PARTNERZY PORTALU
  • partner portalu farmer.pl
  • partner portalu farmer.pl

Zanim weźmiesz kredyt hipoteczny

Dramat wielu kredytobiorców: deweloper wstrzymuje budowę, ale żąda wpłaty kolejnej transzy, zaś bank nie chce jej przelać, bo uznaje stopień zaawansowania prac budowlanych za niewystarczający. Jak uniknąć takiej sytuacji? Poniżej przedstawiamy szereg najczęściej spotykanych pułapek kredytowych.



 Projekt współfinansowany ze środków Narodowego Banku Polskiego

Wzięcie kredytu hipotecznego to jedna z niewielu decyzji, które można określić mianem „życiowych”. Pożyczamy poważną dla każdego domowego budżetu kwotę kilkuset tysięcy złotych, które będziemy spłacać przez najbliższe 20-35 lat. Dlatego na wybór banku oraz szczegółowe określenie zapisów umowy kredytowej nie powinniśmy szczędzić czasu. Jeżeli podpiszemy umieszczony na dole jednej z kartek, a zapisany drobnym drukiem paragraf nie rozumiejąc jego sensu to konsekwencje takiej lekkomyślności będziemy ponosić przez lata.

Zasada 1 – Przeczytaj całą umowę
Wydaje się to oczywiste, ale w praktyce wielu Polaków, także tych z tytułami naukowymi, w obliczu kłopotów przyznaje się, że w momencie składania podpisu nie znało albo nie rozumiało wszystkich zapisów umowy kredytowej.

- Przychodzą do mnie czasem ludzie, którzy wpadli w tarapaty. Kiedy czytam umowy pytam często: „Jak mogliście coś takiego podpisać? I słyszę w odpowiedzi: „Nie czytaliśmy, usłyszeliśmy od przedstawiciela banku, że taki jest standard umowy to ją podpisaliśmy” – cytuje przebieg rozmów z poszkodowanymi kredytobiorcami ekonomista Jan Woźniak, prezes zarządu spółki DSW-AFM. - Jeżeli ktoś kupuje pralkę na raty i coś przeoczy to pół biedy. Ale jestem nie raz zdziwiony, że ludzie wysoce wykształceni podpisują umowy na kredyt hipoteczny przy lekturze których włosy stają dęba. Radziłbym, szczególnie przy większych kredytach, odżałować 100-200 zł na prawnika, by on przejrzał warunki umowy.

Pamiętajmy, że nie musimy podpisywać dokumentów w placówce banku. Mamy prawo dokładnie i na spokojnie przeanalizować wszystko w domu. Jeżeli ktoś nam tego odmawia to warto zastanowić się nad wyborem innego banku.

Zasada 2 – Negocjuj równolegle z deweloperem i bankiem
W umowie na kredyt hipoteczny uczestniczą de facto trzy strony: klient, deweloper i bank. Dlatego, jeśli to możliwe, warto negocjować konkretne zapisy równolegle, by wszyscy rozumieli te same pojęcia, np. „koniec etapu II budowy”, jednoznacznie i akceptowali określone terminy. Bo powszechną pułapką, w którą wpadają kredytobiorcy, jest sytuacja, gdy prace budowlane z jakiegoś powodu zostają wstrzymane, deweloper żąda pieniędzy, a bank ich nie wypłaca.

- Warto porównać zapisy umowy z deweloperem i bankiem – radzi Jan Woźniak. – Bo zdarzają się przypadki, kiedy deweloper w harmonogramie wpłat ustala 4 transze przekazywane na koniec każdego kwartału, niezależnie od stanu zaawansowania prac, a bank mówi: OK, wypłacę pieniądze, ale pod warunkiem np. ukończenia II etapu budowy. I jeśli ktoś ma podpisane takie dwie umowy to z jednej strony naciska na niego deweloper: „Jest 31 marca, wzywam do wpłaty kolejnej transzy”, a z drugiej od przedstawiciela banku słyszy: „Nie możemy jej wypłacić, bo nie osiągnięto określonego w umowie stopnia zaawansowania prac”, albo budynek już nawet stoi, ale nie przeszedł procedury odbioru technicznego.

