W umowie dzierżawy strony mogą ustalić dowolnie zarówno wysokość, jak i termin zapłaty czynszu dzierżawnego. Strony mogą się więc umówić, że czynsz będzie płatny z dołu lub też z góry, miesięcznie, półrocznie czy też raz na kwartał. Również w dowolny sposób można zastrzec czynsz dzierżawny – np. jako określoną sumę pieniężną, ułamkową część pożytków (np. 15 proc. płodów rolnych) czy też jako świadczenia innego rodzaju (przykładowo wykonanie określonej usługi).

Nieterminowa płatność czynszu

W przypadku, jeżeli dzierżawca nie będzie regulował terminowo czynszu i przekroczy terminy umowne, wydzierżawiającemu przysługiwać będzie prawo dochodzenia odsetek ustawowych lub umownych. Należy zaznaczyć, iż nieterminowe regulowanie czynszu przez dzierżawcę może skutkować również poważnymi konsekwencjami, gdyż w takiej sytuacji wydzierżawiający będzie miał prawo do wypowiedzenia umowy dzierżawy bez zachowania terminu wypowiedzenia.

Przesłanki do obniżenia czynszu

Przepisem regulującym możliwość żądania obniżenia czynszu dzierżawnego jest art. 700 k.c., zgodnie z którym: „Jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy”.

Z powyższego wynika, że jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby (np. z powodu długotrwałej suszy, opadów, gradobicia, wystąpienia chorób zakaźnych, których zwalczanie jest nieskuteczne), zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, to zgodnie z uregulowaniem kodeksu cywilnego dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy. Warto wskazać, że już na etapie sporządzania umowy dzierżawy warto określić, co strony będą rozumiały pod pojęciem „znaczne zmniejszenie” (np. będzie to spadek plonów o co najmniej 10-15 proc. w porównaniu do średnich plonów z lat poprzednich), co ułatwi w przyszłości skorzystanie przez dzierżawcę z procedury obniżenia czynszu, jeżeli po żniwach okaże się, że plony były niższe niż zazwyczaj.

Uregulowanie zawarte w art. 700 k.c. oznacza, że dzierżawca w wyjątkowych przypadkach może się domagać obniżenia czynszu ustalonego w umowie. Tego rodzaju uprawnienie dzierżawcy do żądania obniżenia czynszu za dany okres gospodarczy jest niezależne od czasu, na jaki strony zawarły umowę dzierżawy – a więc może być realizowane również przy krótkoterminowych umowach.

Ustawodawca wymaga spełnienia kumulatywnie trzech przesłanek w celu skutecznego dochodzenia roszczenia o obniżenie wysokości czynszu:

  • nastąpiło znaczne zmniejszenie przychodów uzyskiwanych z przedmiotu dzierżawy, przy czym znaczne zmniejszenie oznacza zwykle zmniejszenie przychodu względem poprzednich okresów,
  • dzierżawca ani osoby, którymi posługuje się on w wykonaniu umowy, nie ponoszą odpowiedzialności za przyczyny zmniejszenia przychodu;
  • przyczyny zmniejszenia przychodu nie są związane z osobą dzierżawcy – np. nie są spowodowane chorobą dzierżawcy, lekkomyślnością, pijaństwem albo utratą przez niego wymaganych uprawnień.

