PARTNERZY PORTALU
  • partner portalu farmer.pl
  • partner portalu farmer.pl

Bolączki prywatyzacji ziemi

Coraz mniejsza powierzchnia gruntów, którymi gospodaruje Agencja Nieruchomości Rolnych, może być szybko i łatwo sprzedana. W 2007 r. Agencja przejęła do Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa (WRSP) niewielką powierzchnię gruntów



Ustawa ta stwarza możliwość wykorzystania ziemi pochodzącej z obrotu prywatnego do wspierania przemian strukturalnych w rolnictwie. Preferuje nabywanie nieruchomości rolnych przez osoby prowadzące gospodarstwa rodzinne, co przejawia się m.in. w tym, że ustawodawca zrezygnował z ingerencji państwa w takie transakcje. Pozostałe transakcje sprzedaży nieruchomości rolnych objęte są jednak kontrolą państwa, którą zajmuje się Agencja Nieruchomości Rolnych.

Bilans zakupu i sprzedaży

Od początku wykonywania ustawy (16 lipca 2003 r.) do końca 2007 r. do Agencji wpłynęło 408 tys. umów przenoszących własność nieruchomości rolnych o łącznym obszarze około 667 tys. ha. Zdecydowana większość dotyczyła nieruchomości o powierzchniach poniżej hektara. Często były to małe obszarowo nieruchomości nierolne, np. niezabudowane działki budowlane, rekreacyjne lub działki nierolne zabudowane budynkami niezwiązanymi z działalnością rolniczą, które nie podlegają działaniu ustawy, ale w związku z brakiem w wielu gminach aktualnych planów zagospodarowania przestrzennego notariusze traktują je w obrocie jako rolne. Do końca 2007 r. Agencja złożyła 483 deklaracje nabycia (w tym 162 w 2007 r).

W 2007 r. przeprowadzono 50,5 tys. przetargów, w tym 45,6 tys. na sprzedaż i 4,9 tys. na dzierżawę. Wystawiono do zakupu ponad 82 tys. ha i do dzierżawy 47 tys. ha. Rozstrzygnięto 17,7 tys. przetargów na sprzedaż 46,4 tys. ha i 3,9 tys. na dzierżawę blisko 42 tys. ha.

Część przetargów ograniczono do osób i podmiotów korzystających ze szczególnych preferencji. W 2007 r. Agencja zorganizowała 1554 przetargi ograniczone na sprzedaż prawie 18 tys. ha (niemal wszystkie dla rolników zamierzających powiększyć gospodarstwo rodzinne) i 1264 przetargi na dzierżawę 23 tys. ha (w tym 21,8 tys. ha – 95 proc. – dla rolników zamierzających powiększyć gospodarstwo rodzinne). Rozstrzygnięto 1145 przetargów na sprzedaż 14 tys. ha i 1043 przetargi na dzierżawę 19 tys. ha.

W 2007 r. Agencja sprzedała z Zasobu WRSP nieruchomości o powierzchni 103,7 tys. ha, tj. na poziomie nieco niższym niż w 2006 r. (107,4 tys. ha). Zawarto 12,6 tys. umów sprzedaży (bez transakcji obejmujących grunty pod budynkami, również mieszkalnymi, wyodrębnionymi obiektami, wodami, służące do wydobywania kopalin itp., a także grunty nierolne).

Według stanu na 31 grudnia 2007 r. Agencja Nieruchomości Rolnych z przejętych 4,7 mln ha sprzedała 1,8 mln ha, nieodpłatnie przekazała (głównie na rzecz Lasów Państwowych, kościelnych osób prawnych, jednostek samorządu terytorialnego i innych uprawnionych podmiotów) 314 tys. ha, wniosła aportem do spółek prawa handlowego 16 tys. ha, przekazała na podstawie ustawy prawo wodne wody i grunty pokryte wodami o pow. 96 tys. ha regionalnym zarządom gospodarki wodnej i marszałkom województw i rozdysponowała trwale w innych formach 23 tys. ha. Jako trwale rozdysponowane uznać należy także grunty o powierzchni 166 ha określane jako „obce grunty w Zasobie” (które z mocy prawa przeszły w zarząd lub na własność innych podmiotów, lecz nie zostały jeszcze protokolarnie przekazane – głównie grunty pokryte wodami). Z Zasobu ubyło więc 2,4 mln ha, tj. 51 proc. przejętych gruntów.

