PARTNERZY PORTALU
  • partner portalu farmer.pl
  • partner portalu farmer.pl

Kiedy można ubiegać się o obniżenie czynszu dzierżawnego?

Kiedy można ubiegać się o obniżenie czynszu dzierżawnego?
Kiedy i jak obniżyć czynsz dzierżawny? Fot. Shutterstock

Dzierżawa gruntów rolnych wiąże się z obowiązkiem zapłaty czynszu dzierżawnego za przedmiot dzierżawy. Umowy dzierżawy zazwyczaj zawierane są na kilka lat i przez ten okres obowiązuje ustalona w umowie wysokość czynszu dzierżawnego. Mogą się jednak zdarzyć sytuacje, iż wskutek różnych okoliczności przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu obniżeniu i uiszczanie czynszu dzierżawnego stanowi dla rolnika nadmierne obciążenie. Podpowiadamy, czy i kiedy jest możliwe obniżenie czynszu dzierżawnego.



W umowie dzierżawy strony mogą ustalić dowolnie zarówno wysokość, jak i termin zapłaty czynszu dzierżawnego. Strony mogą się więc umówić, że czynsz będzie płatny z dołu lub też z góry, miesięcznie, półrocznie czy też raz na kwartał. Również w dowolny sposób można zastrzec czynsz dzierżawny – np. jako określoną sumę pieniężną, ułamkową część pożytków (np. 15 proc. płodów rolnych) czy też jako świadczenia innego rodzaju (przykładowo wykonanie określonej usługi).

Nieterminowa płatność czynszu

W przypadku, jeżeli dzierżawca nie będzie regulował terminowo czynszu i przekroczy terminy umowne, wydzierżawiającemu przysługiwać będzie prawo dochodzenia odsetek ustawowych lub umownych. Należy zaznaczyć, iż nieterminowe regulowanie czynszu przez dzierżawcę może skutkować również poważnymi konsekwencjami, gdyż w takiej sytuacji wydzierżawiający będzie miał prawo do wypowiedzenia umowy dzierżawy bez zachowania terminu wypowiedzenia.

Przesłanki do obniżenia czynszu

Przepisem regulującym możliwość żądania obniżenia czynszu dzierżawnego jest art. 700 k.c., zgodnie z którym: „Jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy”.

Z powyższego wynika, że jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby (np. z powodu długotrwałej suszy, opadów, gradobicia, wystąpienia chorób zakaźnych, których zwalczanie jest nieskuteczne), zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, to zgodnie z uregulowaniem kodeksu cywilnego dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy. Warto wskazać, że już na etapie sporządzania umowy dzierżawy warto określić, co strony będą rozumiały pod pojęciem „znaczne zmniejszenie” (np. będzie to spadek plonów o co najmniej 10-15 proc. w porównaniu do średnich plonów z lat poprzednich), co ułatwi w przyszłości skorzystanie przez dzierżawcę z procedury obniżenia czynszu, jeżeli po żniwach okaże się, że plony były niższe niż zazwyczaj.

Uregulowanie zawarte w art. 700 k.c. oznacza, że dzierżawca w wyjątkowych przypadkach może się domagać obniżenia czynszu ustalonego w umowie. Tego rodzaju uprawnienie dzierżawcy do żądania obniżenia czynszu za dany okres gospodarczy jest niezależne od czasu, na jaki strony zawarły umowę dzierżawy – a więc może być realizowane również przy krótkoterminowych umowach.

Ustawodawca wymaga spełnienia kumulatywnie trzech przesłanek w celu skutecznego dochodzenia roszczenia o obniżenie wysokości czynszu:

  • nastąpiło znaczne zmniejszenie przychodów uzyskiwanych z przedmiotu dzierżawy, przy czym znaczne zmniejszenie oznacza zwykle zmniejszenie przychodu względem poprzednich okresów,
  • dzierżawca ani osoby, którymi posługuje się on w wykonaniu umowy, nie ponoszą odpowiedzialności za przyczyny zmniejszenia przychodu;
  • przyczyny zmniejszenia przychodu nie są związane z osobą dzierżawcy – np. nie są spowodowane chorobą dzierżawcy, lekkomyślnością, pijaństwem albo utratą przez niego wymaganych uprawnień.

