Utrzymano kontrolę nad przepływem ziemi rolnej, chociaż z systemu ochrony wypierane są areały gospodarstw poddanych postępowaniu egzekucyjnemu i upadłościowemu - a to może być duży problem. Niby osoby nie będące rolnikami będą teraz mogły nabywać działki o areale mniejszym niż jeden hektar - a nie 0,3 ha, jak dotąd, co jest głównym dowodem na zmniejszenie rygorów - ale KOWR nadal ma prawo pierwokupu.

KOWR PRZED WSZYSTKIMI

Czy to dobrze, czy źle? Zdaniem posłów rządzącej koalicji będzie to gwarantować kontrolę nad ziemią rolną. Posłowie opozycji demonstrowali natomiast w Sejmie rozczarowanie: uwolnienie sprzedaży ziemi chociaż w miastach byłoby ich zdaniem dowodem na faktyczną liberalizację przepisów.

Początkowo zresztą rząd proponował, by grunty rolne na terenie miast nie podlegały przepisom ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, tj. aby mógł je kupić dowolny podmiot (nie będący rolnikiem) na dowolny cel.

Jednak wg resortu inwestycji i rozwoju grunty rolne zajmują w sumie ok. 42 proc. powierzchni miast, a to zbyt dużo, aby zrezygnować z nadzoru nad ich losem - i posłowie PiS, za zgodą rządu, wprowadzili poprawkę do projektu rządowego. Zatem i tu KOWR będzie mieć prawo pierwokupu.

- Żeby zapobiegać przypadkom dzielenia nieruchomości na działki poniżej 1 ha w celu wyłączenia ich spod ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa będzie miał możliwość reagowania, w postaci prawa pierwokupu, w tego rodzaju sytuacjach. Ma to zapobiec spekulacyjnemu obrotowi nieruchomościami poprzez dekoncentrację poszczególnych działek - tak potrzebę pierwokupu dla KOWR uzasadnił w sejmowej Komisji Rolnictwa wiceminister Rafał Romanowski.

Ale nabywcy z miast będą jednak mieli preferencje w postaci nieograniczania liczby transakcji dotyczących działek bez obowiązku ich uprawy - dyrektor Departamentu Kształtowania Ustroju Rolnego KOWR Waldemar Micek tłumaczył, że nieruchomości rolne położone w granicach administracyjnych miast będzie można nabywać bez ograniczeń, o ile jedna transakcja nie będzie dotyczyła powierzchni powyżej 1 ha. Inaczej będzie na wsi.

- Na terenach położonych na obszarach wiejskich każdy będzie mógł nabyć jedną działkę, tak to nazwijmy, bo ustawa używa pojęcia nieruchomość, a to nie jest to samo co działka, o powierzchni mniejszej niż 1 ha i nie będzie musiał osobiście przez 5 lat prowadzić na niej działalności gospodarczej. Zgodnie z projektem rządowym taką osobę będzie jednak obowiązywał zakaz zbywania i oddawania prawa posiadania tej nieruchomości przez okres 5 lat.

Nabywca działki o powierzchni mniejszej niż 1 ha na wsi może wybudować na niej domek letniskowy czy dom mieszkalny.

- W przypadku, gdyby dana osoba nabyła drugą taką nieruchomość, czyli osiągnęłaby powierzchnię powyżej 1 ha, czyli weszłaby w pojęcie gospodarstwa rolnego, będzie musiała przez 5 lat osobiście prowadzić działalność rolniczą na gospodarstwie, które utworzyła, nabywając działkę - tłumaczył Waldemar Micek.

ROLNICY Z UŁATWIENIAMI

Postanowiono zmniejszyć wymagany okres prowadzenia gospodarstwa rolnego na zakupionej ziemi z 10 lat do 5 lat. Wprowadzono też możliwość szybkiej darowizny zakupionej ziemi na rzecz dzieci. Zgodę na zbycie lub oddanie w posiadanie nieruchomości rolnej przed upływem zakreślonego ustawą okresu będzie wyrażał dyrektor generalny KOWR, a nie sąd, jak dotychczas.