Agencja ma jeszcze ziemię do sprzedaży. Na koniec 2007 r. w Zasobie WRSP „wolnej” ziemi do rozdysponowanie było 345 tys. ha, a w dzierżawie – 1,8 mln ha (około ¾ gruntów pozostających w Zasobie).

Kierunki prywatyzacji

Prywatyzacja gruntów Zasobu opiera się głównie na sprzedaży, która objęła blisko ¾ powierzchni trwale rozdysponowanej (74,4 proc.). Mając na uwadze fakt, że dzierżawa obejmuje obecnie około 1,8 mln ha, czyli około ¾ gruntów pozostających w Zasobie, w najbliższych latach sprzedaż będzie dotyczyć gruntów pochodzących z dzierżaw. Będą to nieruchomości zbywane na rzecz dotychczasowych dzierżawców w ramach pierwszeństwa nabycia, w trybie przetargowym, w tym w przetargach ograniczonych dla rolników indywidualnych powiększających gospodarstwa rodzinne (dotyczy to gruntów wyłączanych z większych obszarowo umów dzierżawy lub pochodzących z umów wygasłych bądź rozwiązanych) i w trybie pierwszeństwa w nabyciu, przysługującym byłym właścicielom i ich spadkobiercom.

Co utrudnia sprzedaż

W ostatnich kilku latach (2003–2007) Agencja corocznie sprzedawała nieco ponad 100 tys. ha. Dane o sprzedaży w roku bieżącym wskazują, że poziom ten może nie zostać osiągnięty, mimo dużego popytu na ziemię rolniczą i rosnące ceny. Przyczyn spodziewanego zmniejszenia tempa sprzedaży gruntów państwowych jest wiele.

Najistotniejsza bariera dalszej prywatyzacji gruntów Zasobu to nierozwiązana kwestia reprywatyzacji. Zgodnie z decyzją rządu z 1997 r. Agencja nie przeznacza do sprzedaży nieruchomości objętych roszczeniami reprywatyzacyjnymi byłych właścicieli lub ich spadkobierców. Szacuje się, że blokada sprzedaży z tego tytułu dotyczy pół miliona hektarów. W niektórych województwach (wielkopolskie i kujawsko-pomorskie) roszczenia złożono do ponad 70 proc.powierzchni Zasobu. Przesądzenie, że reprywatyzacja opierałaby się na zadośćuczynieniu finansowym, uwolniłoby prywatyzację tych gruntów, stwarzając jednocześnie potencjalne źródło środków na rekompensaty, tak jak ma to miejsce w wypadku tzw. mienia zabużańskiego (Agencja zobowiązana jest przekazać na Fundusz Rekompensacyjny wpływy ze sprzedaży 400 tys. ha gruntów Zasobu). Kolejnym czynnikiem utrudniającym sprzedaż nieruchomości Zasobu jest sytuacja związana z zagospodarowaniem przestrzennym, a więc brak planów zagospodarowania przestrzennego w wielu gminach i coraz powszechniejsza praktyka konstruowania studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin bez określania wielokierunkowych funkcji terenów obecnie rolnych i wskazania szczegółowej lokalizacji dla różnych wariantów wykorzystania gruntu. Przykładem może być uwzględnianie w studiach dla terenu całych gmin bądź ich znacznej części, możliwości np. lokalizacji siłowni wiatrowych, rekreacji i turystyki lub aktywizacji gospodarczej. Gdy nie można ustalić, które tereny będą w przyszłości służyć wyłącznie produkcji rolniczej, a które wykorzysta się inaczej, nie sposób określić wartość rynkową gruntów, a na jej podstawie – cenę sprzedaży. Agencja, reprezentując interes Skarbu Państwa, nie może w takiej sytuacji podejmować decyzji o sprzedaży gruntów. Szacunki wskazują, że z powodu ograniczeń związanych z planowaniem przestrzennym nie da się obecnie sprzedać ponad 100 tys. ha gruntów. Powierzchnia ta będzie się zwiększać. Agencja otrzymuje sygnały o wprowadzaniu przez różne gminy do studiów bardzo ogólnych zapisów dotyczących zmian umożliwiających pozarolnicze wykorzystanie gruntów Zasobu, zwłaszcza na cele związane z energetyką wiatrową.

