Zdefinicji w art. 195 k.c. wynika, że współwłasność jest prawem własności, którą cechuje: jedność przedmiotu, wielość podmiotów i niepodzielność wspólnego prawa. Jest to niejako wariant prawa własności, w którym mamy więcej niż jednego właściciela. Współwłasność jest prawem niepodzielnym, co oznacza, że współwłaściciele nie mają prawa do wydzielonych części rzeczy wspólnej – ich prawo dotyczy całej rzeczy. Współwłasność nieruchomości najczęściej powstaje na podstawie czynności prawnej, czyli np. na podstawie umowy, gdy kilka osób nabywa wspólnie jakąś rzecz albo poprzez dziedziczenie, kiedy spadek przypada kilku osobom. Niekiedy współwłasność powstaje na podstawie orzeczenia sądu, np. przez ustanowienie odrębnej własności lokalu.

W przypadku, kiedy mamy do czynienia ze współwłasnością nieruchomości, zazwyczaj właściciele podejmują starania, aby znieść współwłasność i doprowadzić do tego, żeby właścicielem stała się jedna osoba. Jest to uzasadnione i pożądane działanie, gdyż ułatwia podejmowanie wszelkich decyzji co do nieruchomości, ogranicza konflikty współwłaścicieli co do nakładów na nieruchomość i wspólnych wydatków, usprawnia też proces zbycia nieruchomości, gdyż łatwiej jest sprzedać nieruchomość, która jest własnością jednej osoby, zwłaszcza jeżeli konflikt dotyczy ceny nieruchomości czy też jej przeznaczenia. Dlatego też współwłaściciele decydują się na zniesienie współwłasności.

Tryb zniesienia współwłasności

Zniesienie współwłasności nieruchomości może nastąpić w drodze czynności notarialnej bądź na drodze sądowej. Pierwszy sposób zniesienia współwłasności to umowa – czyli warunkiem koniecznym do notarialnego zniesienia współwłasności jest zgoda wszystkich współwłaścicieli i zawarcie umowy w formie aktu notarialnego. Zaletą notarialnego zniesienia współwłasności jest szybkość postępowania, ale towarzyszy mu obowiązek stawiennictwa u notariusza wszystkich współwłaścicieli. 

Z kolei sądowe zniesienie współwłasności jest bardziej czasochłonnym postępowaniem, jednak jest tańsze i istnieje możliwość złożenia wniosku o zwolnienie od kosztów sądowych. Sądowe zniesienie współwłasności może być jedynym rozwiązaniem w sytuacji braku zgody wszystkich współwłaścicieli na zniesienie współwłasności. 

W przypadku sądowego zniesienia współwłasności koszty sądowe od wniosku zależą od tego, czy wszyscy współwłaścicieli są zgodni co do sposobu zniesienia współwłasności i czy przedstawiono zgodny projekt zniesienia współwłasności. Jeżeli wniosek zawiera taki zgodny projekt zniesienia współwłasności, to pobiera się opłatę stałą w kwocie 300 złotych, w pozostałych przypadkach opłata stała jest pobierana w kwocie 1000 złotych. Wniosek taki należy złożyć do sądu rejonowego, w obrębie którego znajduje się nieruchomość. Jest to tzw. właściwość wyłączna, tzn. nie jest możliwy wybór sądu, do którego złoży się wniosek o zniesienie współwłasności nieruchomości. 

Sposoby zniesienia współwłasności

Podstawowym sposobem zniesienia współwłasności jest podział fizyczny rzeczy wspólnej. Kodeks cywilny wskazuje, iż każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej. Podkreślić jednak należy, iż nie każda nieruchomość może być podzielona w sposób fizyczny. Podział fizyczny nie jest możliwy, jeśli byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, np. wtedy, gdy po podziale działki utraciłaby ona status działki budowla albo gdy podział pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy (np. samochód czy dzieło sztuki nie mogą podlegać podziałowi fizycznemu) lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Jeżeli zniesienie współwłasności następuje przez podział rzeczy wspólnej, sąd dokonuje podziału na tyle części, ilu jest współwłaścicieli, w stosunku do wielkości udziałów przysługujących każdemu ze współwłaścicieli. Nie zawsze jednak jest to możliwe lub gospodarczo celowe, dlatego też jeżeli po dokonaniu takiego podziału zaistnieje różnica pomiędzy wartością np. utworzonych działek, to wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne.

