Wspólnoty gruntowe to relikt XIX-wiecznych stosunków własnościowych. Likwidując własność feudalną, uwłaszczano rolników, nadając im grunty na własność. Zdarzało się jednak, że pewne grunty pozostawały we wspólnym władaniu wielu rolników. To właśnie te grunty wchodziły w skład wspólnoty gruntowej, w której udziały mieli poszczególni rolnicy stosownie do wielkości własnych gospodarstw.

KONIECZNE ZMIANY

W 2015 r. szacowano, że w Polsce jest ok. 107 tys. ha gruntów oznaczonych ewidencyjnie jako wspólnoty gruntowe. Na 5100 takich wspólnot aż 3500 nie miało jednak uregulowanego stanu prawnego. Powodowało to w praktyce problemy, np. z opodatkowaniem gruntów czy z pobieraniem dopłat bezpośrednich do produkcji rolnej. Materię wspólnot gruntowych regulowała ustawa o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych z dnia 29 czerwca 1963 r. (tj. Dz.U.2016.703.). Regulacja ta była przestarzała i nieprzystosowana do obecnych realiów społeczno-gospodarczych. Ustawa została więc w sposób istotny zmieniona, na mocy nowelizacji z 10 lipca 2015 r., która weszła w życie od 1 stycznia 2016 r. Nowelizacja miała doprowadzić do uregulowania stanu prawnego gruntów określonych jako wspólnoty gruntowe, zmuszając jej udziałowców do legalizacji i rejestracji spółek. Zgodnie z definicją wspólnoty gruntowe to nieruchomości rolne, leśne oraz obszary wodne nadane w wyniku uwłaszczenia na wspólną własność, we wspólne posiadanie lub do wspólnego użytkowania ogółowi, pewnej grupie lub niektórym mieszkańcom jednej albo kilku wsi. Ustawa w pierwszej kolejności daje szansę korzystania z gruntów poszczególnym kategoriom uprawnionych, dopiero w ostateczności gminie lub Skarbowi Państwa.

Co do zasady osoby, które w ciągu ostatniego roku przed wejściem w życie ustawy (tj. przed 5 lipca 1963 r.) faktycznie korzystały z tej wspólnoty, miały prawo w niej uczestniczenia - podmioty te to tzw. pierwotnie uprawnieni. Zgodnie z przepisami znowelizowanej ustawy ustalenie, które nieruchomości stanowią wspólnotę gruntową, ustalenie wykazu uprawnionych do udziału we wspólnocie, wykazu obszarów gospodarstw rolnych przez nich posiadanych i wielkości przysługujących im udziałów następowało na wniosek złożony nie później niż do dnia 31 grudnia 2016 r. przez pierwotnie uprawnionego do udziału we wspólnocie gruntowej albo przez jego następcę prawnego. Jeśli w ww. terminie doszło do skutecznego zainicjowania postępowania, starosta po przeprowadzeniu postępowania wydał (wyda) stosowną decyzję. Starosta może jednak uznać, iż nie jest możliwe ustalenie uprawnionych do udziału we wspólnocie spośród pierwotnie uprawnionych albo ich następców prawnych.

PO USTAWOWYM TERMINIE

Niewniesienie przez uprawnionego wniosku do dnia 31 grudnia 2016 r. nie oznacza, iż wspólnoty gruntowe, których stan prawny nie został uregulowany, zostały takiej możliwości bezpowrotnie pozbawione. Jeżeli bowiem nie jest możliwe ustalenie pierwotnie uprawnionych do udziału we wspólnocie gruntowej albo ich następców prawnych, uprawnionymi do udziału w tej wspólnocie są: osoby fizyczne lub prawne, które posiadają gospodarstwa rolne i nieprzerwanie przez okres od dnia 1 stycznia 2006 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. faktycznie korzystały ze wspólnoty gruntowej, albo osoby fizyczne, które zamieszkują na terenie miejscowości, w której znajdują się grunty stanowiące wspólnotę, lub prowadzą w tej miejscowości gospodarstwo rolne - jeżeli wspólnotą gruntową są lasy, grunty leśne albo nieużytki przeznaczone do zalesienia, chyba że przez okres od dnia 1 stycznia 2006 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. osoby te faktycznie nie korzystały ze wspólnoty. Zatem jeśli rolnik nie jest w stanie udowodnić w toku postępowania przed starostą, iż władał nieruchomością w latach 60. (on sam albo jego poprzednik prawny), ale posiada dowody na to, iż używał grunty w latach 2006-2015, np. pobierał dopłaty bezpośrednie na grunty wchodzące w skład wspólnoty, zasadnym jest wniesienie wniosku.