Rozszerzono krąg osób bliskich o rodzeństwo rodziców oraz pasierba.

Dowodami potwierdzającymi osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego będą pisemne oświadczenia prowadzących to gospodarstwo. Zrezygnowano z potrzeby poświadczeń ich przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta).

Nieruchomości o powierzchni do 1 ha nie będą musiały być zbywane w drodze przetargów ograniczonych.

Wreszcie ważna zmiana dla młodych rolników: w przetargu na powiększenie gospodarstwa rodzinnego będą mogły uczestniczyć osoby, które nie spełniają wymogu 5-letniego osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego, ale mają nie więcej niż 40 lat lub realizują warunki określone w decyzji o przyznaniu pomocy, o której mowa w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014-2020 (Dz. U. z 2018 r. poz. 627, z późn. zm.). Umożliwi to nabycie nieruchomości rolnej z Zasobu przez osobę, która otrzymała premię dla młodego rolnika, ale ukończyła już 40 lat.

KOWR UMOCNIONY

Zgodnie z nowymi przepisami w przetargu nie mogą brać udziału nie tylko te podmioty, które władają lub władały nieruchomościami Zasobu bez tytułu prawnego i mimo wezwania KOWR nieruchomości tych nie opuściły, ale również podmioty, w których są wspólnikami bądź w organach których uczestniczą osoby, które władają lub władały nieruchomościami Zasobu bez tytułu prawnego i mimo wezwania KOWR nieruchomości tych nie opuściły. Ma to pozwolić KOWR w większym stopniu przeciwdziałać procederowi bezumownego użytkowania gruntów Zasobu.

Doprecyzowano, że zakaz przenoszenia własności nieruchomości nabytej z Zasobu przez okres 15 lat od dnia nabycia oraz obowiązek prowadzenia działalności rolniczej czy też zakaz ustanawiania w tym okresie hipoteki dotyczy jedynie nieruchomości rolnych.

Umożliwiono nieodpłatne nabywanie nieruchomości przez KOWR do Zasobu.

Wszystkie umowy dzierżawy czy też umowy najmu dotyczące nieruchomości Zasobu zawierane będą wyłącznie na czas oznaczony. Umowa taka, pod względem wypowiedzenia, jest bardziej korzystna dla kontrahentów KOWR, w przypadku umów na czas nieokreślony krótki termin ich wypowiedzenia (jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego) mógłby być niekorzystny z punktu widzenia strony danej umowy i jej długoterminowych planów - podano w uzasadnieniu.

Osoba władająca nieruchomością wchodzącą w skład Zasobu bez tytułu prawnego będzie zobowiązana do zapłaty na rzecz KOWR wynagrodzenia za korzystanie z tej nieruchomości w wysokości stanowiącej nie jak obecnie 5-krotność wywoławczej wysokości czynszu, który byłby należny od tej nieruchomości, gdyby była ona przedmiotem umowy dzierżawy po przeprowadzeniu przetargu, ale 30-krotności tego czynszu.

KOWR będzie mógł nie tylko posiadać czy obejmować akcje czy udziały w spółkach prawa handlowego, ale także tworzyć takie spółki. Czynności takie dokonywane mają być za zgodą ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, w celu zapewnienia właściwego nadzoru nad działalnością KOWR.

Będzie też mógł wyodrębnić z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa "ośrodki produkcji rolniczej". Ma to być sposób na zagospodarowanie 100 tys. ha ziemi, która w tym roku wróci do KOWR z dzierżaw. "Dyrektor Generalny Krajowego Ośrodka, za zgodą ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, może wyodrębnić z Zasobu nieruchomości, które wraz z innymi składnikami mienia, tworzą nierozerwalną, zorganizowaną całość gospodarczą, o powierzchni przekraczającej 50 ha, której podział byłby nieuzasadniony ekonomicznie, zwane dalej <<ośrodkami produkcji rolniczej>>" - ten zapis ostatecznie przyjęty przez Sejm w nowelizacji wywołał wielkie poruszenie w sejmowej Komisji Rolnictwa i podczas debaty w Sejmie.