Tempo sprzedaży gruntów przez Agencję spowalniane jest także przez występujące trudności w odzyskiwaniu nieruchomości od byłych dzierżawców i innych nieposiadających umowy użytkowników (ze względu na odmowę dobrowolnego wydania nieruchomości). Zdarzają się sytuacje, gdy po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy dzierżawy byli dzierżawcy odmawiają wydania Agencji nieruchomości Skarbu Państwa, chcąc dalej prowadzić produkcję i otrzymywać z tego tytułu dopłaty bezpośrednie. Także grunty Zasobu, oczekujące w danej chwili na zagospodarowanie, stają się niekiedy przedmiotem takiego użytkowania. Przywrócenie Agencji posiadania gruntów Zasobu możliwe jest w wielu sytuacjach jedynie w drodze długotrwałego postępowania sądowego, często też egzekucji komorniczej. Na koniec 2007 r. w bezumownym użytkowaniu znajdowało się prawie 25 tys. ha gruntów Zasobu.

ANR ma też problemy ze sprzedażą nieruchomości z budynkami mieszkalnymi, w których znajdują się lokatorzy posiadający umowy najmu na czas nieokreślony. W wielu sytuacjach (dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy w obrębie ośrodka gospodarczego wpisanego do rejestru zabytków znajduje się zamieszkały pałac lub dwór) Agencja nie ma możliwości przeznaczenia całego siedliska do sprzedaży. Wyjatkowo udaje się takie budynki wyłączyć wraz z niezbędnym gruntem i sprzedać pozostałe nieruchomości wchodzące w skład gospodarstwa rolnego.

Kłopot z dużymi

Zgodnie z art. 28a ustawy z 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, wprowadzonym ustawą z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, sprzedaż nieruchomości rolnej przez Agencję może nastąpić, jeżeli w jej wyniku łączna powierzchnia użytków rolnych będących własnością nabywcy nie przekroczy 500 ha. Na podstawie tego przepisu dzierżawcy większych obszarowo nieruchomości rolnych Zasobu, o ile nie posiadają na własność innych gruntów rolnych, mogą nabyć nie więcej niż 500 haużytków rolnych. Nadwyżka ponad ten limit może być dalej przedmiotem dzierżawy. Agencja szacuje, że na podstawie omawianego przepisu antykoncentracyjnego pozostanie w zasobach państwowych ok. 200 tys. ha gruntów. Należy podkreślić, że grunty stanowiące nadwyżkę ponad 500 ha użytków rolnych w wielu wypadkach nie mogą być wyłączone z wieloletnich umów dzierżawy, ponieważ w ich myśl wyłączenia dotyczyć mogą powierzchni nieprzekraczającej 20 proc. Ponadto należy mieć na uwadze, że w gospodarstwach wielkoobszarowych areał gruntów dopasowany jest najczęściej zarówno do określonej bazy budynkowej, jak i liczby zatrudnionych, przejętych na podstawie umów dzierżawy nieruchomości pochodzących z byłych PGR-ów. Dzierżawcy ponieśli w wielu wypadkach znaczne nakłady inwestycyjne na przystosowanie obiektów budowlanych i linii technologicznych do współczesnych wymogów dotyczących produkcji, a zakres tych nakładów uwzględniał m.in. ilość użytkowanej ziemi i wieloletni okres zwrotu inwestycji.

Ziemia pod drogi

Ziemią należącą do ANR zainteresowane są też pozarolnicze działy gospodarki. Rozwój infrastruktury komunikacyjnej, budowa zakładów przemysłowych, obiektów handlowych, magazynów, składów, zbiorników retencyjnych, eksploatacja kopalin powodują konieczność rezerwowania gruntów na te cele, a ich sprzedaż, o ile nie zostaną rozdysponowane w inny sposób (np. nieruchomości przeznaczone na drogi krajowe podlegają przekazaniu w trwały zarząd na rzecz Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad, a nieruchomości inwestycyjne mogą być nieodpłatnie przekazane na własność zarządzającemu specjalną strefą ekonomiczną), realizowana może być z reguły w trybie przetargowym za cenę uwzględniającą funkcję pozarolniczą, określoną najczęściej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