Jeśli wszczęto postępowanie wnioskiem przed dniem 31 grudnia 2016 r. i starosta stwierdził brak podstaw do ustalenia wykazu uprawnionych do udziału we wspólnocie, w terminie 7 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, ogłaszany jest termin składania wniosków przez osoby uprawnione do udziału we wspólnocie gruntowej w dalszej kolejności. Ustalenie, które nieruchomości stanowią wspólnotę gruntową oraz ustalenie wykazu uprawnionych do udziału we wspólnocie gruntowej, wykazu obszarów gospodarstw rolnych przez nich posiadanych i wielkości przysługujących im udziałów we wspólnocie, następuje w decyzji starosty. Analogiczne decyzje wydawane są po przeprowadzeniu postępowań wszczętych po 1 stycznia 2017 r. W przypadku decyzji negatywnej uprawnienia do przejęcia gruntu zyskuje gmina, a przy braku jej zainteresowania nieruchomość przechodzi na Skarb Państwa.

Warto podkreślić, że w przypadku negatywnego rozstrzygnięcia wniosków pierwotnie uprawnionych albo ich następców prawnych, mogą oni wnioskować o wszczęcie postępowania jako posiadacze faktycznie korzystający ze wspólnoty gruntowej (w okresie 1.01.2006 r. - 31.12.2015 r.). Zauważyć trzeba, że decyzje w postępowaniach są ogłaszane w sposób zwyczajowo przyjęty, czyli np. wywieszane w urzędzie gminy czy starostwa na okres 14 dni. Po tym czasie pisma są uważane za doręczone. W terminie 14 dni od dnia wywieszenia rozstrzygnięcia można też odwołać się od decyzji do wojewody, za pośrednictwem starosty.

MOŻLIWOŚCI UDZIAŁOWCÓW

Po utworzeniu wspólnoty osoby uprawnione do udziału w niej powinny utworzyć spółkę do sprawowania zarządu i do właściwego zagospodarowania gruntów tej wspólnoty. Członkami spółki wyjątkowo mogą być również właściciele gruntów przyległych do nieruchomości wspólnoty. Decyzje spółki zapadają w formie uchwał, które są zaskarżalne, więc żaden z członków wspólnoty nie jest pozbawiony wpływu na decyzje.

Udziały uprawnionych we wspólnocie gruntowej określa się w ułamkowych częściach. Wielkość udziałów ustala się w ten sposób, że połowę wspólnoty dzieli się pomiędzy uprawnionych w równych częściach, drugą zaś połowę - proporcjonalnie do obszarów gruntów każdego z uprawnionych. Udział we wspólnocie gruntowej może być zbywany wyłącznie w całości i tylko na rzecz osoby posiadającej już udział w tej wspólnocie, oraz na rzecz osób posiadających gospodarstwa rolne w tej samej wsi czy we wsiach przylegających do wspólnoty. W celu zbycia udziału trzeba udać się do notariusza.

W razie sprzedaży przez uprawnionego gospodarstwa rolnego, udział we wspólnocie przechodzi na nabywcę gospodarstwa. Przy zbyciu części gruntów udział we wspólnocie zachowuje dotychczasowy właściciel, chyba że odstąpi swe uprawnienia nabywcy. Jeżeli jednak zbywca zostawia sobie obszar użytków do 0,1 ha, udział we wspólnocie przechodzi na nabywcę.

Wspólnoty gruntowe są wyłączone z możliwości dokonania podziału na działki oraz z możliwości założenia księgi wieczystej. Uprawnieni uczestnicy wspólnoty mogą jednak jednogłośnie uchwalić przekształcenie wspólnoty we współwłasność w częściach ułamkowych i zawrzeć akt notarialny. W przypadku braku jednomyślności, współwłaściciele co najmniej połowy udziałów mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd.