oraz
nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

O treści umowy sprzedaży nieruchomości rolnej zawiadamia się dzierżawcę tej nieruchomości, jeżeli umowa dzierżawy trwała co najmniej 3 lata od dnia jej zawarcia.

Posiadanie zatem umowy dzierżawy z datą pewną jest dla rolnika kluczowym warunkiem skorzystania z prawa pierwokupu. Z odesłania zawartego w art. 3a ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wynika, że do prawa pierwokupu stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego, a zatem zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu powinien niezwłocznie zawiadomić uprawnionego o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią. Prawo pierwokupu można wykonać w ciągu miesiąca, chyba że w umowie został zastrzeżony inny termin. Dzierżawca może wtedy – w drodze jednostronnej czynności prawnej – doprowadzić do zawarcia umowy sprzedaży wydzierżawionej nieruchomości ze sprzedającym i nabyć tę nieruchomość. Dzierżawca może wykonać prawo pierwokupu co do nieruchomości rolnej w ciągu miesiąca od otrzymania zawiadomienia. Warto wskazać, że w przypadku, gdy przedmiotem sprzedaży jest część wydzierżawionej nieruchomości rolnej (np. wydzielona działka), dzierżawca może wykonać prawo pierwokupu odnośnie tej części.



Podobał się artykuł? Podziel się!
×

WSZYSTKIE KOMENTARZE (16)

  • rolnik roślinny 2020-09-22 08:05:28
    Czy umowa poświadczona w starostwie przez urzędnika jest traktowana jako z datą pewną? Czy tylko przez notariusza? Nie doczytałem tego w artykule. Mam dwie umowy na 10 lat z brakiem możliwości wypowiedzenia przez wydzierżawiającego przez pierwsze 5 lat - nie jestem frajerem by doprowadzić jego pole do porządku a ten mnie wykoleguje potem. I jeszcze będę się potem w agencji pocił. Dzierżawca z wydzierżawiającym powinni się szanować i tyle.
    • Data pewna w gminie 2020-09-23 19:03:24
      Jeżeli w Twojej gminie - w dacie pośwaidczenia daty - nie było notariusza , to masz date pewną na 100 % natomiast gdy była kancelaria notarialna , to strona może kwestionować np. swój podpis , treść (jeżeli są przerwy w tekście na wiecej niż jednej stronie, brak parafowania stron umowy itp. . Sumując: strona może występować do sądu o ustalenie ale sądze , że miałaby słabe szanse na unicestwienie umowy z datą pewna.
  • Rolnik 2020-09-21 20:23:25
    Bandyta z Torunia twierdzi ze futerkowcy to rolnictwo bo bierze w łape żul
  • Zygmunt 2020-09-21 14:38:06
    jestem panem swoich włości i to ja ustalam na jakich warunkach dzierżawię. Jak się któremuś dzierżawcy nie podoba to niech grzeje lacza. I ziemię się biją, dosłownie.
  • wolność dla Pikusia 2020-09-20 18:52:28
    1000 zł emerytury. Wypłacają tylko 400 zł. Trzeba poszukać dzierżawcy, póki emeryt jeszcze kuma. ...ha x 2500 i wreszcie wolność od głupoty, od kontroli, od rachunków za paliwo, za energie elektryczną. Koniec harówy. Koniec płacenia ukrytych danin.
  • Zadowolony 2020-09-20 16:08:32
    U nas też prawdziwa bitwa o ziemię. Krowiarze zostali złapani za oszustwa na mleku to teraz muszą się brać do prawdziwej, uczciwej pracy. Co do dzierżawy to ja jako właściciel ustalam jej warunki. A jak się nie podoba to znajdzie się 5 innych chętnych na jego miejsce.
    • Miasto 2020-09-21 20:27:01
      Krowiarze jak oszusci polli dolewaja wody bo pol-ak potrafi
ZOBACZ WSZYSTKIE KOMENTARZE

PISZESZ DO NAS Z ADRESU IP: 3.238.62.144
Dodając komentarz, oświadczasz, że akceptujesz regulamin forum

Drogi Użytkowniku!

W związku z odwiedzaniem naszych serwisów internetowych możemy przetwarzać Twój adres IP, pliki cookies i podobne dane nt. aktywności lub urządzeń użytkownika. O celach tego przetwarzania zostaniesz odrębnie poinformowany w celu uzyskania na to Twojej zgody. Jeżeli dane te pozwalają zidentyfikować Twoją tożsamość, wówczas będą traktowane dodatkowo jako dane osobowe zgodnie z Rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady 2016/679 (RODO).

Administratora tych danych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz w Polityce Prywatności pod tym linkiem.

Jeżeli korzystasz także z innych usług dostępnych za pośrednictwem naszych serwisów, przetwarzamy też Twoje dane osobowe podane przy zakładaniu konta, rejestracji na eventy, zamawianiu prenumeraty, newslettera, alertów oraz usług online (w tym Strefy Premium, raportów, rankingów lub licencji na przedruki).

Administratorów tych danych osobowych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz również w Polityce Prywatności pod tym linkiem. Dane zbierane na potrzeby różnych usług mogą być przetwarzane w różnych celach, na różnych podstawach oraz przez różnych administratorów danych.

Pamiętaj, że w związku z przetwarzaniem danych osobowych przysługuje Ci szereg gwarancji i praw, a przede wszystkim prawo do sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych. Prawa te będą przez nas bezwzględnie przestrzegane. Jeżeli więc nie zgadzasz się z naszą oceną niezbędności przetwarzania Twoich danych lub masz inne zastrzeżenia w tym zakresie, koniecznie zgłoś sprzeciw lub prześlij nam swoje zastrzeżenia pod adres odo@ptwp.pl.

Zarząd PTWP-ONLINE Sp. z o.o.