Przyjęcie 14 kwietnia 2016 roku ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw było wstrząsem dla wielu środowisk. Jak się okazuje, obawy były niepotrzebne. Po półtora roku obowiązywania ustawy minister rolnictwa ocenia ją jako realizującą skutecznie cele, dla których została przyjęta. Ponieważ jednak nic nie jest tak dobre, aby nie dało się poprawić - proponuje zmiany. Nie zmieniają one zasad, a tylko szczegółowe rozwiązania.

- Wprowadzając wstrzymanie sprzedaży ziemi rolnej, powstrzymaliśmy spekulacje w jej obrocie, a teraz, po upływie półtora roku od wprowadzenia w życie przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw, przygotowaliśmy nowe propozycje rozwiązań, które zostały przekazane do konsultacji międzyresortowych i społecznych - mówił Krzysztof Jurgiel podczas konferencji prasowej, podsumowującej dwa lata kierowania resortem.

OBRÓT ZIEMIĄ TRWA

W uzasadnieniu projektu nowelizacji przeanalizowano funkcjonowanie dotychczasowych rozwiązań. Zasadnicze ich założenia oceniono dobrze.

Tak krytykowane przez niektórych ograniczenia w sprzedaży ziemi i skierowanie obrotu nią w stronę rolników obroniły się - i to także na forum unijnym. Po długiej i gorącej debacie Parlament Europejski przyznał Polsce rację i 27 kwietnia 2017 roku przyjął rezolucję w sprawie aktualnego stanu koncentracji gruntów rolnych w UE. Zgadza się w niej, że konieczne jest zapobieganie nadmiernej koncentracji gruntów i uznaje potrzebę zapewnienia rolnikom możliwości nabywania gruntów na powiększanie ich gospodarstw. Wzywa też Komisję Europejską do rozważenia wstrzymania toczących się postępowań, "sprawdzających" rozwiązania chroniące ziemię rolniczą, przyjęte w kilku państwach - w tym w naszym kraju. Ma powstać precyzyjny katalog kryteriów pozwalających ustalić dopuszczalne ramy ingerencji państwa w regulacje rynku obrotu nieruchomościami rolnymi.

Uznano więc na forum unijnym to, co przyświecało zmianom wprowadzonym w Polsce: ziemia rolnicza jest szczególnym dobrem, obrót nią nie może być tak swobodny, jak obrót inną formą kapitału - bo powierzchni gruntów nie da się zwiększyć. Kupowanie jej w celach inwestycyjnych i spekulacyjnych powoduje wzrost cen i uniemożliwia powiększanie gospodarstw.

Te niekorzystne zjawiska udało się powstrzymać w naszym kraju.

Jak podkreślono w uzasadnieniu przedstawionego projektu, nie doszło do "zamrożenia" obrotu ziemią: obrót nieruchomościami rolnymi odbywa się głównie między rolnikami indywidualnymi. W pierwszym półroczu 2017 roku doszło do 24,3 tys. transakcji sprzedaży - to o 7 proc. więcej niż w drugim półroczu 2016 roku. Zahamowano wzrost cen nieruchomości rolnych. "Na rynku prywatnym ceny te ustabilizowały się na poziomie podobnym do zeszłorocznych. W I kwartale 2016 r. cena 1 ha użytków rolnych wynosiła 39 002 zł, podczas gdy w I kwartale 2017 r. 40 403 zł (dane wg GUS)" - podano w uzasadnieniu.

Po co więc zmiany? Wynikają z doświadczenia i zgłaszanych przez środowiska rolnicze propozycji.

USTRÓJ ROLNY SKORYGOWANY

- Przez półtora roku przyjmowaliśmy wnioski, postulaty i uwagi dotyczące obrotu ziemią. Wybraliśmy z nich ok. 30, które dotyczą zmian w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, a także w ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa - mówił minister Jurgiel podczas spotkania konsultacyjnego, odbytego w połowie listopada z organizacjami rolniczymi.

- Dziś, podczas pierwszego konsultacyjnego spotkania z przedstawicielami organizacji rolniczych, przedstawiliśmy propozycję 13 rozwiązań - dodał wiceminister Zbigniew Babalski, pełnomocnik rządu ds. kształtowania ustroju, i zaznaczył, że są to kluczowe propozycje dotyczące m.in. osób bliskich, egzekucji czy wymagań w zakresie nabywania nieruchomości rolnych.

Co przewiduje projekt?

Zgodę dyrektora KOWR na nabycie nieruchomości będzie mogła otrzymać osoba fizyczna zamierzająca utworzyć gospodarstwo rodzinne, a nieposiadająca nieruchomości rolnych - a także beneficjent "Młodego rolnika" z PROW.

Rolnik może zmieniać miejsce zamieszkania, nie tracąc przy tym statusu rolnika indywidualnego - musi jednak zawsze mieszkać w gminie, w której położona jest jedna z nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego.

Osobiste prowadzenie gospodarstwa potwierdzi prowadzący gospodarstwo w oświadczeniu. Osoby bliskie to także rodzeństwo rodziców, pasierb, zięć i synowa.

Ułatwiono zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej przy rozwodzie.

Nabycie w toku postępowania sądowego lub egzekucyjnego wyłączono spod ograniczeń w nabywaniu.

Prawo nabycia ma mieć również - za zgodą dyrektora KOWR - spółka prawa handlowego w wyniku podziału lub połączenia, pod warunkiem, że spółka daje rękojmię

należytego prowadzenia działalności, nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów, większość akcji lub udziałów mają rolnicy indywidualni, którzy dysponują większością głosów na walnym zgromadzeniu.