Niektóre banki pobierają opłaty za dokonywanie inspekcji na miejscu budowy. Widząc taki zapis w umowie warto zapytać jak często będzie dokonywana taka kontrola (zdarzają się przypadki nieograniczonych uprawnień banków w tym zakresie, co potwierdził w swoim raporcie z tego roku Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów) i o ile zwiększą się przez to rzeczywiste koszty kredytu. Bank często się zabezpiecza i określa, że w sytuacji, gdy jego inspektor stwierdzi niedostateczny postęp prac budowlanych to wówczas wstrzymywana zostanie wypłata kolejnej transzy. Dlatego należy zapisać, zarówno w umowie z deweloperem jak i bankiem, co oznacza ukończenie kolejnych etapów budowy i jakie dokumenty to poświadczają

Zasada 3 – Domagaj się konkretów
Z umową od dewelopera, najlepiej przed jej podpisaniem, warto udać się do banku i przypilnować, by wszystko w obu dokumentach się zgrywało. Jeżeli np. płatność ze strony banku dla dewelopera jest uzależniona od przedstawienia zestawu dokumentów to niech to zostanie identycznie zapisane w obu umowach.

- Trzeba też zabezpieczyć swoje podstawowe interesy, tzn. zapisać, że jeśli następuje wstrzymanie prac budowlanych to jako klienci mamy prawo także wstrzymać się z dalszymi płatnościami – sugeruje Jan Woźniak. - Wtedy wiemy, że jeśli deweloper nie wykona w wyznaczonym terminie jakichś prac to nie może też żądać za nie pieniędzy.

Należy domagać się konkretów i dbać o symetryczność praw, tzn. jeżeli jakieś prawo przysługuje bankowi to powinno również przysługiwać nam-klientom. Domagajmy się wyjaśnienia zawartych w umowie sformułowań. Przykładowo: kwestia wypowiedzenia kredytu. Mamy prawo zapytać dlaczego bank może wypowiedzieć umowę za powiadomieniem tygodniowym, a my musimy czekać 3 miesiące.
- Trzeba dokładnie opisywać sekwencje wydarzeń, np. jeżeli wypłatę transzy kredytu bank uzależnia od rozpoczęcia budowy przez dewelopera to trzeba ustalić: jaki konkretnie dokument należy dostarczyć, by bank to uznał. Czy wystarczy dowolne pismo z pieczątką czy jednak zaświadczenie z dziennika budowy? Z tym wszystkim, czego bank żąda, trzeba iść do dewelopera i pytać: jakie są wasze terminy i kiedy będziecie mogli dać mi taki dokument? – podpowiada Jan Woźniak. - Bo często zaczynają się rozjazdy, szczególnie teraz, kiedy mnóstwo budów jest wstrzymywanych. Ludzie mają już zawartą jakąś umowę z bankiem, wpłacone zaliczki dla dewelopera, a bank mówi: dobrze, wypłacimy, ale jak ruszy budowa. A budowa nie rusza i w zasadzie bank może zerwać umowę.

Zasada 4 – Unikaj klauzul otwartych
Kolejną pułapką, w którą wpadają kredytobiorcy, na co zwrócił uwagę UOKiK, jest podsuwanie do podpisu mało precyzyjnych i dających swobodę interpretacyjną bankowi klauzul. Przykładowo: bank mógł zmienić walutę i oprocentowanie kredytu w przypadku „zmiany sytuacji społeczno-politycznej lub ekonomicznej kraju waluty kredytu”. Takich klauzul należy unikać albo żądać ich doprecyzowania, pytając co oznacza „zmiana sytuacji społeczno-politycznej”: wprowadzenie w danym kraju stanu wojennego?, przedterminowe wybory?, a może tylko gorsze prognozy wzrostu gospodarczego?

