Dużo nieformalnych dyskusji i zapewnień o niewzruszonym zamiarze wprowadzenia ustawy regulującej sprzedaż ziemi tak, aby kupowali ją polscy rolnicy na powiększenie gospodarstw rodzinnych; wreszcie dwa dni kilkugodzinnych prac w połączonych sejmowych komisjach rolnictwa i spraw europejskich (dla niektórych posłów tak nużących, że w pewnym momencie zabrakło kworum i trzeba było przerwać obrady), a także dwa spotkania premier Ewy Kopacz z rolnikami od trzech miesięcy protestującymi pod jej kancelarią - i już jest. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego dotyczy wprowadzenia nowych regulacji w sferze gospodarowania nieruchomościami rolnymi, stworzenia specjalnego rejestru nieruchomości rolnych - tak charakteryzuje ją opis sejmowy.

Rejestru jednak nie będzie, a przyjęta ustawa odbiega daleko od przedłożonego projektu.

O USTROJU, CZYLI O CZYM?

Mająca obowiązywać od stycznia 2016 roku ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego prezentowana jest opinii publicznej jako sposób na uniemożliwienie spekulacyjnego wykupu ziemi, w tym zwłaszcza przez bardziej od polskich rolników majętnych cudzoziemców.

W charakterystyce senackiego Biura Legislacyjnego - opartej na treści pierwszego artykułu - cele ustawy wyglądają skromniej i inaczej niż w przytoczonym wyżej opisie sejmowym: ma poprawić strukturę obszarową gospodarstw rolnych, przeciwdziałać nadmiernej koncentracji nieruchomości rolnych oraz zapewnić prowadzenie gospodarstw rolnych przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach.

Inaczej być nie może - wszelkie ograniczenia w nabywaniu ziemi przez cudzoziemców muszą zgodnie z Traktatem Akcesyjnym przestać obowiązywać od maja 2016 roku. W opinii zwolenników uchwalonej ustawy mamy zatem do czynienia z mistrzowskim przemyceniem tego, czego wprost nie można było wprowadzić.

Przeciwnicy mówią, że ustawa nie ma żadnych mechanizmów zabezpieczających przed wykupem spekulacyjnym, a utrudni, owszem, ale życie polskim rolnikom.

A co mówi sama ustawa? "Ustawa określa zasady kształtowania ustroju rolnego" - można przeczytać w jej pierwszym artykule. Jak wynika z dalszej treści, owo "kształtowanie" sprowadzone jest do kwestii dotyczących jedynie własności ziemi i uprawiania jej przez wykwalifikowane osoby. Czy to wystarczy? Z pewnością kwestie ustrojowe są szersze. Uregulowanie ich wciąż czeka na swój czas.

GOSPODARSTWO RODZINNE

Ustawa definiuje gospodarstwo rodzinne jako prowadzone przez rolnika indywidualnego oraz nie większe niż 300 ha użytków rolnych. Natomiast za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

Sprytne? Trzeba wątpić. Prędko może się okazać, że owa główna zapora dla "obcych" w postaci zamieszkiwania przez 5 lat padnie, i to nawet nie tylko jako niemożliwa do obrony w świetle prawa unijnego (w tekście "Co ma meldunek do sprzedaży ziemi?", zamieszczonym 16 kwietnia 2015 r. na stronie farmer.pl, pisaliśmy szczegółowo chociażby o stanowisku i ostrzeżeniach przekazanych ministrowi rolnictwa przez Rzecznik Praw Obywatelskich w wystąpieniu z września 2014 r., wykluczających zameldowanie jako właściwe rozwiązanie), ale jako niemożliwa do wykazania. "Dowodem potwierdzającym zamieszkanie jest zaświadczenie o zamieszkaniu wydane przez organ właściwy w sprawach ewidencji ludności" - zapisano w ustawie, zapominając, że zamieszkania żaden organ ewidencji potwierdzić nie może, gdyż zwyczajnie nie ma do tego podstaw.