Ciężar dowodu zaistnienia wszystkich trzech przesłanek opisanych powyżej obciąża dzierżawcę. Co oznacza, że to dzierżawca, domagając się obniżenia czynszu, powinien udowodnić wysokość przychodu zwykle osiąganego z przedmiotu dzierżawy tego rodzaju za dany okres (przez dzierżawcę lub osoby trzecie) i wysokość przychodu, który faktycznie osiągnął za dany okres. Dzierżawca powinien też wskazać, co konkretnie jest przyczyną zmniejszenia się przychodów albo tego, że nie osiągnął przychodu w spodziewanej wysokości. W praktyce ustalenie tych kwestii może być dość trudne, gdyż kodeks cywilny nie zawiera wyliczenia okoliczności uzasadniających żądanie obniżenia czynszu, jak też nie definiuje pojęcia „zwykły przychód” ani nie określa stopnia jego zmniejszenia, które można byłoby uznać za znaczne, tj. czy jest to 15 proc., czy 50 proc. w stosunku do wcześniejszych okresów. Określenie pojęcia „znaczne” zależy od uznania sędziowskiego i ewentualnie ustaleń zawartych w opinii biegłego, który określa przychodowość przedmiotu dzierżawy w danym okresie. W wyroku z dnia 15 lutego 2013 r. (I ACa 25/13, LEX nr 1353911) Sąd Apelacyjny we Wrocławiu przyjął, iż chodzi tu o przeciętny, w skali co najmniej kilkuletniej, przychód, jaki przyniósłby przedmiot dzierżawy, gdyby był racjonalnie wykorzystywany na cele przewidziane w umowie. Utrata przychodów okazjonalnych związanych z zaistnieniem szczególnych okoliczności podnoszących przychód z przedmiotu dzierżawy nie może być podstawą do obniżki czynszu z art. 700 k.c.

Warto wskazać, że zmniejszenie przychodów w danym przypadku będzie również odnosiło się ściśle do postanowień konkretnej umowy. Przykład: Pan Stefan złożył wniosek o obniżenie czynszu, powołując się na występowanie w styczniu 2020 r. silnych mrozów, które z uwagi na brak pokrywy śnieżnej, doprowadziły do wymarznięcia zasiewów, a co za tym idzie – do zmniejszenia plonów z upraw o około połowę w stosunku do plonów zwykle pozyskiwanych z przedmiotu najmu. Wydzierżawiający pan Józef jakkolwiek nie kwestionuje tych argumentów, jednak nie uznaje żądania obniżenia czynszu, gdyż zgodnie z zawartą umową dzierżawy pan Stefan uprawniony był wyłącznie do uprawiania na wydzierżawionym gruncie zbóż jarych, które wysiewane są wczesną wiosną. A zatem samowolne naruszenie przez pana Stefana zapisów umowy i obsianie pól zbożami ozimymi, które następnie narażone zostały na działanie silnych mrozów, co doprowadziło do zmniejszenia zebranych plonów, nie mogło stanowić podstawy do zwolnienia pana z obowiązku zapłaty części czynszu dzierżawnego. Gdyby bowiem pan Stefan postąpił zgodnie z postanowieniami umowy i obsiał wydzierżawione grunty dopiero wiosną, nie poniósłby szkody. W takiej sytuacji żądanie obniżenia czynszu formułowane przez pana Stefana rzeczywiście nie było uzasadnione.

Tryb obniżenia czynszu

Dzierżawca, chcąc zrealizować swoje roszczenie w stosunku do wydzierżawiającego o obniżenie czynszu, może wystąpić zarówno z powództwem do sądu, jak i zgłosić zarzut przeciwko wydzierżawiającemu. Z chwilą ziszczenia się przesłanek umożliwiających żądanie obniżenia czynszu dzierżawca może wystąpić do wydzierżawiającego z żądaniem obniżenia czynszu. Jeżeli wydzierżawiający zgodzi się z tym żądaniem, to należy przyjąć, że dochodzi do zwolnienia dzierżawcy z zapłaty czynszu w części objętej żądaniem. Jeżeli jednak nie ma zgody na obniżenie czynszu, to dzierżawca może wystąpić do sądu z takim żądaniem.

Warto również wskazać, że na podstawie art. 700 k.c. dzierżawca może żądać obniżenia czynszu za okres gospodarczy, czyli za okres, za który przypada czynsz dzierżawny, w którym wystąpiły okoliczności zmniejszające jego przychody. Stąd też nawet jeśli przyczyny zmniejszenia dochodu będą wywoływać taki sam skutek na przyszłość, to przepis art. 700 k.c. nie daje możliwości obniżenia czynszu na przyszłość.

Podsumowując, należy zaznaczyć, iż rozważając wystąpienie z żądaniem obniżenia czynszu, należy w pierwszej kolejności sięgnąć do treści zawartej umowy dzierżawy, gdyż już sama umowa może przewidywać korzystne w tej materii rozwiązania dla rolnika.        

Szukasz gruntów rolnych? Znajdziesz je na Giełdzie Rolnej.