Obok podziału przedmiotów dalsze sposoby zniesienia współwłasności to: przyznanie nieruchomości jednemu lub kilku ze współwłaścicieli oraz sprzedaż rzeczy wspólnej (tzw. podział cywilny). Częstym sposobem zniesienia współwłasności w sytuacji, gdy nieruchomości nie da się fizycznie podzielić, jest przyznanie nieruchomości na własność jednemu ze współwłaścicieli. Przyznanie rzeczy wspólnej jednemu bądź kilku współwłaścicielom powoduje, że pozostali współwłaściciele otrzymują spłaty stanowiące równowartość ich udziału we współwłasności. W takim wypadku warunkiem koniecznym jest zgoda współwłaściciela, któremu ma zostać przyznana nieruchomość na wyłączną własność, bez takiej zgody sąd tego nie może zrobić.

Kolejnym sposobem zniesienia współwłasności może być sprzedaż rzeczy wspólnej i podział pomiędzy współwłaścicieli uzyskanej ceny (tzw. podział cywilny). Znajduje on zastosowanie w wypadku złożenia przez wszystkich współwłaścicieli zgodnego wniosku o taki sposób zniesienia współwłasności lub też wtedy, gdy pomimo braku takiego wniosku konkretne okoliczności przemawiają za takim rozstrzygnięciem sprawy.

W orzecznictwie przyjmuje się, że sąd powinien zarządzić sprzedaż, gdy żaden ze współwłaścicieli nie wyraża zgody na przyznanie mu rzeczy w naturze bądź też żaden ze współwłaścicieli lub ten, który wyłącznie ubiega się o przyznanie mu wspólnej rzeczy, nie byłby w stanie ponieść ciężaru spłat. Sprzedaży zarządzonej przez sąd dokonuje się stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego (art. 1066-1071) w trybie postępowania egzekucyjnego (w drodze licytacji). Po sprzedaży następuje podział uzyskanej sumy pomiędzy uprawnionych. Trzeba jednak przyznać, że ten sposób zniesienia współwłasności zazwyczaj jest najmniej korzystny dla współwłaścicieli, gdyż cena nieruchomości w drodze licytacji jest niższa niż ta, którą można by uzyskać w razie sprzedaży nieruchomości na wolnym rynku.

Roszczenia dodatkowe

W postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd może orzekać o innych roszczeniach obok żądania zniesienia współwłasności. Sąd rozstrzyga wówczas tylko na żądanie, które można składać najpóźniej do chwili zamknięcia rozprawy przed sądem I instancji. Żądanie najlepiej zgłaszać jak najwcześniej, bo zgłoszenie go później może spowodować, że opinia szacunkowa wydana w sprawie co do wartości nieruchomości stanie się nieaktualna. 

Zgłoszenie roszczenia winno odpowiadać wymaganiom pozwu w zakresie określenia żądania (doprecyzowanie żądania – m.in. wskazanie adresata) oraz przytoczenia okoliczności faktycznych, uzasadniających pod rygorem jego zwrot. Na zgłaszającym roszczenie spoczywa obowiązek wykazania jego zasadności (art. 6 kc) i przedstawienia wniosków dowodowych, a sąd jest związany zgłoszonymi roszczeniami i nie może orzekać ponad żądanie. Roszczenia, jakie mogą być formułowane w takim postępowaniu, to przykładowo: roszczenia o zapłatę pożytków i korzyści czy zwrot wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości.

Konsekwencją dopuszczenia możliwości dochodzenia roszczeń dodatkowych w postępowaniach o zniesienie współwłasności jest fakt, iż z chwilą wszczęcia takiego postępowania odrębne postępowanie w tych sprawach jest niedopuszczalne. Sprawy będące w toku przekazuje się do dalszego rozpoznania sądowi prowadzącemu postępowanie o zniesienie współwłasności.