Krajowy Ośrodek ma gospodarować ośrodkiem produkcji rolniczej "w drodze oddania na czas oznaczony do odpłatnego korzystania osobom prawnym lub fizycznym". KOWR zawrze umowę dzierżawy ośrodka produkcji rolniczej po przeprowadzeniu przetargu, w pierwszej kolejności organizowany ma być przetarg ograniczony.

OGRANICZENIA W HANDLU ZIEMIĄ JUŻ NIEPOTRZEBNE?

Projekt rządowy zakładał, że minimalna wielkość "ośrodka produkcji rolniczej" będzie miała 300 ha. Zgłoszenie poprawki zmniejszającej ten areał zdziwiło uczestników prac w komisji, także stronę społeczną. Edward Kosmal, przewodniczący NSZZ RI "Solidarność" Województwa Zachodniopomorskiego, był zaskoczony poprawką i pytał w sejmowej KRiRW, dla kogo tworzy się taką możliwość dzierżawy: - Pytam się, do kogo to będzie kierowane? Nasza propozycja była taka, szanowni państwo i panie ministrze, pan minister ją zna, że możemy tworzyć te ośrodki gospodarcze, żaden problem, ale w ramach tego prawa włączać je do gospodarstw zasobowych, które są dzisiaj w agencji. Wiem, że dziś jest problem, bo ponoć ledwo dyszą nasze spółki, jak również rolnicy, bo sytuacja jest określona, ale byłoby bezpieczniej, bo rolnicy nie przejmą zorganizowanego gospodarstwa o powierzchni 1000 ha, tylko przyjdzie facet z Unii Europejskiej i to kupi. Wtedy albo on będzie właścicielem, był właścicielem spółki, a jeżeli nie on, to jego wspólnik i tak to będzie. I znowu tysiące hektarów pójdą w obce ręce. To jest bardzo ważny problem. Mówię o nim nie dlatego, że nie popieram tych propozycji, tylko przestrzegam, że diabeł tkwi w szczegółach i faktycznie może się tak stać.

Wątpliwości tych posłowie i rząd nie podzielili.

Bez wyjaśnienia pozostawiono też inną wątpliwość, tak przedstawioną przez senatora Jerzego Czerwińskiego w pytaniu do wiceministra Tadeusza Romańczuka: - Czy nie uważa pan, że ta ustawa po zmniejszeniu rygorów zapisów staje się tak naprawdę bezzębna? Przytoczę jeszcze raz art. 2a ust. 3. Otóż wymogi dotyczące tego, że ziemia rolna musi być sprzedana rolnikowi indywidualnemu i areał tej sprzedaży nie może być większy niż 300 ha, nie muszą być spełnione: w toku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego - nie jest powiedziane, kto i co ma upaść - w przypadku zniesienia współwłasności, czyli każdej współwłasności, a co najgorsze, w przypadku podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek prawa handlowego. Każdej spółki. Tutaj możliwości manewru są, praktycznie rzecz biorąc, dowolne. Panie Ministrze, proszę mi powiedzieć, czy ta ustawa w takim kształcie rzeczywiście ochroni polski zasób ziemi i nie doprowadzi np. do tego, że bocznymi furtkami, poprzez manewry wokół spółek prawa handlowego, poprzez egzekucje i upadłość będziemy po prostu pozbywali się polskiej ziemi?

Tadeusz Romańczuk stwierdził tylko, że "nie podziela tego zdania", a "ustawa wychodzi naprzeciw oczekiwaniom". Podobne wątpliwości zgłaszali już posłowie w KRiRW. Przewodniczący tej komisji, poseł Jarosław Sachajko, przypomniał, że ustawa miała zapewnić, żeby ziemia była uprawiana przez polskich rolników: - Tymczasem jednocześnie robi się furtkę umożliwiającą kupowanie tysięcy, a na pewno setek hektarów przez nierolników, bo jeżeli pozwala się na to, aby ziemie czy gospodarstwa, które są licytowane, były kupowane przez nierolników, to znaczy, że bardzo łatwo można doprowadzić gospodarstwo do stanu licytacji i przejęcia przez nierolnika.

