Służebność mieszkania a dożywocie - różnice i skutki prawne

Dla większości osób służebność mieszkania i umowa dożywocie to w zasadzie jedno i to samo - niestety, tak nie jest. Te instytucje prawne bardzo się od siebie różnią w skutkach prawnych. Konieczność ich prawidłowego rozróżnienia jest bardzo ważna - gdyż planując podarować gospodarstwo rolne czy też nieruchomość, w której mieszkamy, powinniśmy się odpowiednio zabezpieczyć pod kątem mieszkaniowym, zwłaszcza jeżeli nie mamy innego dachu nad głową. Część osób rezygnuje z formalnego zabezpieczenia swoich praw, kierując się zasadą zaufania do obdarowanego i licząc, że nie ma takiej możliwości, aby osoba obdarowana kiedykolwiek mogła nas wyrzucić z domu. Jednakże lepiej być przezornym i uregulować formalnie swoje prawa, aby mieć możliwość do końca życia korzystać z możliwości zamieszkiwania na danej nieruchomości niezależnie od tego, kto w przyszłości będzie jej właścicielem.

Zobrazujmy doniosłość różnic między służebnością mieszkania i umową dożywocia następującym przykładem. Pan Henryk wraz z żoną przekazał swojej córce i zięciowi dom, z zastrzeżeniem że będzie w nim wraz z małżonką mieszkać do końca życia nieodpłatnie. Małżonkowie zrobili to, ponieważ byli pewni, że w ten sposób zapewnią sobie opiekę, pomoc i utrzymanie na starość. Jako osoby starsze i wymagające leczenia chcieli w ramach wdzięczności za dokonaną darowiznę domu, aby córka i zięć się nimi opiekowali. Po niedługim czasie od zawarcia umowy zięć oświadczył teściom, że mogą mieszkać w ich domu, jednak oni nie muszą się opiekować rodzicami i tego robić nie będą, gdyż nie zawarli umowy dożywocia. Aby odpowiedzieć na pytanie, czy zięć pana Henryka faktycznie ma rację, przyjrzyjmy się bliżej obu instytucjom.

Umowa dożywocia to umowa, w której właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę, w zamian za co nabywca nieruchomości zobowiązuje się zapewnić dożywotnie utrzymanie zbywcy, ewentualnie osobie bliskiej zbywcy nieruchomości. Z racji tego, że w wyniku tej umowy dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości, czyli do zmiany jej właściciela, umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności.

Podstawową funkcją umowy dożywocia jest funkcja alimentacyjna - co oznacza zapewnienie zbywcy nieruchomości dożywotniego utrzymania w zakresie i na zasadach szczegółowo określonych w umowie. Szczegółowe uregulowania dotyczące umowy dożywocia zawarte są w art. 908-916 kodeksu cywilnego. I tak w art. 908 § 1 kc wymieniono następujące świadczenia: obowiązek traktowania dożywotnika jako domownika, dostarczanie wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnienie odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie, sprawienie własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego miejscowym zwyczajom.

Wskazany powyżej zakres świadczeń nabywcy nieruchomości wyraźnie wskazuje na dążenie do kompleksowego zapewnienia dożywotnikowi środków utrzymania, jak też wskazuje na to, że strony umowy powinny ze sobą przebywać w bliskich stosunkach osobistych. Wymaga podkreślenia, iż nabywca ma obowiązek osobistego spełniania świadczeń na rzecz dożywotnika, stąd też są to świadczenia o charakterze osobistym.

W sytuacji, gdy z jakichkolwiek powodów pomiędzy dożywotnikiem a zobowiązanym wytworzą się takie stosunki konfliktowe, że nie można wymagać od nich, żeby pozostawali ze sobą nadal w bezpośredniej styczności, można zamienić uprawnienia wynikające z zawartej umowy na rentę. W takim wypadku każdej ze stron przysługuje uprawnienie do wystąpienia do sądu z żądaniem zmiany wszystkich lub niektórych uprawnień objętych treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości uprawnień. Takie rozwiązanie zmierza zasadniczo do ograniczenia kontaktów pomiędzy stronami i zastąpienia ich świadczeniem rentowym. Również należy podkreślić, iż samo niewywiązywanie się nabywcy nieruchomości z obowiązku świadczenia na rzecz dożywotnika nie stanowi wystarczającej podstawy do zamiany dożywocia na rentę.