Pomiędzy oferowanym w reklamach oprocentowaniem kredytów, a tym rzeczywistym, uwzględniającym opłaty przygotowawcze, koszty ubezpieczeń i prowizji występuje przepaść. Dlatego należy żądać sprecyzowania wszelkich sformułowań odnoszących się do opłat.
- W umowie powinno być jasno powiedziane za co i ile klient płaci. I to w odniesieniu do całego okresu spłacania kredytu – wskazuje Jan Woźniak. - Jest też generalna zasada: nie pozostawiać żadnych kwestii otwartych, klauzul typu: „jeśli w opinii banku sytuacja ekonomiczna kredytobiorcy się pogorszy to bank ma prawo wypowiedzieć umowę”. W ten bowiem sposób pozostawiamy tę kwestię do rozstrzygnięcia wedle uznania banku. Musi być sprecyzowane, co znaczy owo pogorszenie, np. sytuację, w której dochód na głowę członka rodziny spada poniżej określonej kwoty. Należy dążyć do układu zerojedynkowego pozwalającego stwierdzić czy dana sytuacja wystąpiła czy też nie.
Pożądane jest dowiedzieć się również jaką opłatę będziemy musieli zapłacić, gdy postanowimy wcześniej spłacić całość kredytu. Bank zarabia na różnicy oprocentowania pomiędzy ceną po jakiej kupuje pieniądze, czyli dostaje od depozytariuszy, a ceną po jakiej je pożycza, czyli udziela kredytów. Zakłada też zyski związane z obsługą pożyczek. Jeżeli spłacamy kredyt wcześniej to bank zarabia mniej zarówno na odsetkach jak i czynnościach bankowych. Chodzi o możliwie jak najkorzystniejsze zapisy, np. nie zgadzajmy się na jednakową prowizję wynoszącą 3-procent od wartości kredytu niezależnie od tego, w którym roku postanowimy spłacić całą kwotę, tylko oczekujmy jej stopniowego obniżenia lub anulowania im bliżej końca okresu na jaki zaciągnęliśmy pożyczkę.

Zasada 5 – Pomyśl o ubezpieczeniu
Wiele banków wymaga od klientów biorących kredyt hipoteczny lub mieszkaniowy, by zawarli ubezpieczenie na życie na wypadek utraty pracy, czasowej niezdolności do pracy lub śmierci w wyniku nieszczęśliwego zdarzenia. Koniecznie powinniśmy wówczas zapytać o ile w związku z ubezpieczeniem wzrośnie oprocentowanie naszego kredytu. Składka jest ustalana indywidualnie po dokonaniu ryzyka ubezpieczeniowego. Warto zapytać co gwarantuje polisa np. w sytuacji utraty zatrudnienia w 5. roku spłacania kredytu. Często bowiem warunkiem, by firma ubezpieczeniowa zaczęła pokrywać nasze raty jest uzyskanie statusu bezrobotnego z prawem do zasiłku. Od momentu utraty pracy do wypłacenia pierwszej raty przez firmę ubezpieczeniową musi też zwykle upłynąć pewien okres, np. 60 dni. Nie zakładajmy także, że długo będziemy mogli ratować się tego rodzaju polisą. Zwykle łączna suma świadczeń wypłaconych przez firmę ubezpieczeniową w okresie kiedy pozostajemy bez pracy lub podupadliśmy na zdrowiu nie przekracza kwoty równej 12-krotności wysokości raty kapitałowo-odsetkowej kredytu. Także w wypadku kilkukrotnej utraty zatrudnienia. W uproszczeniu – jeśli stracimy pracę, firma ubezpieczeniowa będzie za nas płacić raty nie dłużej niż przez rok.

Obecnie, w dobie kryzysu ekonomicznego, prawdopodobieństwo zwolnień z pewnością wzrosło, dlatego każdy musi wziąć pod uwagę jakie jest ryzyko, że straci pracę i jak dużym obciążeniem dla budżetu domowego pozostaje rata kredytowa. Jeżeli pracują dwie osoby, ale z jednej pensji można pokryć kwotę miesięcznych spłat i kosztów utrzymania, wówczas ubezpieczenie nie wydaje się konieczne.

Warto mieć także świadomość, co kryje się za pojęciami: „karencja” oraz „wakacje kredytowe”. W pierwszym przypadku, po uzyskaniu kredytu, można np. przez dwa lata spłacać tylko raty odsetkowe. Trzeba jednak pamiętać, że wydłuża to okres kredytowania nas przez bank lub podwyższa wysokość późniejszych rat. Z kolei „wakacje kredytowe” oznaczają możliwość zawieszenia spłat na 12 albo 24 miesiące. Ale i tutaj kryje się haczyk - nie spłaca się bowiem kapitału, ale odsetki cały czas są naliczane, tak więc łączna kwota pożyczki będzie większa.
Jeżeli chodzi o opłaty to należy również zapytać ile bank liczy sobie za tzw. przewalutowanie, czyli zmianę waluty w jakiej wzięliśmy kredyt i jak często mamy prawo dokonać takiej operacji. W niektórych bankach jest to bowiem możliwe tylko raz.