Odnotujmy tu jeszcze wcale szeroką furteczkę zostawioną dla nabywców ziemi w przetargach ograniczonych ANR: nie ma zastosowania wymóg dotyczący 5-letniego okresu osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego, określony w przepisach o kształtowaniu ustroju rolnego, w przypadku gdy osoba ta w dniu ogłoszenia wykazu nieruchomości Zasobu przeznaczonych do sprzedaży ma nie więcej niż 40 lat.

Zatem prawdziwie duże areały bez przeszkód nabędzie od państwa kto tylko zechce, byle miał mniej niż 40 lat.

Łatwo obejść też wymóg "osobistego prowadzenia gospodarstwa" - chociażby wydając pełnomocnictwo innej osobie, do czego każdy ma prawo.

OGRANICZONE MOŻLIWOŚCI SPRZEDAŻY

Rolnik chcący sprzedać ziemię będzie musiał wystąpić z wnioskiem do dyrektora oddziału ANR, który w drodze decyzji stwierdzi, że dopuszczalny jest podział gospodarstwa rolnego.

Przeniesienie własności nieruchomości rolnej albo jej części może nastąpić w zasadzie (szczegóły w ramce obok), gdy "powierzchnia użytków rolnych, które pozostaną własnością zbywcy, będzie nie mniejsza niż powierzchnia użytków rolnych niezbędna do prowadzenia działalności rolniczej (podstawowa norma obszarowa użytków rolnych w gospodarstwie rolnym), a zbywana nieruchomość rolna albo jej część wraz z nieruchomościami rolnymi nabywcy utworzą bądź powiększą gospodarstwo rolne".

Zwróćmy uwagę na to sformułowanie: wiąże ono prowadzenie działalności rolniczej z posiadaniem niezbędnej powierzchni użytków rolnych. Niby nic z tego na razie nie wynika, ale wynikać może - łatwo teraz wprowadzić zapis, traktujący działalność na mniejszym niż PNO areale jako np. tylko rekreacyjną i działkową, a nie rolniczą, ze wszystkimi tego konsekwencjami podatkowymi i ubezpieczeniowymi.

A wprowadzana PNO nie jest wcale mała: "Podstawowa norma obszarowa użytków rolnych w gospodarstwie rolnym nie może być większa niż czterokrotność średniej powierzchni gruntów rolnych w gospodarstwie rolnym w województwie ogłoszonej na podstawie przepisów o płatnościach w ramach systemu wsparcia bezpośredniego". Nie wiadomo natomiast, od czego nie może być mniejsza. Zostawiono to do decyzji ministra: "Minister właściwy do spraw rozwoju wsi określi, w drodze rozporządzenia, podstawową normę obszarową użytków rolnych w gospodarstwie rolnym dla każdego województwa, mając na uwadze średnią powierzchnię gruntów rolnych wchodzących w skład gospodarstw rolnych w poszczególnych województwach i w kraju, ogłoszoną na podstawie przepisów o płatnościach w ramach systemu wsparcia bezpośredniego".

PIERWOKUP

W przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną lub osobę prawną inną niż Agencja, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy (wyłącznie całego gospodarstwa rolnego), jeżeli umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej oraz była wykonywana co najmniej 3 lata oraz nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnię produkcji rolnej. W przypadku braku uprawnionego do pierwokupu albo niewykonania tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy rolnikowi indywidualnemu będącemu właścicielem nieruchomości rolnej graniczącej ze sprzedawaną nieruchomością, a jeśli jest ich kilku - temu, którego wskaże sprzedający nieruchomość rolną.

Przepisów tych nie stosuje się m.in., gdy nieruchomość nabywa rolnik indywidualny na powiększenie gospodarstwa rodzinnego, osoba bliska zbywcy lub właściciel graniczącej nieruchomości.

Przyjęto, że jeżeli cena sprzedawanej nieruchomości rażąco odbiega od jej wartości rynkowej, wykonujący prawo pierwokupu może, w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, wystąpić do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości.