Zakres koniecznych zmian dotyczących zamiany świadczeń na rentę każdorazowo jest dokładnie badany przez sąd i co istotne, sąd nie jest związany żądaniami stron, ale samodzielnie ocenia całokształt okoliczności w kontekście interesu obu stron tego stosunku i ewentualnej zasadności zamiany na rentę.

Umowa dożywocia co do zasady jest trwała w skutkach i nieodwołalna, jednakże istnieje możliwość rozwiązania umowy przez sąd na żądanie jednej ze stron umowy. Może to mieć miejsce jedynie w wyjątkowych sytuacjach. W takim wypadku pogorszenie się wzajemnych relacji stron na tyle, że nie można wymagać, by dalej strony trwały ze sobą w bezpośrednim kontakcie, nie jest wystarczającą przesłanką do rozwiązania umowy, gdyż koniecznym jest stwierdzenie przez sąd pokrzywdzenia dożywotnika i złej woli nabywcy nieruchomości. W wyniku wydania wyroku rozwiązującego umowę dożywocia dochodzi do przejścia własności nieruchomości z powrotem na zbywcę oraz do wygaśnięcia prawa dożywocia.

Istota służebności mieszkania polega na możliwości zapewnienia uprawnionemu dożywotniego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w określonym lokalu mieszkalnym, czyli jest to, najprościej ujmując, prawo do "zamieszkiwania". Służebność mieszkania stanowi element prawa dożywocia. Jednak nie ma tu natomiast obowiązku zapewnienia utrzymania, dostarczania wyżywienia oraz zapewnienia pomocy w chorobie. Służebność mieszkania to wyłącznie bezpłatne dostarczenie mieszkania, bez pokrywania innych kosztów, jak ma to miejsce przy umowie dożywocia. Nieodpłatność wiąże się jedynie z brakiem konieczności opłacania czynszu na rzecz właściciela nieruchomości. Ta instytucja została uregulowana w art. 301 i następnych kodeksu cywilnego.

Prawo to jest niezbywalne (co oznacza, że nie można go np. sprzedać innej osobie), nie podlega dziedziczeniu (czyli nie wchodzi do spadku po śmierci uprawnionego) oraz wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego. Należy pamiętać, że ustanowienie służebności mieszkania wymaga również aktu notarialnego, w praktyce cała umowa, np. umowa darowizny wraz z ustanowieniem służebności mieszkania, zawierana jest w tej formie.

Zestawiając ze sobą podstawowe cechy i różnice dotyczące umowy dożywocia oraz służebności mieszkania, nietrudno odpowiedzieć na postawione na wstępie pytanie, czy istotnie zięć pana Henryka ma rację i czy małżonkowie mają jedynie prawo do zamieszkiwania. Niestety, wydaje się, że w przedstawionym przykładzie - wbrew intencjom małżonków - doszło do sporządzenia umowy darowizny z zastrzeżeniem służebności mieszkania, a opieka nad małżonkami wynikać miała jedynie z naturalnej wdzięczności względem darczyńców, co w tym wypadku nie zostało obwarowane konsekwencjami prawnymi, gdyż nie zawarto umowy dożywocia. W kontekście powyższego warto podkreślić, że pełniejszą formą zabezpieczenia na starsze lata jest umowa dożywocia, a nie umowa darowizny z zastrzeżeniem służebności mieszkania. Warto podkreślić, że przed podpisaniem aktu notarialnego można poprosić notariusza o projekt umowy w celu skonsultowania go z prawnikiem, tak aby w przyszłości nie być zaskoczonym konsekwencjami podpisanej umowy.

Masz problem natury prawnej? Napisz do nas, a prawnicy postarają się pomóc.

Artykuł ukazał się we wrześniowym numerze miesięcznika "Farmer"