Oprocentowanie kredytu zależy od stawki WIBOR (po jakiej banki pożyczają sobie wzajemnie pieniądze; na jej poziom wpływa z kolei wysokość stóp procentowych NBP) oraz marży danego banku. Obliczenie realnego oprocentowania kredytu wymaga uwzględnienia wszystkich kosztów, takich jak: wycena zabezpieczeń kredytu, opłata za rozpatrzenie wniosku kredytowego, prowizje i koszty ubezpieczeń.

Zasada 6 – Domagaj się aneksu do umowy
Reasumując – przed podpisaniem umowy kredytowej powinniśmy żądać maksymalnie precyzyjnych zapisów. I nie należy dać się zwieść.
- Od przedstawiciela banku możemy usłyszeć, że obowiązuje ogólny wzór umowy kredytowej i nie wolno go zmieniać. Ale to nie jest prawda – zaznacza Jan Woźniak. - I zawsze można zgodzić się na umowę w takim brzmieniu jak bank proponuje, ale do niej podpisać aneks, który zmieni zapisy tej umowy. Takiego aneksu mamy prawo żądać i w nim możemy precyzować wszystkie niejasne klauzule. A jeżeli bank nie chce przyjąć takiej rozsądnej propozycji to naprawdę warto poszukać innego.



Podobał się artykuł? Podziel się!
×

WSZYSTKIE KOMENTARZE (0)

PISZESZ DO NAS Z ADRESU IP: 3.236.218.88
Dodając komentarz, oświadczasz, że akceptujesz regulamin forum

KONTAKT24

Widziałeś, słyszałeś coś ważnego? Byłeś świadkiem niecodziennego wydarzenia? Napisz do nas! Opublikujemy, zainterweniujemy, pokażemy całemu światu. Jesteśmy dla Was 24 h na dobę, 7 dni w tygodniu.

DODAJ PLIKI

Kliknij lub przeciągnij pliki z dysku i upuść. Max. rozmiar pliku 4 MB.

Drogi Użytkowniku!

W związku z odwiedzaniem naszych serwisów internetowych możemy przetwarzać Twój adres IP, pliki cookies i podobne dane nt. aktywności lub urządzeń użytkownika. Jeżeli dane te pozwalają zidentyfikować Twoją tożsamość, wówczas będą traktowane dodatkowo jako dane osobowe zgodnie z Rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady 2016/679 (RODO).

Administratora tych danych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz w Polityce Prywatności pod tym linkiem.

Jeżeli korzystasz także z innych usług dostępnych za pośrednictwem naszych serwisów, przetwarzamy też Twoje dane osobowe podane przy zakładaniu konta, rejestracji na eventy, zamawianiu prenumeraty, newslettera, alertów oraz usług online (w tym Strefy Premium, raportów, rankingów lub licencji na przedruki).

Administratorów tych danych osobowych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz również w Polityce Prywatności pod tym linkiem. Dane zbierane na potrzeby różnych usług mogą być przetwarzane w różnych celach, na różnych podstawach oraz przez różnych administratorów danych.

Pamiętaj, że w związku z przetwarzaniem danych osobowych przysługuje Ci szereg gwarancji i praw, a przede wszystkim prawo do odwołania zgody oraz prawo sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych. Prawa te będą przez nas bezwzględnie przestrzegane. Jeżeli więc nie zgadzasz się z naszą oceną niezbędności przetwarzania Twoich danych lub masz inne zastrzeżenia w tym zakresie, koniecznie zgłoś sprzeciw lub prześlij nam swoje zastrzeżenia pod adres odo@ptwp.pl. Wycofanie zgody nie wpływa na zgodność z prawem przetwarzania dokonanego przed jej wycofaniem.

W dowolnym czasie możesz określić warunki przechowywania i dostępu do plików cookies w ustawieniach przeglądarki internetowej.

Jeśli zgadzasz się na wykorzystanie technologii plików cookies wystarczy kliknąć poniższy przycisk „Przejdź do serwisu”.

Zarząd PTWP-ONLINE Sp. z o.o.