Będzie ono przysługiwało też uczelni publicznej na cele dydaktyczne i państwowym lub samorządowym osobom prawnym na cele publiczne.

Doprecyzowano postępowanie i przesłanki warunkujące zgodę na nabycie nieruchomości, wyrażaną przez KOWR.

Wskazano przykłady, kiedy osoba zamierzająca nabyć nieruchomość daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej (brak zaległości podatkowych, zaległości finansowych wobec KOWR, nieskazanie za niektóre przestępstwa). Wszystkie przesłanki warunkujące nabycie nieruchomości musi spełnić choć jeden z małżonków.

Nieruchomość będzie mogła być sprzedana lub oddana w posiadanie przed upływem 10 lat od jej nabycia w przypadku, gdy nabywcą będzie osoba bliska zbywcy, będąca rolnikiem indywidualnym lub młodym rolnikiem urządzającym gospodarstwo rolne. Zgoda na to będzie wydawana przez dyrektora KOWR, a nie przez sąd.

Jeśli spółki kapitałowe posiadają nieruchomości rolne o łącznej powierzchni mniejszej niż 1 ha, prawo pierwokupu akcji i udziałów w nich będzie wyłączone ze stosowania. Zniesione ma też być prawo nabycia nieruchomości rolnych od spółek osobowych posiadających grunty rolne o łącznej powierzchni mniejszej niż 1 ha.

KOWR zapłaci za nabytą nieruchomość rolną obciążoną hipoteką dopiero po wykreśleniu tej hipoteki z księgi wieczystej.

Za nieważne będzie uznane rozwiązanie, zmiana lub odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości rolnej objętej prawem pierwokupu lub nabycia, a także inne czynności obciążające zbywaną nieruchomość.

Notariusze będą mieć obowiązek przekazania odpisu umowy przenoszącej własność nieruchomości rolnej do oddziału terenowego KOWR.

GOSPODAROWANIE NIERUCHOMOŚCIAMI SKARBU PAŃSTWA DOREGULOWANE

KOWR nie będzie miał obowiązku sprzedaży lub wydzierżawiania nieruchomości mniejszej niż 0,3 ha w pierwszej kolejności na powiększanie gospodarstwa rolnego.

Nieruchomość ZWRSP będzie mogła być przekazana nieodpłatnie jednostkom samorządu terytorialnego na cele użyteczności publicznej, tworzenie nowych miejsc pracy i rozwój lokalny.

Zaproponowano też zmianę sposobu zaliczania do 3-letniego okresu dzierżawy nieruchomości z ZWRSP. Będzie mógł być uwzględniany również okres, w którym wydzierżawiał ją poprzedni dzierżawca - jeśli scedował on swoje prawa i obowiązki, a także okres dzierżawy innej nieruchomości, która została zwrócona na cele publiczne.

W przetargach ograniczonych na sprzedaż lub dzierżawę będą mogli uczestniczyć rolnicy ze spółek będących grupą producentów rolnych.

KOWR będzie mógł organizować przetargi ograniczone, w których oprócz rolników indywidualnych będą mogły uczestniczyć osoby, które:

a. nie spełniają wymogu 5-letniego prowadzenia gospodarstwa

b. nie spełniają wymogu 5-letniego zamieszkiwania w gminie, w której położona jest przetargowa nieruchomość - lub w gminie sąsiedniej

c. nie posiadają kwalifikacji rolniczych

- jeśli osoby te w dniu ogłoszenia wykazu nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży mają nie więcej niż 40 lat.

Bez przetargu będzie mógł wydzierżawić ziemię z Zasobu ten rolnik, którego dzierżawiona nieruchomość została przejęta w trwały zarząd, np. przez GDDKiA.

To tylko niektóre propozycje zawarte w projekcie ustawy o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw.

Ponadto doprecyzowano wiele przepisów.

BĘDZIE LEPIEJ?

Spodziewane skutki nowego uregulowania mają dotyczyć dużych przedsiębiorstw, które będą miały możliwość nabycia nieruchomości rolnych w przypadku łączenia się lub podziału spółek prawa handlowego - za zgodą dyrektora KOWR. Tę samą możliwość uzyskują mikro-, małe i średnie przedsiębiorstwa, a ponadto wyłączono ograniczenia w przypadku nabycia w toku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego. Ogół obywateli dotyczy natomiast także możliwość nabycia nieruchomości rolnych - bez pytania o zgodę dyrektora KOWR - przez rodzeństwo rodziców, pasierbów i zięcia oraz synową, a także ułatwienia w przypadku rozwodu lub unieważnienia małżeństwa.

Projekt trafił do konsultacji. Termin zgłaszania uwag upływa 30 listopada br. Kolejne spotkanie konsultacyjne w ministerstwie ma się odbyć na początku grudnia, nowe zasady będą uchwalone jeszcze w tym roku, a wejdą w życie w lutym - jak spodziewa się ministerstwo.

Nie ulega wątpliwości, że czeka nas znów ożywiona dyskusja. Czy po jej zakończeniu uznamy kwestie obrotu ziemią za uregulowane - i na jak długo? Ministerstwo Rolnictwa zapowiada w przyszłym roku przygotowanie ustawy o gospodarstwie rolnym, można więc spodziewać się kolejnych zmian w tym zakresie.

Artykuł ukazał się w grudniowym wydaniu miesięcznika "Farmer"