To wszystko powoduje, że coraz mniejsza powierzchnia gruntów, którymi gospodaruje Agencja, może być przedmiotem szybkiej i łatwej prywatyzacji. Wpływa to na wyniki sprzedaży gruntów Zasobu i poziom uzyskiwanych dochodów. A właśnie wpływy finansowe ze sprzedaży w 2007 r. stanowiły aż 77 proc. wpływów ogółem uzyskanych przez ANR. Spadek sprzedaży w tym roku częściowo zrównoważony zostanie wzrostem cen gruntów, co być może pozwoli Agencji na osiągnięcie planowanych wpływów i realizację oczekiwanych wpłat na Fundusz Rekompensacyjny i do budżetu państwa. Pogłębianie się problemów ze sprzedażą prowadzić będzie nieuchronnie do ograniczenia zarówno wydatków związanych z przekazami zewnętrznymi, jak i z gospodarowaniem i utrzymaniem mienia Zasobu, a także realizacją zadań wynikających z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (realizacja prawa pierwokupu). Niska sprzedaż przez Agencję może spowodować, że przejęcie przez Zasób Własności Rolnej Skarbu Państwa znacznej części finansowego ciężaru reprywatyzacji stanie się nierealne.

Agencja Nieruchomości Rolnych ma obecnie ograniczony wpływ na likwidowanie barier utrudniających prywatyzację państwowych gruntów. Większość z nich może być bowiem rozwiązana w drodze ustawowej poprzez wprowadzenie nowych regulacji (reprywatyzacja) lub nowelizację istniejących przepisów (planowanie przestrzenne). Agencja ze swej strony podejmuje czynności w kierunku przeglądu i usprawnienia procedur związanych ze sprzedażą nieruchomości, mogących mieć wpływ na efektywność działania i poziom sprzedaży. Włącza się również w opracowanie zmian aktów prawnych regulujących prywatyzację Zasobu, które mają ułatwić nabywanie ziemi zarówno przez gospodarstwa rodzinne, jak i przedsiębiorców rolnych prowadzących większe obszarowo gospodarstwa rolne, tworzących miejsca pracy dla osób ze środowisk popegeerowskich.

Źródło: Farmer 15/2008



Podobał się artykuł? Podziel się!
×

WSZYSTKIE KOMENTARZE (0)

PISZESZ DO NAS Z ADRESU IP: 35.175.107.77
Dodając komentarz, oświadczasz, że akceptujesz regulamin forum

KONTAKT24

Widziałeś, słyszałeś coś ważnego? Byłeś świadkiem niecodziennego wydarzenia? Napisz do nas! Opublikujemy, zainterweniujemy, pokażemy całemu światu. Jesteśmy dla Was 24 h na dobę, 7 dni w tygodniu.

DODAJ PLIKI

Kliknij lub przeciągnij pliki z dysku i upuść. Max. rozmiar pliku 4 MB.

Drogi Użytkowniku!

W związku z odwiedzaniem naszych serwisów internetowych możemy przetwarzać Twój adres IP, pliki cookies i podobne dane nt. aktywności lub urządzeń użytkownika. Jeżeli dane te pozwalają zidentyfikować Twoją tożsamość, wówczas będą traktowane dodatkowo jako dane osobowe zgodnie z Rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady 2016/679 (RODO).

Administratora tych danych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz w Polityce Prywatności pod tym linkiem.

Jeżeli korzystasz także z innych usług dostępnych za pośrednictwem naszych serwisów, przetwarzamy też Twoje dane osobowe podane przy zakładaniu konta, rejestracji na eventy, zamawianiu prenumeraty, newslettera, alertów oraz usług online (w tym Strefy Premium, raportów, rankingów lub licencji na przedruki).

Administratorów tych danych osobowych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz również w Polityce Prywatności pod tym linkiem. Dane zbierane na potrzeby różnych usług mogą być przetwarzane w różnych celach, na różnych podstawach oraz przez różnych administratorów danych.

Pamiętaj, że w związku z przetwarzaniem danych osobowych przysługuje Ci szereg gwarancji i praw, a przede wszystkim prawo do odwołania zgody oraz prawo sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych. Prawa te będą przez nas bezwzględnie przestrzegane. Jeżeli więc nie zgadzasz się z naszą oceną niezbędności przetwarzania Twoich danych lub masz inne zastrzeżenia w tym zakresie, koniecznie zgłoś sprzeciw lub prześlij nam swoje zastrzeżenia pod adres odo@ptwp.pl. Wycofanie zgody nie wpływa na zgodność z prawem przetwarzania dokonanego przed jej wycofaniem.

W dowolnym czasie możesz określić warunki przechowywania i dostępu do plików cookies w ustawieniach przeglądarki internetowej.

Jeśli zgadzasz się na wykorzystanie technologii plików cookies wystarczy kliknąć poniższy przycisk „Przejdź do serwisu”.

Zarząd PTWP-ONLINE Sp. z o.o.