Ciężar dowodu zaistnienia wszystkich trzech przesłanek opisanych powyżej obciąża dzierżawcę. Co oznacza, że to dzierżawca, domagając się obniżenia czynszu, powinien udowodnić wysokość przychodu zwykle osiąganego z przedmiotu dzierżawy tego rodzaju za dany okres (przez dzierżawcę lub osoby trzecie) i wysokość przychodu, który faktycznie osiągnął za dany okres. Dzierżawca powinien też wskazać, co konkretnie jest przyczyną zmniejszenia się przychodów albo tego, że nie osiągnął przychodu w spodziewanej wysokości. W praktyce ustalenie tych kwestii może być dość trudne, gdyż kodeks cywilny nie zawiera wyliczenia okoliczności uzasadniających żądanie obniżenia czynszu, jak też nie definiuje pojęcia „zwykły przychód” ani nie określa stopnia jego zmniejszenia, które można byłoby uznać za znaczne, tj. czy jest to 15 proc., czy 50 proc. w stosunku do wcześniejszych okresów. Określenie pojęcia „znaczne” zależy od uznania sędziowskiego i ewentualnie ustaleń zawartych w opinii biegłego, który określa przychodowość przedmiotu dzierżawy w danym okresie. W wyroku z dnia 15 lutego 2013 r. (I ACa 25/13, LEX nr 1353911) Sąd Apelacyjny we Wrocławiu przyjął, iż chodzi tu o przeciętny, w skali co najmniej kilkuletniej, przychód, jaki przyniósłby przedmiot dzierżawy, gdyby był racjonalnie wykorzystywany na cele przewidziane w umowie. Utrata przychodów okazjonalnych związanych z zaistnieniem szczególnych okoliczności podnoszących przychód z przedmiotu dzierżawy nie może być podstawą do obniżki czynszu z art. 700 k.c.

Warto wskazać, że zmniejszenie przychodów w danym przypadku będzie również odnosiło się ściśle do postanowień konkretnej umowy. Przykład: Pan Stefan złożył wniosek o obniżenie czynszu, powołując się na występowanie w styczniu 2020 r. silnych mrozów, które z uwagi na brak pokrywy śnieżnej, doprowadziły do wymarznięcia zasiewów, a co za tym idzie – do zmniejszenia plonów z upraw o około połowę w stosunku do plonów zwykle pozyskiwanych z przedmiotu najmu. Wydzierżawiający pan Józef jakkolwiek nie kwestionuje tych argumentów, jednak nie uznaje żądania obniżenia czynszu, gdyż zgodnie z zawartą umową dzierżawy pan Stefan uprawniony był wyłącznie do uprawiania na wydzierżawionym gruncie zbóż jarych, które wysiewane są wczesną wiosną. A zatem samowolne naruszenie przez pana Stefana zapisów umowy i obsianie pól zbożami ozimymi, które następnie narażone zostały na działanie silnych mrozów, co doprowadziło do zmniejszenia zebranych plonów, nie mogło stanowić podstawy do zwolnienia pana z obowiązku zapłaty części czynszu dzierżawnego. Gdyby bowiem pan Stefan postąpił zgodnie z postanowieniami umowy i obsiał wydzierżawione grunty dopiero wiosną, nie poniósłby szkody. W takiej sytuacji żądanie obniżenia czynszu formułowane przez pana Stefana rzeczywiście nie było uzasadnione.

Tryb obniżenia czynszu

Dzierżawca, chcąc zrealizować swoje roszczenie w stosunku do wydzierżawiającego o obniżenie czynszu, może wystąpić zarówno z powództwem do sądu, jak i zgłosić zarzut przeciwko wydzierżawiającemu. Z chwilą ziszczenia się przesłanek umożliwiających żądanie obniżenia czynszu dzierżawca może wystąpić do wydzierżawiającego z żądaniem obniżenia czynszu. Jeżeli wydzierżawiający zgodzi się z tym żądaniem, to należy przyjąć, że dochodzi do zwolnienia dzierżawcy z zapłaty czynszu w części objętej żądaniem. Jeżeli jednak nie ma zgody na obniżenie czynszu, to dzierżawca może wystąpić do sądu z takim żądaniem.

Warto również wskazać, że na podstawie art. 700 k.c. dzierżawca może żądać obniżenia czynszu za okres gospodarczy, czyli za okres, za który przypada czynsz dzierżawny, w którym wystąpiły okoliczności zmniejszające jego przychody. Stąd też nawet jeśli przyczyny zmniejszenia dochodu będą wywoływać taki sam skutek na przyszłość, to przepis art. 700 k.c. nie daje możliwości obniżenia czynszu na przyszłość.

Podsumowując, należy zaznaczyć, iż rozważając wystąpienie z żądaniem obniżenia czynszu, należy w pierwszej kolejności sięgnąć do treści zawartej umowy dzierżawy, gdyż już sama umowa może przewidywać korzystne w tej materii rozwiązania dla rolnika.        

Szukasz gruntów rolnych? Znajdziesz je na Giełdzie Rolnej.