W przypadku braku uprawnionych do pierwokupu, albo niewykonania przez nich tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Agencji działającej na rzecz Skarbu Państwa, gdy przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość rolna o powierzchni nie mniejszej niż 1 ha.

ROLA ANR

Mamy zatem wzmocnienie dotychczasowej roli ANR: dyrektor oddziału terenowego zaopiniuje sprzedaż ziemi i zastosuje pierwokup. Zaopiniuje to komisja (szczegóły w ramce).

Przewidziano też, że jeżeli przeniesienie własności nieruchomości rolnej o powierzchni nie mniejszej niż 1 ha następuje w wyniku zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży, Agencja działająca na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej.

A czy prawo pierwokupu agencja tym razem wykona skuteczniej, niż dzieje się to dotąd? W planie finansowym Zasobu 30 proc. wydatków przeznacza się na realizację zadań związanych z wykonywaniem prawa pierwokupu oraz nabycia - zapisano.

Odnotujmy jeszcze, że zmieniono zasady sprzedaży ziemi przez ANR, m.in. sprzedaż nieruchomości rolnej przez Agencję może nastąpić, jeżeli w wyniku tej sprzedaży łączna powierzchnia użytków rolnych będących własnością nabywcy nie przekroczy 500 ha oraz nabytych kiedykolwiek z Zasobu nie przekroczy 500 ha. Agencja może przeprowadzić przetarg ofert pisemnych. W przetargach ograniczonych nie może uczestniczyć osoba, która m.in. kiedykolwiek nabyła z Zasobu nieruchomości o powierzchni łącznej co najmniej 300 ha użytków rolnych. Nabywca na zasadach preferencyjnych ma obowiązek nieprzenoszenia własności nieruchomości nabytej z Zasobu przez okres 10 lat od dnia nabycia nieruchomości oraz do osobistego prowadzenia działalności rolniczej na niej w tym okresie, a w przypadku osób fizycznych również do osobistego prowadzenia tej działalności, a także nieustanawiania hipoteki na nieruchomości nabytej z Zasobu na rzecz innych podmiotów niż Agencja (są wyjątki). Każdy nabywca nieruchomości Zasobu przed zawarciem umowy sprzedaży ma składać oświadczenie o pochodzeniu środków finansowych na ten cel oraz że nie zawarł umowy przedwstępnej na sprzedaż tej nieruchomości.

Przewidziano też, że Rada Ministrów może określić wykaz nieruchomości Zasobu stanowiących strategiczną rezerwę, które nie mogą zostać zbyte, mając na względzie zapewnienie bezpieczeństwa żywnościowego kraju.

*

Niech nas nie zmyli pozorna jednomyślność posłów. Opozycja głosowała za ustawą, chociaż wskazuje, że niczego ona nie załatwia i deklaruje jej zmianę.

Uchwalona 25 czerwca ustawa już następnego dnia trafiła do Senatu, który ma 30 dni na jej rozpatrzenie. 16 lipca ustawą ma się zająć senacka komisja rolnictwa. Lista poprawek sugerowanych przez senackie Biuro Legislacyjne liczy 7 stron. Czy Senat zdąży z ich przygotowaniem i rozpatrzeniem tak, aby Sejm mógł się zająć ustawą jeszcze przed przerwą urlopową, tj. najpóźniej 4-5 sierpnia? Tylko to pozwoliłoby prezydentowi Bronisławowi Komorowskiemu podpisać ustawę. Prezydent Andrzej Duda mógłby jej nie podpisać, więc zapewne rządząca koalicja będzie chciała zdążyć położyć ją na biurku urzędującego obecnie prezydenta.

Artykuł pochodzi z nr 8/2015 Farmera. 

Inne artykuły z aktualnego numeru:

1. Ustawa o ustroju rolnym ukształtowana
2. Poplon na trzy sposoby
3. Silne wzrosty cen surowców rolnych

Aby zamówić prenumeratę ---> kliknij