Wiceminister Rafał Romanowski odpowiedział wtedy, że upadające gospodarstwa są chronione przez znowelizowane w 2016 roku rozporządzenie ministra sprawiedliwości dotyczące tzw. egzekucji komorniczych. Tyle tylko, że zgodnie z tym rozporządzeniem, egzekucji komorniczej nie podlegają m.in. "budynki gospodarcze i grunty rolne, niezbędne do hodowli zwierząt w proporcji uzależnionej od wielkości stada podstawowego i niezbędnej nadwyżki inwentarza" - co przecież nie oznacza ochrony ziemi, zwłaszcza w gospodarstwach nie prowadzących hodowli.

Zatem problem pozostał - i nie wiadomo nawet, ile ziemi już przejęły za długi banki, bo MRiRW nie gromadzi takich danych.

ZWRSP W ZASTAW ZA HOLDING?

Kolejnym punktem sporu podczas przeprowadzanej nowelizacji okazała się możliwość ustanowienia przez KOWR hipoteki do 1 mld zł na nieruchomościach wchodzących w skład ZWRSP.

Możliwość wykorzystywania mienia Zasobu do ustanawiania zabezpieczeń zaciąganych zobowiązań finansowych KOWR miał i wcześniej - teraz określono, że suma tych hipotek nie może przekroczyć 1 mld zł. Po co aż tyle?

- Aby stworzyć holding, trzeba odkupić akcje czy udziały w jakichś firmach. Trzeba tak zrobić po to, żeby mieć wpływ na cenę; po to, żeby pomagać polskim rolnikom; po to, żeby koncerny nie narzucały nam ceny, tylko żebyśmy mieli wpływ na cenę jako Polacy - tak, jak to robią w innych krajach - tłumaczył poseł Robert Telus.

Wiceminister rolnictwa Rafał Romanowski tak wyjaśniał poseł Dorocie Niedzieli potrzebę wprowadzenia tego zapisu do ustawy:

- Pan minister rolnictwa wniósł o taki zapis, a wniósł na podstawie dyskusji, która odbyła się podczas posiedzenia Komitetu Stałego Rady Ministrów - ze strony ministra finansów był wyraźny wniosek, aby do art. 22 dopisać górny limit możliwości ustanowienia hipoteki i na takiej podstawie minister właściwy do spraw rolnictwa wniósł do Rady Ministrów poprawkę do projektu rządowego.

Poseł Dorota Niedziela nie była przekonana, a nawet widziała zagrożenie.

- Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej zakłada, że ziemia ma służyć powiększaniu gospodarstw, a nie ma służyć zaciąganiu długów na budowanie PGR-ów czy innych przedsiębiorstw, ten etap mamy za sobą. Chce mi pan powiedzieć, że będzie pan zbierał pieniądze, zastawiając państwową ziemię, która ma służyć rolnikom i produkcji, na budowanie państwowych przetwórni, które mogą - nie wiadomo, w jakich sytuacjach - zmienić się z państwowych na prywatne? - pytała i podsumowała, że "mamy do czynienia ze skokiem na kasę".

Ale rząd jest zadowolony z uregulowania problemu obrotu ziemią: w uzasadnieniu projektu podano, że wprowadzone zmiany ustabilizowały ceny gruntów rolnych, które do 2016 r. gwałtowanie rosły, osiągając w obrocie prywatnym 40 tys. za ha, podczas gdy w II kwartale 2018 r. cena 1 ha ziemi wyniosła 44,2 tys. zł.

Czy i ta nowelizacja będzie czekać na nowelizację? Zapewne. Nie wiadomo, jak długo, ale wiadomo, że po podpisaniu przez prezydenta wprowadzone teraz zmiany wejdą w życie w zasadzie dwa tygodnie po opublikowaniu.

 

Artykuł ukazał się w czerwcowym wydaniu "Farmera".