Podobał się artykuł? Podziel się!
×

WSZYSTKIE KOMENTARZE (13)

  • Kris 2021-03-22 18:01:04
    ciekawe czy KOWR zechce obniżyć czynsz,? mogli by dać dobry przykład, Minister Puda z okazji zbliżających się Świąt powinien obniżyć czynsz dzierżawny wszystkim rolnikom o 50 % w ramach rekompensaty za 5 dla zwierząt
  • boss 2021-03-21 12:08:43
    po ile kasujecie bambrów za dzierżawę , podnosicie czynsz czy tyle co w tamtym roku bo wszystko w góre to i czynsz pasuje podnieść.
  • Zibi 2021-03-21 10:17:19
    Brałem udział w przetargu gdzie ostatecznie za 23 ha czynsz dzierżawny wyniósł 800 dt . Czy warto?
    • władek 2021-03-21 12:10:48
      jasne że warto bo inny by dzierżawił za 750q
      • Młody rolnik 2021-03-23 11:12:59
        Ja za dzierżawę płacę od 300 do 900 zł w zależności od klasy ziemi, dopłaty oczywiście moje.
      • Zibi 2021-03-31 22:41:10
        Chyba się nie zrozumieliśmy 800 dt to 80 ton pszenicy za 23 ha ziemi gdzie połowa to 4 klasa reszta to 3 z przewagą 5 okres dzierżawy 10 lat
  • Obserwator 2021-03-20 21:27:53
    No widzicie a taki @Rolnik oderwany od rzeczywistości twierdzi że kasę zawsze dostanie ten co uprawia pole.
  • Emilijann 2021-03-20 12:52:49
    U nas jest tak gm. Wodzisław woj świętokrzyskie Kasa z góry za dzierżawę i dopłaty właściciela pola Jak się Coś nie podoba to spier... Chętnych nie brakuje dlatego z roku na rok coraz większe czynsze za dzierżawę 🙂
ZOBACZ WSZYSTKIE KOMENTARZE

PISZESZ DO NAS Z ADRESU IP: 54.80.249.22
Dodając komentarz, oświadczasz, że akceptujesz regulamin forum


KONTAKT24

Widziałeś, słyszałeś coś ważnego? Byłeś świadkiem niecodziennego wydarzenia? Napisz do nas! Opublikujemy, zainterweniujemy, pokażemy całemu światu. Jesteśmy dla Was 24 h na dobę, 7 dni w tygodniu.

DODAJ PLIKI

Kliknij lub przeciągnij pliki z dysku i upuść. Max. rozmiar pliku 4 MB.

Drogi Użytkowniku!

W związku z odwiedzaniem naszych serwisów internetowych możemy przetwarzać Twój adres IP, pliki cookies i podobne dane nt. aktywności lub urządzeń użytkownika. Jeżeli dane te pozwalają zidentyfikować Twoją tożsamość, wówczas będą traktowane dodatkowo jako dane osobowe zgodnie z Rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady 2016/679 (RODO).

Administratora tych danych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz w Polityce Prywatności pod tym linkiem.

Jeżeli korzystasz także z innych usług dostępnych za pośrednictwem naszych serwisów, przetwarzamy też Twoje dane osobowe podane przy zakładaniu konta, rejestracji na eventy, zamawianiu prenumeraty, newslettera, alertów oraz usług online (w tym Strefy Premium, raportów, rankingów lub licencji na przedruki).

Administratorów tych danych osobowych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz również w Polityce Prywatności pod tym linkiem. Dane zbierane na potrzeby różnych usług mogą być przetwarzane w różnych celach, na różnych podstawach oraz przez różnych administratorów danych.

Pamiętaj, że w związku z przetwarzaniem danych osobowych przysługuje Ci szereg gwarancji i praw, a przede wszystkim prawo do odwołania zgody oraz prawo sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych. Prawa te będą przez nas bezwzględnie przestrzegane. Jeżeli więc nie zgadzasz się z naszą oceną niezbędności przetwarzania Twoich danych lub masz inne zastrzeżenia w tym zakresie, koniecznie zgłoś sprzeciw lub prześlij nam swoje zastrzeżenia pod adres odo@ptwp.pl. Wycofanie zgody nie wpływa na zgodność z prawem przetwarzania dokonanego przed jej wycofaniem.

W dowolnym czasie możesz określić warunki przechowywania i dostępu do plików cookies w ustawieniach przeglądarki internetowej.

Jeśli zgadzasz się na wykorzystanie technologii plików cookies wystarczy kliknąć poniższy przycisk „Przejdź do serwisu”.

Zarząd PTWP-ONLINE Sp. z o.o.